💰 감정가 53,000,000원 · 🔻 최저가 37,100,000원 · 📊 시세대비 69.1% · ⚠️ 임대관계 미상
대구지방법원 2025타경4025. 포항시 남구 오천읍 문덕리 태웅하이츠 101동 103호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 “아파트로 이용중”으로 확인됩니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가가 37,100,000원까지 내려온 상태입니다. 최근 실거래 평균 53,687,500원과 비교하면 가격표 자체는 낮아 보입니다.
하지만 이 사건의 결론은 “무조건 싸다”가 아닙니다. 첫째, 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 임차인 정보는 내용없이고 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 둘째, 등기에는 과거 갑구 4번 가등기가 있고 notes에도 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 표시되어 있습니다. 데이터상 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 처리되지만, 입찰 전 원본에서 성격 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 268-1 태웅하이츠 101동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트조(벽식구조) 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 중 1층 |
| 소유자 | 박영순 (2012.04.13. 소유권이전, 거래가액 58,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 37,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 52,997,949원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 국민은행 근저당
데이터상 말소기준권리는 2002.11.18. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행입니다. 이후의 가압류, 가등기, 근저당, 전세권, 경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 다만 notes에 갑구 4번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요가 명시되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 등기부 원본과 매각물건명세서에서 가등기 성격과 말소 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 확인 — ‘내용없’은 안전 확정이 아니다
| 성명 | 사용 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/중복 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 내용없 | 주거 | 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 표시되어 있지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 자료상 0명으로 확정하기보다, 임대관계 미상 상태로 보는 편이 안전합니다. 특히 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 69.1%
태웅하이츠는 48세대, 사용승인일 2002.11.13인 소규모 단지입니다. 최근 실거래 8건의 평균은 53,687,500원이고, 최저 38,000,000원부터 최고 90,000,000원까지 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.99㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 59.99㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2024.01 | 59.77㎡ | 2 | 55,500,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2023.04 | 59.99㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 59.99㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2023.02 | 59.77㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 53,687,500원 |
현재 최저가 37,100,000원은 실거래 평균 대비 69.1%입니다. 다만 같은 면적 실거래 중 38,000,000원, 39,000,000원 거래도 있어, 단순 평균만으로 큰 안전마진을 확정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 1층이므로 층·상태·점유 리스크를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,067,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,448,200,000원 | 36,032,200원 |
| 갑구 2번 가압류 · 안덕영 | 98,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사경북상호저축은행 | 486,935,069원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 44,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 전세권 · 박효일 | 53,000,000원 | 0원 |
| 을구 4-2번 전세권 · - | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 경북대구낙농협동조합 | 58,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준 2,249,135,069원 중 예상배당은 36,032,200원, 미배당은 2,213,102,869원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 37,100,000원 | 36,032,200원 | 2,213,102,869원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 2,224,032,529원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 2,231,683,291원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 “원동초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있어 제반교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조, 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 1층 103호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 소로2류·소로3류 접합으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 48세대이고 최근 거래는 8건 확인됩니다. 실거래 범위가 38,000,000원~90,000,000원으로 넓어 개별 호수 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대관계 원본 확인. 매각물건명세서 임차인란 “내용없”, 감정평가서 임대관계 “미상”입니다. 전입세대열람과 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 보증금·전입일·확정일자 미상 상태에서는 대항력을 단정할 수 없습니다. 현황조사서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 담보가등기 확인. notes에 갑구 4번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다. 데이터상 매각 소멸 처리되지만 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 하한 비교. 현재 최저가는 평균 대비 낮지만, 최근 실거래 최저 38,000,000원과는 근접합니다. 1층·상태·명도비용을 반영해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 소규모 아파트라도 공용부분 체납 관리비는 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — 가격은 B, 권리 확인은 C
이 물건은 현재 최저가가 실거래 평균의 69.1%로 내려와 가격표만 보면 관심을 가질 만합니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 임차인 정보가 “내용없”으로만 잡혀 있으며, 과거 담보가등기 성격 확인도 남아 있습니다. 즉 최저가가 낮아진 것은 장점이지만, 그 장점을 실제 수익으로 바꾸려면 점유·임대관계·가등기 원본 확인을 먼저 끝내야 합니다. 결론은 가격은 매력권, 확인 전 낙관은 금물입니다.