수원지방법원 2025타경987. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층303호, 다세대 성격의 도시형생활주택 원룸형 물건입니다. 감정평가 이용상태는 1~2호는 근린생활시설, 3~18호는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)이고, 본건은 303호라 주거용 원룸형으로 보는 것이 자연스럽습니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 91,140,000원으로 내려왔지만, 권리분석은 단순한 가격 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 등기상 백승임 임차권등기 보증금 180,000,000원이 있고, 현황조사·문건접수상 다수 점유자가 확인되기 때문입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 등기상 임차권등기, 경매개시결정, 수원시 압류, 국 압류는 모두 그 뒤에 등장합니다. 백승임 임차권등기의 주민등록일자는 2022.09.20, 경정된 점유개시일자는 2022.09.15로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상으로는 대항력 있는 선순위 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 매각으로 소멸되는 후순위 임차권 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 이후 이수경이 소유권을 이전받으면서 채무자도 이수경으로 계약인수된 흐름입니다. 그 뒤의 임차권등기, 경매개시결정, 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 인수보다 확인 난도가 높다
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없습니다. 따라서 아래 표의 기준으로 보면 실제 임차인 18명이 확인됩니다. 다만 대부분은 보증금 미상이고, 알려진 보증금은 백승임 임차권등기의 180,000,000원입니다.
| 성명 | 전입/점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.03.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 | 2025.04.07 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 | 2025.03.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승임 | 2022.09.20 · 점유 2022.09.15 · 확정 2022.08.23 | 180,000,000원 | 2025.02.19 | 대항력 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 2025.09.08 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,040,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 채권최고액 대비 미배당은 1,410,900,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 1~2호는 근린생활시설, 3~18호는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물로 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 열람 대조. 현황조사상 점유자가 많습니다. 입찰 전 전입세대 열람, 매각물건명세서, 임차권등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자. 전입일·보증금이 확인되지 않는 항목은 대항력 가능·미상으로 보고, 인수 여부를 원본에서 확정해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 백승임 임차권등기는 보증금 180,000,000원, 주민등록일자 2022.09.20, 확정일자 2022.08.23, 점유개시일자 2022.09.15로 확인됩니다.
- 명도 난도 반영. 매수인 인수액이 0원이어도 점유자가 많으면 인도명령·명도 협의·이사비 협상이 길어질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수화. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 공격적으로 응찰하지 말고, 명도 비용과 기간을 입찰가에서 차감해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 자료 기준의 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 열람을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 정리다
이 물건은 말소기준권리만 보면 하나은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 그래서 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리표가 깨끗하다고 해서 입찰 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 다수 임차인·점유자, 보증금 미상, 대항력 판정 불가 항목이 남아 있기 때문입니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수는 낮지만, 실무상 확인 난도는 높다. 최저가 49%라는 숫자보다, 명도와 원본 서류 대조가 이 물건의 승부처입니다.