대구지방법원 2025타경4000. 포항시 북구 득량동 경성홈타운2차 202동 808호, 전유면적 59.544㎡ 아파트입니다. 감정가는 165,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 80,850,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 이 집에는 보증금 179,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있습니다. 임차권자는 서장혁, 전입일은 2022년 4월 19일, 확정일자는 2022년 3월 25일입니다. 2024년 5월 1일 임차권등기까지 이루어졌습니다.

보통 이런 구조에서 낙찰자가 우선 살펴야 하는 것은 낙찰가가 아니라 보증금을 포함한 실질취득금액입니다. 배당으로 보증금을 돌려받지 못하면 대항력에 따라 매수인이 부족분을 떠안을 수 있기 때문입니다. 이 물건의 현재 회차 배당 계산에서는 미배당 보증금이 100,005,300원입니다. 이를 단순히 더하면 실질취득은 180,855,300원이 됩니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건의 효력이 확보된다면 앞서 계산한 100,005,300원은 실제 인수금액이 아닙니다. 따라서 권리분석의 중심은 보증금 액수 자체보다 특별매각조건의 적용 및 이행 여부에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건으로 해소

등기부상 과거 설정된 근저당권과 전세권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024년 5월 1일 등기된 서장혁의 주택임차권과 2025년 8월 5일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

경매개시결정이 말소기준권리로 표시되어 있으나, 그보다 앞서 성립한 임차인의 대항력과 임차권등기를 단순히 후순위 소멸권리처럼 취급하면 안 됩니다. 특히 임차인의 전입·점유 개시일은 2022년 4월 19일이고, 현재 소유자 최분규의 취득일은 2022년 10월 12일입니다. 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다.

명세서에는 별도로 인수권리 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 그 판단은 특별매각조건과 함께 읽어야 합니다. 실제 입찰 전에는 임차인과 임차권승계인의 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 확실하게 적용되는지를 매각물건명세서 원본과 법원 매각조건으로 재확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 서장혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 특별매각조건에 임차권승계인으로 명시되어 있고 경매 신청채권자이기도 하지만, 별도 거주 임차인으로 계산하거나 서장혁의 보증금에 다른 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

서장혁은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 대항력이 있어 통상적인 상황이라면 미배당 보증금의 인수 문제가 남습니다. 하지만 이 사건에서는 서장혁과 임차권승계인 주택도시보증공사 모두를 대상으로 한 반환청구권 포기·말소 조건이 확인되므로 그 조건의 이행을 전제로 실질 인수를 0원으로 평가합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와는 가깝다

경성홈타운2차 동일 면적대의 최근 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 117,875,000원입니다. 그러나 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 표본 10건의 평균은 117,250,000원으로 다소 낮고, 최신 거래인 2026년 9월 거래가는 87,500,000원까지 내려와 있습니다.

시세 추세도 -3.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균과만 비교해 큰 할인폭을 강조하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 최신 거래는 2층, 경매 물건은 8층이므로 직접적인 동일 조건 거래는 아니지만, 현재 시장의 낮아진 가격대를 보여주는 중요한 참고치입니다.

이 물건의 가격 메리트는 특별매각조건으로 보증금 인수가 실제로 해소되는 경우에만 성립합니다. 조건이 유효하지 않다면 매수인의 이론상 실질취득액은 180,855,300원으로, 최근 평균과 최신 실거래를 모두 웃도는 부담스러운 수준이 됩니다. 반대로 조건이 그대로 적용된다면 현재 최저매각가 80,850,000원을 기준으로 평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

예상배당은 집행비용 1,855,300원과 임차인 우선배당 78,994,700원을 합산하여 매각대금 80,850,000원을 배분한 계산입니다. 신청채권에 대한 별도 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권승계 및 동일채권 처리 여부는 실제 배당표에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 미배당 보증금은 특별매각조건상 반환청구권 포기의 대상이며 매수인 실제 인수액과 구별됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리 조건은 그대로 확인

현재 4회 유찰 상태이며, 이후 유찰을 가정한 매각가와 일반 인수형 계산상 부족 보증금은 다음과 같습니다. 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 한다면 각 회차의 실질 보증금 인수액은 0원입니다.

5회·6회 유찰 수치는 가정 시나리오이며 실제 차기 매각가격이나 유찰 여부가 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 일반 인수형 부족분은 각 회차의 추정 배당·비용을 반영한 이론상 수치입니다. 특별매각조건에 따른 인수 0원은 조건이 동일하게 적용·이행된다는 전제입니다.

만약 특별매각조건이 없는 일반적인 대항력 임차권 물건이었다면, 매각가가 낮아지는 만큼 보증금 미배당액이 커져 매수인의 실질취득금액은 보증금 179,000,000원과 집행비용을 합한 수준에 머무르게 됩니다. 즉 낙찰가만 내려간다고 저렴해지는 구조가 아닙니다.

반면 이 사건처럼 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되고 그 조건이 확실히 이행된다면, 보증금 부족분이 매수인에게 전가되지 않으므로 낮아진 매각가가 실제 취득원가의 감소로 연결될 수 있습니다. 이 두 경우를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항이동중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다. 북측 왕복 4~5차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 12층 건물의 8층으로, 2003년 4월 23일 사용승인되었습니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가 기준액은 814,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지 규모. 경성홈타운2차는 262세대입니다. 동일 면적 거래 표본이 존재하지만 거래가격의 편차가 커 환금성은 실제 매도가격에 따라 달라질 수 있습니다.
• 시장 흐름. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 최근 실거래 추세는 -3.1%이며, 최신 거래가가 87,500,000원까지 하락해 매도 시 가격경쟁력을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 관련 공부와 인근 탐문에 기초해 평가했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 확인해야 합니다.
• 조건 이행 확인. 단순히 명세서에 인수권리 없음이라고 적혀 있다는 이유만으로 끝내지 말고, 임차권등기 말소 절차 및 조건 이행에 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 서장혁 1명입니다. 주택도시보증공사의 임차권승계 또는 경매신청채권을 별도 임차보증금으로 중복 가산하지 않아야 합니다.
• 배당 관계 검증. 예상 임차인 배당 78,994,700원, 미배당 100,005,300원, 신청채권자 별도 배당 0원의 계산과 실제 배당표·채권승계 관계를 확인해야 합니다.
• 최신 거래 기준 입찰가 판단. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 117,250,000원과 최신 거래 87,500,000원을 우선해야 합니다. 최근 시세 하락 추세 -3.1%도 반영해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 현장 점유자와 점유 권원, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 반환청구권 포기와 실제 주택 인도는 별도 문제입니다.
• 내부 상태·수리비. 2003년 사용승인 건물로 내부 상태에 따라 추가 비용이 달라질 수 있습니다. 실제 실내 상태를 확인하기 어려운 점을 입찰금액에 반영해야 합니다.
• 관리비 및 기타 부담. 공용부분 체납 관리비와 취득 관련 비용, 당해세·최우선변제 등 배당상 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·매각기일 공고 및 최신 실거래를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 49%보다 중요한 건 인수 0원의 확실성”

포항 경성홈타운2차 808호는 4회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균 117,250,000원에 비해 현재 최저가 80,850,000원은 낮은 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 179,000,000원이라는 숫자를 무시해서는 안 됩니다.

일반적인 인수형 경매라면 현재 회차의 매수인 실질취득은 약 180,855,300원으로, 오히려 시세를 크게 초과합니다. 이 사건이 그 구조에서 벗어날 수 있는 이유는 명확합니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건 때문입니다.

그 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 보증금 인수액은 0원이며, 최저매각가 80,850,000원을 실제 취득가격 판단의 출발점으로 삼을 수 있습니다. 그러나 2026년 9월 최신 거래가가 87,500,000원이고 시세 추세가 -3.1%로 하락하고 있다는 점은 분명한 경고입니다. 감정가에서 크게 할인되었다는 사실만으로 충분한 안전마진이 생겼다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 특매조건이 확실히 이행되면 가격 검토가 가능한 물건이지만, 4회 유찰과 하락 시세, 최신 거래 대비 제한적인 가격 차이, 임차권 말소·명도 이행 검증이 남아 있습니다. 권리 조건 확인이 먼저, 가격 판단이 그다음입니다.