대구지방법원 2025타경4000. 포항시 북구 득량동 경성홈타운2차 202동 808호, 전용 59.544㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 보증금을 인수한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 서장혁은 2022.04.19 전입·점유를 시작했고 2022.03.25 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.01 임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.08.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
현재 매각가 165,000,000원을 기준으로 집행비용 3,110,000원을 제외하면 임차인에게 161,890,000원이 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 17,110,000원입니다. 원칙적인 대항력 구조만 보면 이 부족분은 매수인이 떠안을 위험입니다. 하지만 이 사건의 매각조건에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 해당 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4000 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 305-1 경성홈타운2차 202동 8층 808호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.544㎡ · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 최분규 · 2022.10.12 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,903,253원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 해소한다
실제 임차인은 서장혁 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.25, 주민등록·점유개시는 2022.04.19이고 보증금은 179,000,000원입니다. 2024.05.01 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐으며 배당요구도 이뤄졌습니다. 전입일이 데이터상 말소기준일인 2025.08.05보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 우선변제 있음, 그러나 포기 조건
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서장혁 | 제8층 제808호 59.544㎡ 전부 | 179,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.04.19 | 우선변제 확정 2022.03.25 · 배당요구 2024.05.01 | 실질 0원 특별매각조건으로 잔액청구 포기·임차권등기 말소 |
임차권 자체만 보면 매수인 인수형입니다. 보증금 179,000,000원은 현재 최저가 165,000,000원보다 크고, 배당 후 미회수액도 발생합니다. 다만 이 사건은 그 일반 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 매각조건에서 해당 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인 상대 잔액청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
경성홈타운2 동일면적 59.54㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 120,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.05의 125,000,000원, 최근 12건의 최저는 109,000,000원, 최고는 153,000,000원입니다. 현재 최저매각가 165,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.1%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 오히려 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.54㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.54㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.54㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2026.03 | 59.54㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 2026.02 | 59.54㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2026.01 | 59.54㎡ | 9 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.54㎡ | 12 | 153,000,000원 |
| 2026.01 | 59.54㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.54㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 59.54㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2025.07 | 59.54㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 59.54㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.54㎡ | 12건 | 120,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 서장혁 보증금 | 179,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,903,253원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 17,110,000원이고 일반적인 대항력 인수 규칙에서는 매수인 인수액으로 잡힙니다. 다만 본건은 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 165,000,000원 | 17,110,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 132,000,000원 | 49,648,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 105,600,000원 | 75,678,400원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질부담이 줄지 않는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건은 그 위험을 특별매각조건이 제거합니다. 따라서 3회·4회 유찰 시에도 표의 ‘룰상 인수’ 금액은 계산상 수치일 뿐, 특별조건이 그대로 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 12층 건물의 8층 808호로, 아파트로 이용중입니다. 사용승인일은 2003.04.23입니다.
- 주위환경. 포항이동중학교 북측 인근이며 학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하며 제반교통 사정은 보통입니다. 북측 왕복 4~5차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 도시가스 난방, 승강기설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 경성홈타운2는 262세대이며 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 임차권은 2024.05.01 등기돼 있습니다. 낙찰 후 특별조건에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 165,000,000원은 최근12개월 평균 120,333,333원의 137.1%입니다. 권리가 해소된다는 이유만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.05의 125,000,000원이며 최근 12건 범위는 109,000,000원~153,000,000원입니다.
- 점유·내부 확인. 감정평가 기준시점에는 이해관계인 부재와 폐문으로 임대내역 및 내부사항을 개략적으로 파악했으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 위험은 특별조건이 지우지만, 비싼 가격까지 지워주진 않는다”
이 물건은 표면적으로는 까다로운 선순위 임차권 사건입니다. 임차인 서장혁의 보증금 179,000,000원은 현재 최저가 165,000,000원보다 크고, 배당표상 17,110,000원의 부족분도 발생합니다. 하지만 매각조건이 그 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차를 매력적으로 볼 수는 없습니다. 실질취득가격은 165,000,000원 그대로이고, 최근 12개월 동일면적 평균은 120,333,333원입니다. 최저가가 최근 평균의 137.1%라는 점이 이 사건의 가장 큰 약점입니다. 결론은 권리 위험은 특별조건으로 해소, 가격은 보류입니다.
