1,346,000원
창원지방법원 2023타경106173. 회원동 화란연립주택 28동 1층 101호입니다. 경매 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 65,250,000원이었지만 15회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,346,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 45,000,000원의 3.0% 수준이지만, 이 사건은 단순히 “싸다”로 결론 내리면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인이 있고, 15회 연속 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 물건성에 강한 경고 신호이기 때문입니다.
등기상 말소기준은 2013.01.25. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 50,400,000원입니다. 이후 거제시 압류, 김천농업협동조합 가압류, 창원시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 최진봉의 전입일은 2011.03.23.으로 말소기준보다 약 2년 빠릅니다. 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어 배당에서 보증금 8,000원을 받지 못하며, 데이터상 보증금 전액 8,000원을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경106173 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 640-22 화란연립주택 28동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 시멘트블록조 기와지붕 2층건 중 1층 101호 |
| 비교 면적 | 39.67㎡ |
| 소유자 | 최재호 |
| 감정가 / 최저가 | 65,250,000원 / 1,346,000원 (15회 유찰) |
| 청구액 | 26,214,042원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 제시외 건물 | 3동 · 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 인수
말소기준권리는 2013.01.25. 농협은행주식회사 근저당권 50,400,000원입니다. 이후 등기된 거제시 압류, 김천농업협동조합 가압류 85,596,251원, 창원시 압류와 2023.11.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 최진봉은 2011.03.23. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진봉 | 본건 전부 | 2011.03.23 | 8,000원 | 2024.02.05 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 3%라는 숫자만으로는 설명되지 않는다
비교 가능한 거래는 화란주택 28동, 면적 39.67㎡의 2024.06 거래 1건입니다. 2층이 45,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 45,000,000원입니다. 현재 최저가 1,346,000원은 이 최근 시세의 3.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 39.67㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.67㎡ | 1건 | 45,000,000원 |
가격 자체는 실거래보다 현저히 낮지만, 표본이 1건뿐이고 이 물건은 이미 15회 유찰됐습니다. 같은 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 15.0회, 낙찰률 6.25%입니다. 따라서 “실거래의 3%니까 무조건 싸다”가 아니라, 왜 시장이 15번이나 응찰을 회피했는지를 확인하는 것이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 424,228원 |
| 인수 · 임차인 최진봉 보증금 | 8,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 50,400,000원 | 921,772원 |
| 3. 가압류 · 김천농업협동조합 | 85,596,251원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 135,996,251원 중 채권자 배당은 921,772원, 미배당액은 135,074,479원입니다. 임차인 최진봉의 보증금 8,000원은 배당되지 않아 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 본질은 같다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 1,346,000원 | 921,772원 | 135,074,479원 | 8,000원 |
| 16회 유찰 시 | 1,076,800원 | 657,418원 | 135,338,833원 | 8,000원 |
| 17회 유찰 시 | 861,440원 | 445,934원 | 135,550,317원 | 8,000원 |
유찰이 더 진행돼도 임차인 인수액은 8,000원으로 유지됩니다. 이 보증금은 낙찰가보다 훨씬 작으므로 대항력 인수형에서 나타나는 “낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금에 고정되는 구조”는 아닙니다. 이 사건에서는 최저가 하락이 그대로 실질취득 하락으로 이어지지만, 가격 하락 자체가 환금성 문제를 해소해 주는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산회원구 회원동 마산여자중학교 남측 인근으로, 학교와 연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트블록조 기와지붕 2층건 중 1층 101호이며, 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 소로2류·중로3류 접합, 가축사육제한구역과 교동초등학교·마산여자중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 673,300원/㎡, 토지면적 239.0㎡입니다.
- 제시외 건물. 본건 건물에 제시외 건물 3동이 소재하고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 비교 단지는 4세대, 1980년 준공이며 최근 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 15.0회, 낙찰률 6.25%로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 최진봉의 본건 전부 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 인수액 반영. 현재 회차는 최저가 1,346,000원에 보증금 인수 8,000원을 더한 실질취득 1,354,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 3동. 위치·형태·사용관계와 매각 포함 범위를 원본 서류 및 현장과 대조해야 합니다.
- 15회 유찰 원인. 가격 할인율보다 반복 유찰의 원인을 현장 상태·점유·거래성에서 먼저 찾아야 합니다.
- 시세 표본 제한. 최근 실거래는 2024.06의 45,000,000원 1건뿐이므로 단일 거래를 확정 시세처럼 사용하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3% 가격”보다 “15회 유찰”을 먼저 봐야 한다
현재 최저가 1,346,000원은 최근 실거래 45,000,000원의 3.0%입니다. 대항력 임차인의 인수액 8,000원을 더해도 실질취득은 1,354,000원으로, 표면 가격은 매우 낮습니다. 그러나 이 물건은 이미 15회 유찰됐고 같은 단지 경매 통계도 평균 유찰 15.0회, 낙찰률 6.25%입니다. 여기에 1980년 준공·4세대 규모·제시외 건물 3동·대항력 임차인 점유가 함께 있습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 매수 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 현장성입니다. 가격이 낮다는 사실은 장점이지만, 반복 유찰의 이유를 해소하지 못하면 되팔기와 사용 단계에서 그대로 리스크가 남습니다.
