창원지방법원 2024타경1978. 함안군 칠원읍 운서리 719-1의 공장용지와 건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 목록이 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 공장, 창고·휴게실·화장실, 사무실 및 숙소로 파악됩니다. 말소기준은 2013.12.24. 주식회사신한은행 근저당권이며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “인수 0원”만 보고 단순 안전형으로 보면 안 됩니다. 현재 배당 가정가 982,268,000원에서는 집행비용과 선순위 담보권 일부에서 매각대금이 모두 소진되고, 채권자 전체 미배당이 3,611,961,599원으로 남습니다. 특히 경매 신청채권자의 청구액은 1,008,622,686원이나, 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 절차 유지와 배당 구조는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 719-1 |
| 등기상 물건 | [건물] 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 719-1 제주1동호 |
| 소유자 | 주식회사대영하이테크 |
| 이용상태 | 공장 · 창고, 휴게실, 화장실 · 사무실 및 숙소 |
| 토지 | 공장용지 2,034.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 223,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,403,240,000원 / 982,268,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,008,622,686원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2013.12.24. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다.
② 점유자·임차인 확인 — 실제 점유자 2명, 대항력은 후순위
확인된 점유자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자로 분류되며, 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 두 명 모두 전입일이 말소기준일인 2013.12.24. 이후라, 표기상 대항력은 없음으로 정리됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임희섭 | 제시건물(나)의 일부(2~3평) | 창고 | 2024.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강재석 | (다)내 2층 전부 | 확인 필요 | 2016.04.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고는 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본, 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 982,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,222,680원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 428,400,000원 | 428,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 2번 가압류 · 박태종 | 3,750,000원 | 3,750,000원 | 청구금액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 834,000,000원 | 117,895,320원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 902,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 101,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 진해수산업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 후순위 가압류·압류 | - | 0원 | 배당 여력 없음 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 산식상 매수인 인수액은 0원이나, 실제 배당과 절차상 변수는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 운서마을회관 동측에 위치하며, 주변은 공장, 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장, 창고·휴게실·화장실, 사무실 및 숙소로 이용됩니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물, 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물이 포함됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 태양광발전설비, 숙소부분 난방설비가 확인됩니다.
- 토지 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
⑤ 매각 포함·제외 확인
공장형 물건은 “토지와 건물만 보면 되는 물건”이 아닙니다. 기계기구 목록, 제시외 구축물, 제외 가건물의 소유·철거·사용관계가 실제 인수 후 운영비용으로 연결될 수 있습니다. 특히 간이주택, 정자, 차고가 매각 제외로 표시되어 있어 현장 점유와 반출 협의를 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 기준 실질취득은 최저가 982,268,000원과 동일합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 보증금 미상 점유자. 임희섭, 강재석의 보증금은 확인되지 않습니다. 전입은 후순위이나 실제 명도·사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 시나리오상 신청채권자는 배당 0원입니다. 절차 유지 가능성과 배당 구조를 원본으로 확인해야 합니다.
- 제외 가건물. 간이주택, 정자, 차고는 매각 제외입니다. 낙찰 후 사용·철거·반출 리스크를 점검해야 합니다.
- 공장 환금성. 공장, 창고, 사무실 및 숙소 복합형으로 일반 주거형보다 매수층이 좁습니다. 실사용 계획 없이 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이지만 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역이 함께 표시됩니다. 업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 기계기구 목록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건은 대항력 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 사건이 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공장·토지·기계기구 일괄매각형은 주거용처럼 단순 비교가 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 기준의 시세 검증은 없고, 배당표상 미배당은 36.12억으로 큽니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검토입니다.
