대구지방법원 2025타경3809. 포항시 북구 장성동 ‘장성동롯데아파트’ 105동 303호, 감정 이용상태는 아파트입니다. 감정가 150,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 가격만 놓고 보면 같은 면적 최근 실거래 평균 132,875,000원 대비 79.0%라 할인 폭은 분명합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “싸다”가 아니라 임차권등기와 특별매각조건을 충족하면 인수 0원으로 정리되는지입니다.
등기부상 데이터가 산정한 말소기준권리는 2004.06.24 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 사공예섭 임차권등기는 매각으로 소멸 처리되는 구조입니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라고 되어 있습니다. 따라서 명목 보증금 165,000,000원이 보이더라도, 이 조건이 적용되는 임차권 부분은 실질 인수 0원*으로 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 105동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 장명훈 (2020.11.09. 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,851,630원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 특별조건 확인
데이터상 말소기준은 2004.06.24 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 처리됩니다. 명세서에는 “인수권리: 해당사항없음”, “법정지상권: 해당사항없음”이 명시되어 있습니다. 다만 이 사건은 임차권등기와 주택도시보증공사 승계 조건이 비고에 등장하므로, 낙찰 전 임차권등기 말소와 잔액청구권 포기 조건의 원문을 확인하는 것이 핵심입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인 임차권자 1명 + 미상 항목 1건
| 성명 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사공예섭 | 주거 (임차권등기) · 주거용, 제3층 제303호 59.99㎡ 전부 | 165,000,000원 | 전입 2021.10.14 · 확정 2021.09.15 · 배당요구 2023.10.16 | 대항력 없음 우선변제 요건 특별조건 | 전입신고가 말소기준권리 이후로 데이터상 대항력 없음. 명목 보증금은 165,000,000원이지만, 특별매각조건상 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 인수 0원*으로 봅니다. |
| 사공예 | 주거 | 미상 | 전입 미상 · 확정 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 | 보증금·전입일·확정일자 미상 항목입니다. 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 매각물건명세서 원본 보완 확인이 필요합니다. |
③ 시세 비교 — 최저가는 평균 실거래의 79.0%
같은 단지 ‘롯데낙천대’ 동일면적 59.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 132,875,000원, 최저는 125,000,000원, 최고는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 이 평균의 79.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 16 | 131,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 20 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 15 | 129,500,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 132,875,000원 |
가격 자체는 감정가 150,000,000원에서 최저가 105,000,000원으로 내려와, 실거래 최저 125,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 사건은 명세서상 특별매각조건과 미상 임차인 항목이 결론을 좌우합니다. 즉, “실질취득 105,000,000원”이라는 판단은 인수권리 해당사항 없음 및 포기·말소 조건이 원문대로 작동한다는 전제에서만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,270,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 58,500,000원 | 58,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 전세권 · 신용보증기금 | 75,000,000원 | 44,230,000원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 32,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 35,100,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 96,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 40,800,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 김미자 | 40,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 14번 전세권 · 이창훈 | 115,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,851,630원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
매각가 105,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 762,751,630원 중 102,730,000원만 배당되고, 부족액은 660,021,630원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 660,021,630원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 680,663,630원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 697,161,230원 | 0원 |
시나리오상 유찰이 더 진행되어도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 유찰이 깊어질수록 주택도시보증공사를 포함한 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 이 때문에 이 사건은 단순히 “싸게 받는” 문제가 아니라, 임차인·임차권승계인 포기 조건이 실제로 매각조건에 반영되어 있는지를 끝까지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 장성동 소재 “장흥초등학교” 남서측 인근의 장성동롯데아파트 105동 3층 303호입니다. 부근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 환경은 보통정도입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 중 3층입니다. 급배수, 위생, 승강기, 난방설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 롯데낙천대 820세대, 사용승인일은 2004.03.26입니다. 동일면적 59.99㎡ 최근 실거래 12건 평균은 132,875,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 원본 확인. 인수권리 “해당사항없음”, 법정지상권 “해당사항없음”, 특별매각조건 문구를 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 사공예섭 임차권등기와 주택도시보증공사의 임차권승계 관련 포기·말소 조건이 매각조건으로 확정되어 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 항목. “사공예” 항목은 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 보완 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득 105,000,000원은 실거래 평균의 79.0%로 가격 메리트가 있으나, 조건 확인 전에는 단순 저가로 평가하지 마세요.
- 관리비·점유. 아파트 물건이므로 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자 명도 절차를 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 가능성이 있습니다. 입찰 전 배당요구종기와 최신 문건을 확인하세요.
맺으며 — 가격은 B급 이상, 권리는 조건부 확인형
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 최저가 105,000,000원까지 내려와 가격 자체는 실거래 평균 대비 분명히 낮습니다. 하지만 임차권등기 보증금 165,000,000원, 주택도시보증공사, 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 함께 얽혀 있어 권리확인 없이 “싼 아파트”로만 접근하면 안 되는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 명세서상 특별매각조건이 그대로 적용되고 미상 임차인 항목이 추가 인수로 번지지 않는다면 실질취득은 105,000,000원, 매수인 인수는 0원*입니다. 반대로 그 조건의 범위가 불명확하면 이 가격 메리트는 곧바로 권리 리스크로 바뀝니다.
