262,150,000원
대구지방법원 2025타경4020. 구룡포 시가지의 구룡포여의주타워 가동 2층 202호입니다. 공부상 용도는 일반음식점이며 감정평가 이용상태는 공실입니다. 현재 소유자는 이재원이고, 2021.06.28 소유권이전과 같은 날 이곡새마을금고 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 달서구·포항시 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 등기상 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 이 물건은 주거용이 아니라 근린시설이고, 감정서에는 바닥 일부 등 일부 공사가 필요한 상태라고 기재되어 있습니다. 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 것으로 보이지만 임대관계는 확인되지 않았으므로, 권리 소멸 여부와 별개로 현장 점유와 실제 사용관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층, 지상9층 · 사용승인일 2006.12.06 |
| 소유자 | 이재원 · 2021.06.28 소유권이전 · 거래가액 790,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 262,150,000원 · 2회 유찰 |
| 청구액 | 590,133,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.06.28 설정된 이곡새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025.08.13 새마을금고중앙회가 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후 설정된 달서구·포항시 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현재 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’로 단정할 수 없다
감정가는 535,000,000원, 현재 최저매각가는 262,150,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 물건은 일반음식점 용도의 근린시설이고 현재 공실이며, 바닥 일부 등 일부 공사가 필요한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기보다 실제 영업 가능 상태, 내부공사 범위와 현장 점유관계를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 262,150,000원 | 49% | 359,570,157원 |
| 3회 유찰 시 | 183,505,000원 | 34% | 437,114,127원 |
| 4회 유찰 시 | 128,453,499원 | 24% | 491,394,907원 |
③ 예상배당표 (매각가 262,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,470,100원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 257,679,900원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 17,250,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 262,150,000원을 가정하면 집행비용 4,470,100원 차감 후 근저당권에 257,679,900원이 배당되고, 후순위 우리금융캐피탈 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 359,570,157원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수협교차로 북측 구룡포여의주타워 가동 2층 202호로, 동측 인근에 구룡포항을 끼고 있는 구룡포 시가지 중심지대입니다. 상업·업무용 건물 및 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다.
- 교통. 시가지 내 간선도로변에 소재해 제반 교통사정이 편리합니다. 남동측 폭 20m, 남서측 폭 12m, 북동측 및 북서측 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접합니다. 규제자유특구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 소화전, 화재탐지시설 등 소방시설, 승강기와 지하 주차장이 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현재 공실이며 바닥 일부 등 일부 공사가 필요한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가에는 공실로 조사됐지만 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 것으로 보이며 임대관계는 확인되지 않았습니다. 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 인수권리 원본 대조. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없지만, 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부공사 상태 확인. 바닥 일부 등 일부 공사가 필요한 상태로 조사됐으므로 실제 복구·영업 준비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 감정가 할인율 자체를 곧바로 시장가 대비 저가로 해석하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 확인”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2021.06.28 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 상태에 있습니다. 근린시설·일반음식점 용도의 구분상가가 현재 공실이고 일부 공사가 필요한 상태이며, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 현재 최저가는 262,150,000원으로 감정가의 49%지만, 이 할인율 하나만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 현장 점유·공사 상태·상업용 사용성을 확인한 뒤 가격을 판단할 사건입니다.
