수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층 301호, 용도는 다세대·도시형생활주택 원룸형으로 봐야 합니다. 감정평가상 같은 건물의 일부는 근린생활시설, 301호가 속한 주택 부분은 공동주택으로 이용 중입니다. 이 물건의 권리분석 포인트는 단순합니다. 2017.02.21 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 경매개시결정, 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그래서 등기상 매수인이 떠안을 확정 인수액은 0원입니다.
문제는 권리의 선후가 아니라 현장입니다. 이 사건에는 전입·배당요구·임차권등기 형태로 실제 임차인 또는 점유 신고자가 15명 확인됩니다. 보증금 120,000,000원이 등기된 이영진도 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 여러 명의 점유관계가 얽힌 원룸형 물건은 인도명령과 명도 진행이 깔끔한 아파트보다 훨씬 번거로울 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 모든 임차관계보다 앞선다
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 2017.04.28 채무자가 이수경으로 변경된 내역이 이어집니다. 이후 2025.03.12 임의경매개시결정, 2025.03.25 이영진 임차권등기, 2025.05.20 수원시 압류, 2026.03.31 국 압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수는 없지만 명도 난도는 높다
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 또는 점유 신고자로 보이는 인원이 15명입니다. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않는 인원이 다수라 매각물건명세서와 현장 점유를 반드시 맞춰봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.30 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 2025.03.26 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이영진 | 2023.09.15 | 2023.08.07 | 120,000,000원 | 2025.03.20 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (최저가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 82,362,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | 1,500,000,000원 | 1,417,637,040원 |
최저가 84,280,000원 기준 배당표입니다. 매각대금은 집행비용과 하나은행 근저당 일부에 흡수되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 명도 리스크는 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 1,417,637,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 1,442,465,929원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 1,459,846,151원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 건물 일부는 근린생활시설, 주택 부분은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·과밀억제권역 등으로 확인됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인·점유 신고자 15명의 실제 점유 여부, 퇴거 여부, 중복 신고 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없어도 다수 점유자 물건은 인도명령·송달·협의 기간이 길어질 수 있습니다.
- 보증금 미상. 이영진 120,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 판단을 하면 안 됩니다. 인근 원룸형 다세대의 실제 거래·임대 수요 확인이 우선입니다.
- 관리비·공과금. 다세대·원룸형은 체납 관리비, 공용부분 부담, 공실 상태에 따라 실제 투입비가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 강하게 앞서 있어 권리 인수 구조만 보면 단순합니다. 하나은행 근저당 이후의 임차권등기와 전입은 매각으로 소멸하고, 최저가 기준 실질취득액은 84,280,000원입니다. 그러나 원룸형 다세대에서 실제 임차인·점유 신고자가 15명 확인되는 점은 가볍지 않습니다. 보증금 120,000,000원의 임차권등기도 매수인에게 승계되지는 않지만, 배당부족과 명도 협의의 현실적인 부담으로 남습니다. 권리는 통과, 현장과 가격은 보수적으로. 이 물건은 낮은 최저가보다 점유 정리 가능성과 환금성 확인이 먼저입니다.