대구지방법원 2025타경4020. 포항시 남구 구룡포읍 구룡포여의주타워 가동 2층 202호가 경매로 나왔습니다. 공부상 용도는 일반음식점인 근린시설입니다. 현재 소유자 이재원은 2021년 6월 28일 거래가액 790,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 이곡새마을금고 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류와 가압류가 이어졌으며 해당 근저당권은 권리이전을 거쳐 새마을금고중앙회로 승계됐습니다.
눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 535,000,000원에서 현재 최저가 89,917,000원까지 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 낙폭은 계산할 수 있어도 실제 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 상가의 영업 가능성, 공사비, 임대수요, 점유관계가 확인되어야 실질적인 투자 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(공부상 일반음식점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 9층 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2006.12.06 |
| 이용상태 | 공실 · 바닥 일부 등 내부공사 필요 · 임대관계 미확인 |
| 소유자 | 이재원 (2021.06.28 소유권이전, 거래가액 790,000,000원) |
| 감정가 | 535,000,000원 |
| 최저매각가 | 89,917,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 새마을금고중앙회 |
| 청구금액 | 590,133,510원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.28 이곡새마을금고 근저당권 (채권최고액 600,000,000원, 이후 새마을금고중앙회로 권리이전) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유는 확인해야 한다
말소기준권리는 2021년 6월 28일 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 이곡새마을금고이며, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 2025년 6월 10일 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 근저당권이 이전됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자 역시 새마을금고중앙회입니다.
이 근저당권 뒤에 설정된 달서구·포항시·국민건강보험공단의 압류와 우리금융캐피탈의 가압류, 그리고 이번 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 토마토상호저축은행과 수산업협동조합중앙회 등의 근저당권 및 종전 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다
이 물건은 5회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 약 16.81%로 낮아졌습니다. 감정평가 금액과 현재 최저매각가의 차이는 크지만, 해당 상가와 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장에서 저렴한 가격인지 알 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 535,000,000원 | 100% |
| 현재 최저가 (5회 유찰) | 89,917,000원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 예상 최저가 | 62,941,899원 | 11.76% |
| 7회 유찰 시 예상 최저가 | 44,059,329원 | 8.24% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 불가 | 비교 불가 |
현재 최저가 기준으로 매수인 인수액을 0원으로 놓으면 권리 인수를 포함한 실질취득 추정액은 89,917,000원입니다. 이는 낙찰가와 인수액만 합한 금액으로 취득 관련 세금, 내부공사비, 관리비 정산, 명도 및 영업 준비비용은 포함하지 않은 수치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,018,506원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 87,898,494원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 우리금융캐피탈 | 17,250,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 계산입니다. 조세채권의 우선배당, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 명의는 후속 권리이전이 있으므로 실제 배당표에서는 최종 권리자와 확정 채권액 확인이 필요합니다.
현재 회차의 추정 집행비용 2,018,506원을 제외하면 배당에 사용할 수 있는 금액은 87,898,494원입니다. 계산상 근저당권에 전액 배분되고 우리금융캐피탈 가압류에는 배당되지 않습니다. 배당모형상 채권 합계 617,250,057원 중 채권자 예상배당 합계는 87,898,494원, 미배당액은 529,351,563원입니다.
또한 신청채권자 새마을금고중앙회의 청구금액은 590,133,510원이지만, 회차별 계산에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있습니다. 이곡새마을금고 근저당이 새마을금고중앙회로 이전된 이력을 고려하면, 두 채권자를 별개로 취급하거나 신청채권자가 실제로 배당받지 못한다고 확정할 수 없습니다. 최종 승계관계와 배당 귀속은 반드시 재확인해야 합니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 89,917,000원 | 87,898,494원 | 529,351,563원 |
| 6회 유찰 시 | 62,941,899원 | 61,408,945원 | 555,841,112원 |
| 7회 유찰 시 | 44,059,329원 | 42,866,261원 | 574,383,796원 |
유찰이 이어질수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 명세서상 인수권리가 없다는 판단에 기초한 것이며, 임대관계 미확인이라는 현장 위험까지 제거됐다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 구룡포읍 수협교차로 북측, 구룡포항 인근 시가지 중심지대에 자리합니다. 주변에는 상업·업무용 건물과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 시가지 내 간선도로변에 위치하며, 남동측 약 20m 도로, 남서측 약 12m 도로, 북동측 및 북서측 약 6~8m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 9층 건물의 2층 구분상가입니다. 승강기와 지하 주차장, 위생·급배수 설비 및 소방시설이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 현재 공실입니다. 바닥 일부 등에 공사가 필요한 상태이고, 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역이며, 구룡포 과메기 산업특구 관련 규제자유특구, 상대보호구역, 비행안전제3구역 및 구룡포항 중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부공사가 필요한 상태이므로 실제 시설 상태는 별도 점검해야 합니다.
- 환금성. 상업 중심지 입지는 확인되지만 해당 호실의 최근 거래가격과 임대수익은 확인되지 않습니다. 5회 유찰 이력을 함께 고려하면 가격 및 재매각 가능성에 관한 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 상가 시세 확인. 감정가 535,000,000원 대비 최저가 89,917,000원이라는 숫자에만 의존하지 말고 주변 상가의 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 임차·점유관계 조사. 공실로 조사됐지만 임대관계는 확인되지 않았습니다. 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 점유 이력을 조사해 대항력 있는 미확인 임차인이 존재하는지 점검하세요.
- 조세채권 배당순위. 달서구·포항시 압류 및 국민건강보험공단 압류에 관해 세금 법정기일, 당해세 여부, 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 근저당권 승계 확인. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 권리관계와 실제 신청채권자 배당 귀속을 대조해야 합니다.
- 내부공사비 확인. 바닥 일부 등 보수가 필요한 상태이므로 음식점 영업 또는 다른 용도로 활용하기 위한 공사 범위를 확인하세요.
- 용도 및 인허가 검토. 공부상 일반음식점이라는 사실과 별개로 실제 영업 가능 여부 및 계획하는 업종의 인허가 요건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부담 확인. 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격보다 먼저 확인할 것은 팔릴 가격”
포항 구룡포여의주타워 202호의 가장 강렬한 숫자는 감정가 535,000,000원에서 최저가 89,917,000원까지 내려왔다는 것입니다. 그러나 경매에서 감정가 대비 큰 할인율은 투자수익률을 보장하지 않습니다.
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리도 없다는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 정리돼 있습니다. 반면 임대관계 확인이 되지 않았고, 내부공사가 필요한 공실 상가이며, 시장에서 얼마에 거래되거나 임대될 수 있는지 검증할 근거도 부족합니다.
이미 5회 유찰된 근린시설이라는 점까지 고려하면 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 매수 판단을 내리기 어렵습니다. 이 사건은 추가 가격 인하 자체보다 먼저 임대차관계, 실제 상가 시세, 공사비 및 환금성을 확인하는 것이 우선입니다.
종합 판단: 등기상 인수위험은 낮지만 가격 적정성과 활용·환금성은 미검증. 현 최저가에서도 적극 입찰보다 현장 및 시세 검증을 우선해야 하는 신중 검토형 물건입니다.
