대구지방법원 2025타경3944. 경북 포항시 남구 오천읍 세계리의 통칭 스타밸리 제4층 제406호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이고, 사용승인일은 2014.07.21입니다. 감정가 5,600만원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 3,920만원입니다. 단순히 실거래 평균과만 비교하면 저렴해 보이지만, 최근 거래 최저가가 4,000만원이고 2026.05 같은 4층 거래도 4,000만원이므로 “무조건 싸다”가 아니라 원룸형 환금성과 임차인 확인을 함께 봐야 하는 물건입니다.
권리상 가장 중요한 임차인은 심민준 씨입니다. 전입일은 2024.04.22, 보증금은 1,500만원, 배당요구일은 2025.08.11입니다. 제공 데이터상 말소기준권리일 2014.07.30보다 뒤에 들어온 임차인이므로 대항력은 없음으로 표시됩니다. 다만 별도 행으로 기재된 “확정일자” 항목은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있지만, 이 항목은 대항력 가능·미상으로 보수 확인하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 4층406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 스타밸리 제4층 제406호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층건 중 제4층 제406호 · 사용승인일 2014.07.21 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.05.14 매매, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 56,376,444원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인은 대항력 없음
제공 데이터상 말소기준은 2014.07.30 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 가압류, 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 실제 임차인 심민준 씨의 전입신고일은 2024.04.22로 기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다. 다만 “확정일자”로 표시된 별도 항목은 전입신고일과 보증금이 미상이라 원본 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미상 항목 1건
| 구분 | 점유/용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심민준 | 406호 | 전입 2024.04.22 · 확정일자 미상 | 15,000,000원 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 전입이 말소기준권리 이후 |
| 확정일자 | 주거 | 전입 미상 · 확정일자 2024.04.22 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 보증금 미상 기재 |
③ 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최근 저가 거래와는 근접
스타밸리 최근 실거래 12건입니다. 평균은 50,650,000원, 최저는 40,000,000원, 최고는 60,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 39,200,000원은 평균 대비 77.4%이지만, 최근 최저 거래가 4,000만원과는 차이가 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 42.04㎡ | 5 | 53,300,000원 |
| 2025.07 | 42.04㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2025.04 | 40.66㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.03 | 40.66㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 40.66㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 40.66㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 42.04㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2023.06 | 40.66㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 50,650,000원 |
감정가 5,600만원은 실거래 평균을 웃도는 수준입니다. 현재 최저가 3,920만원은 평균 대비로는 할인 구간이지만, 2026.05 거래가 4,000만원과 비교하면 800,000원 낮은 수준입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 평균보다 “최근 저가 거래를 기준으로도 충분히 남는가”를 따져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 | 약 매각가의 2.8% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 38,094,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,232,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 임은미 | 20,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 100,800,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 66,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 18,899,439원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 데이터상 총 채권액은 3,157,699,439원, 총 배당액은 38,094,400원, 미배당액은 3,119,605,039원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 “오천시장” 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 소규모아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장 및 간선도로가 위치해 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 용도·규제. 토지는 도시지역·일반상업지역이며, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 포함, 비행안전제6구역 포함으로 표시됩니다.
- 공부와 현황. 857-14 토지의 공부상 지목은 과수원, 857-37 토지의 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대입니다.
- 환금성. 스타밸리는 총 60세대, 사용승인일 2014.07.21입니다. 최근 12건 거래는 있으나 거래가가 40,000,000원~60,000,000원으로 벌어져 있어 매수가격과 임대·매도 전략을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 심민준 씨 1명 외 “확정일자” 항목이 같은 임차관계인지, 별도 점유자인지 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본으로 확인하세요.
- 인수권리 확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 그래도 전입·확정일자 미상 항목은 입찰 전 보완 확인 대상입니다.
- 가격 상한. 실질취득 39,200,000원은 실거래 평균의 77.4%이나 최근 저가 거래 40,000,000원과 매우 가깝습니다. 수리비·명도비·공실 기간을 별도 반영해야 합니다.
- 원룸형 특성. 도시형생활주택 원룸형은 실거주 아파트보다 환금성과 임차수요 변동을 더 민감하게 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “평균 대비 할인”보다 “최근 저가·임차인 확인”
이 물건은 감정가 5,600만원에서 한 번 유찰되어 현재 3,920만원입니다. 실거래 평균 5,065만원과 비교하면 분명 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 2026.05 같은 4층 거래가 4,000만원이고, 현재 실질취득액은 3,920만원입니다. 즉 평균 대비로는 괜찮지만 최근 저가 거래와 비교하면 여유가 크지 않습니다. 권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, “확정일자” 미상 항목이 남아 있어 원본 확인이 핵심입니다. 가격은 보통, 권리는 보수 확인, 결론은 신중한 C등급입니다.
