대구지방법원 2025타경4025. 포항시 남구 오천읍 태웅하이츠 101동 1층 103호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 53,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 25,970,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2016.04.15. 경북대구낙농협동조합의 근저당권 58,800,000원이며, 경매개시결정은 그보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 최저가 숫자만 보고 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 기재되어 있지만, 주거 점유자의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘없음’으로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 현장·전입세대·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득비용을 25,970,000원으로 확정해 보는 것도 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 268-1 태웅하이츠 101동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박영순 · 2012.04.13. 소유권이전 · 거래가액 58,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 52,997,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 점유 확인은 남는다
과거 국민은행 근저당권과 박효일 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2016.04.15. 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권 58,800,000원입니다. 이후 2025.08.13. 임의경매개시결정이 등기됐으므로 해당 경매기입등기는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 점유·임차인 확인 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명 확인되지 않음 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세 대비 낮지만 시장도 하락했다
태웅하이츠는 48세대, 2002.11.13. 준공 단지입니다. 전용 59.99㎡와 동일·유사 면적의 확인된 거래는 8건이며 전체 평균은 53,687,500원입니다. 그러나 이 평균에는 2024.11. 거래 90,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.99㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 59.99㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2024.01 | 59.77㎡ | 2 | 55,500,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2023.04 | 59.99㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 59.99㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2023.02 | 59.77㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 1건 | 39,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 유일 표본은 39,000,000원입니다. 현재 최저가 25,970,000원은 이 금액의 66.6%로, 계산상 약 13,030,000원 낮습니다. 하지만 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -30.1%입니다. 즉 경매가격이 낮아진 것은 맞지만, 시장가격 자체도 뚜렷하게 낮아진 흐름이므로 과거 전체 평균 53,687,500원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 867,460원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 58,800,000원 | 25,102,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권 58,800,000원 중 25,102,540원이 배당되고, 33,697,460원이 미배당으로 남는 계산입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자의 임대차관계가 확인될 경우 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 유찰돼도 근저당 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 33,697,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 41,348,222원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,725,300원 | 12,096,245원 | 46,703,755원 |
근저당권자의 채권최고액 58,800,000원은 현재 최저가보다 크기 때문에 어느 시나리오에서도 채권 전액 배당이 되지 않습니다. 다만 등기상 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리이므로, 위 부족액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 별도의 대항력 있는 점유자가 확인되지 않는다는 전제에서 계산상 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 원동초등학교 남측 인근. 주변은 단독주택·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 5층 건물 중 1층 103호. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·동측 약 8m, 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 48세대, 2002.11.13. 준공 단지입니다. 확인된 최근 거래 추세가 -30.1%이고 관련 경매 낙찰률이 20.0%여서 환금성은 가격과 함께 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 말소기준일 2016.04.15.보다 앞선 대항요건 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이번 사건은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 53,687,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 39,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 거래 추세가 -30.1%입니다. 25,970,000원의 할인폭만 보지 말고 시장가격 하락과 환금성을 함께 계산해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 현장 확인. 1층 물건인 만큼 실제 점유상태와 내부 상태, 관리비 및 사용현황을 직접 확인하는 절차가 중요합니다.
맺으며 — 싸진 가격보다 ‘확인되지 않은 점유’가 먼저다
현재 최저가 25,970,000원은 최신 거래 39,000,000원의 66.6%이고 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭은 분명합니다. 그러나 시장 자체가 최근 -30.1%의 하락 흐름을 보이고 있고, 48세대 소규모 단지에 관련 경매 낙찰률 20.0%, 평균 유찰 2.0회라는 환금성 지표도 같이 봐야 합니다.
무엇보다 권리분석에서는 미상 점유를 ‘임차인 없음’으로 처리해서는 안 됩니다. 명세서상 명시 인수권리는 없고 계산상 인수액도 0원이지만, 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성은 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 최근 거래보다 낮지만, 점유관계를 확인한 뒤에야 그 할인폭의 의미를 확정할 수 있는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
