수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 2층 202호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.02.21 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 경매 신청채권자는 주식회사 하나은행, 청구금액은 1,279,197,784원입니다. 이후 경매개시결정, 가압류 2건, 국 압류는 모두 말소기준권리 이후에 붙어 매각으로 정리되는 구조입니다.
문제는 등기보다 현황입니다. 현황조사와 문건접수상 다수의 점유자가 확인됩니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2017.02.21 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 박준규는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원” 산정과 별개로, 명도·보증금 주장·배당요구 원본 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태상 (1)~(2)는 근린생활시설 |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
말소기준권리는 2017.02.21 을구 1번 근저당권입니다. 이 기준 이후의 임의경매개시결정, 강민호 가압류, 김경성 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 국 압류와 배당표의 “당해세·임차인 최우선변제 미반영” 문구는 별도 확인 대상입니다. 등기상 구조만 보면 매수인이 떠안을 후순위 등기권리는 0원으로 산정됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 없음이 다수, 1명은 판정 불가
전입일이 확인되는 15명은 모두 말소기준일 2017.02.21 이후 전입입니다. 따라서 이 15명은 대항력 없는 후순위 점유자로 정리됩니다. 박준규는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두고 봐야 합니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 배당요구 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 / 2025.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 / 2025.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 / 2025.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 / 미확인 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 / 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 / 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 / 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 / 미확인 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 / 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 / 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 / 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 / 미확인 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 / 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 / 미확인 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 / 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준규 | 전입일 미상 / 2025.04.22 | 0원 기재 · 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,912,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 148,007,120원 |
| 2. 가압류 · 강민호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김경성 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 1,720,000,000원 중 배당은 148,007,120원, 미배당은 1,571,992,880원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49.0% | 150,920,000원 | 1,571,992,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 105,644,000원 | 1,616,635,016원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 73,950,800원 | 1,647,780,314원 | 0원 |
낙찰가가 낮아져도 현재 확인된 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이 사건은 채권자가 전액 회수하지 못하는 구조이고, 점유자가 많아 명도 협의가 단순하지 않을 수 있습니다. 입찰가는 “최저가 대비 할인”이 아니라 확인 가능한 점유 리스크를 제거한 뒤의 실질 취득가로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정상 (1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다. 본건은 2층 202호 근린시설로 분류됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물이며 기본 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 16명, 배당요구일 다수, 보증금·확정일자 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 이름별로 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 확인. 박준규는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 1건이 정리되지 않으면 “인수 0원” 판단의 안전성이 떨어집니다.
- 명도 난도 반영. 대항력 없는 점유자라도 실제 점유자가 많으면 인도명령, 협의, 이사비, 일정 지연이 발생할 수 있습니다.
- 당해세·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 미반영한 수치입니다. 국 압류와 임차인 보증금 확인은 입찰 전 필수입니다.
- 용도 리스크. 근린시설은 주거용 아파트처럼 환금성을 단순 비교하기 어렵습니다. 실제 사용 가능성, 임대수요, 용도 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
- 낙찰가 상한. 감정가 대비 49.0%라는 숫자보다, 점유 정리비용과 확인 불가 리스크를 뺀 보수적 상한가가 먼저입니다.
맺으며 — “반값”보다 “확인 불가 1명과 임차인 16명”
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 배당표 기준 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 경매의 난도는 등기부에서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 16명, 보증금·확정일자 미상, 전입일 미상 점유자 1명, 근린시설이라는 용도가 동시에 걸려 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리 구조는 정리 가능, 실무 난도는 높음. 최저가가 낮아진 이유를 가격 메리트로만 보지 말고, 점유·명도·원본 확인 리스크를 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.