대구지방법원 2025타경4015. 포항시 남구 오천읍 세계리 스타밸리 6층 607호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임건이며 2022.02.15. 매매를 원인으로 71,200,000원에 취득했고 2022.03.11. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2016.11.11. 설정된 진주원예농업협동조합 근저당권 77,100,000원입니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 2016년 이전의 신탁·가압류·근저당·과거 임의경매 관련 등기는 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당과 2025.08.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4015 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 6층 607호 |
| 이용상태 / 면적 | 도시형생활주택 · 40.6601㎡ · 방3·거실겸주방·욕실겸화장실 · 12층 중 6층 |
| 소유자 | 임건 · 2022.02.15. 매매 · 거래가액 71,200,000원 · 2022.03.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 27,440,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 81,762,952원 |
| 말소기준 | 2016.11.11. 진주원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 77,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2014년 설정됐던 우리은행 근저당권들과 신탁, 2015~2016년의 대구축산업협동조합 근저당 및 여러 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2016.11.11. 이전 경매 매각으로 대한부동산주식회사가 소유권을 취득한 날 진주원예농업협동조합 근저당 77,100,000원이 새로 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.08.11. 진주원예농업협동조합이 신청한 현재의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 전입은 말소기준보다 늦다
| 구분 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재영 | 607호 · 주거 | 전입 2025.05.19 | 10,000,000원 | 2025.09.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 확정일자 기재 | 주거 | 확정일자 2025.05.19 · 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 2회 유찰로 가격은 최근 거래 아래
스타밸리는 60세대, 사용승인일 2014.07.21.이며 비교 면적은 40.6601㎡입니다. 최근 거래 표본은 40.66㎡와 42.04㎡가 포함돼 있고 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 50,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 42.04㎡ 4층의 40,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 42.04㎡ | 5 | 53,300,000원 |
| 2025.07 | 42.04㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2025.04 | 40.66㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.03 | 40.66㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 40.66㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 40.66㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 42.04㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2023.06 | 40.66㎡ | 7 | 51,000,000원 |
전체 12건 평균은 50,650,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 50,600,000원을 우선합니다. 현재 최저매각가 27,440,000원은 이 최근 평균의 54.2%입니다. 최신 거래 40,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 최근군과 이전군의 가격 추세는 -0.1%로 소폭 하락이므로, 과거 고가 거래만 보고 가격을 평가하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 2. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 77,100,000원 | 26,546,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 27,440,000원 기준으로 진주원예농업협동조합의 미배당액은 50,553,920원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 오천상설시장 남동측 인근의 스타밸리로, 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하고 상설시장이 가까운 지역입니다.
- 교통. 읍소재지 간선도로변에 위치하고 노선버스가 운행되며 차량출입이 용이합니다. 서측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 607호이며 판상형·복도식입니다. 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 1,589,000원/㎡입니다. 비행안전제6구역(전술)과 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부와 현황. 857-14 토지는 공부상 과수원, 857-37 토지는 잡종지이나 실제는 모두 대로 이용됩니다.
- 환금성. 스타밸리는 60세대이고 사용승인일은 2014.07.21.입니다. 현재 물건은 2회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 최재영은 전입 2025.05.19.로 대항력이 없지만, 별도 확정일자 2025.05.19. 기재 건의 전입일·보증금은 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 50,600,000원, 최신 거래 40,000,000원, 현재 최저가 27,440,000원을 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 2회 유찰됐으므로 단순 할인율뿐 아니라 내부 상태·점유·관리 상태·수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 표시 확인. 공부상 과수원·잡종지와 실제 대의 차이가 있으므로 집합건물 대지권 및 관련 공부를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 크지만 임대차 확인은 남아 있다
이번 물건은 말소기준이 분명하고 최재영의 전입도 말소기준보다 늦어, 현재 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정됩니다. 여기에 2회 유찰된 최저가 27,440,000원은 최근 12개월 실거래 평균 50,600,000원의 54.2%까지 내려와 가격 측면의 할인 폭도 큽니다.
다만 가격이 낮아진 이유를 무조건 권리 리스크로 볼 필요는 없지만, 별도로 기재된 2025.05.19. 확정일자 건의 전입일과 보증금이 확인되지 않고 최근 가격 추세가 -0.1%인 점, 현재 물건이 이미 2회 유찰된 점은 확인 항목입니다. 결론은 권리는 대체로 소멸형, 가격은 최근 시세 아래, 최종 관문은 임대차 원문과 현장 확인입니다.
