4,613,000원
창원지방법원 2024타경2421. 함안군 가야읍 산서리 56 소재 건물로, 감정평가상 마을회관으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 산서이곡새마을회이고 근저당이나 압류는 없습니다. 그러나 권리구조가 단순하다는 뜻은 아닙니다. 2023.06.14. 접수된 김영숙의 가처분이 2024.09.05. 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 자료상 이 가처분은 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
특히 이 가처분의 피보전권리는 토지소유권에 기한 건물철거청구권입니다. 매각물건명세서에는 매각대상 건물에 대해 철거 및 해당 토지의 인도 등을 명하는 확정판결(창원지방법원 마산지원 2023가단2193)이 있다고 적혀 있습니다. 동시에 건물만 매각대상이며 본건을 위한 법정지상권은 불성립합니다. 즉 4,613,000원이라는 낮은 숫자만 보고 일반적인 저가 낙찰 물건으로 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 산서리 56 |
| 등기 대상 | [건물] 경상남도 함안군 가야읍 산서리 56외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 마을회관으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 경사슬라브위기와마감지붕 단층 · 외벽 적벽돌치장등 · 내벽 벽지등 · 샤시창호 |
| 소유자 | 산서이곡새마을회 |
| 감정가 / 최저가 | 64,123,200원 / 4,613,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영숙 / 433,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 제시외건물 | 제시외건물(제시외1-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
자료상 말소기준은 2024.09.05. 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.06.14. 가처분은 매각으로 소멸하지 않습니다. 가처분권자는 김영숙이고, 피보전권리는 토지소유권에 기한 건물철거청구권입니다. 처분금지 내용도 매매·증여·전세권·저당권·임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 구조입니다.
임차인으로 등재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건에서 가장 큰 위험은 임차보증금 인수가 아니라 토지와 건물의 법률관계 및 건물 존속 가능성입니다.
② 10회 유찰 — 가격 하락보다 먼저 봐야 할 것
감정가는 64,123,200원이지만 현재 최저매각가는 4,613,000원으로 감정가의 7.19% 수준입니다. 이미 10회 유찰됐습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰) | 4,613,000원 | 7.19% | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 3,690,400원 | 5.76% | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 2,952,320원 | 4.60% | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구액 433,000원은 모두 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 0원입니다. 하지만 이 사실 역시 가처분 인수와 철거·토지인도 문제를 해소하지 않습니다. 오히려 10회 유찰이라는 결과는 이 물건을 단순 가격 할인율로 보기보다 권리·사용·환금성 리스크를 먼저 확인해야 한다는 신호로 읽는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 10.5% 추정) | - | 483,034원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김영숙 | 433,000원 | 433,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,696,966원 |
현재 최저가 4,613,000원 가정 시 신청채권자 청구액 433,000원은 전액 배당되고, 금전상 미배당액과 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 매각으로 소멸하지 않는 가처분은 이 배당표와 별개의 인수 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 현재 마을회관으로 이용 중입니다. 일반적인 주택·수익형 부동산과 사용 성격이 다릅니다.
- 구조. 벽돌구조 경사슬라브위기와마감지붕 단층 건물이며, 외벽은 적벽돌치장등, 내벽은 벽지등, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지 주변 조건. 관련 토지는 보전관리지역·자연취락지구에 포함되고 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·맹지로 조사됐습니다.
- 규제. 소하천구역에 접하고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·보전관리지역·자연취락지구에 포함됩니다.
- 토지 정보. 관련 토지면적은 295.0㎡, 공시지가는 81,300원/㎡입니다. 다만 이 경매는 건물만 매각대상입니다.
- 위치 확인. 정확한 위치 등의 확인을 위해 측량이 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 태양광 설비. 부대시설 중 태양광 설비는 함안군에서 설치한 것으로 탐문됐으며 매각대상이 아닙니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 원문 확인. 갑구 2번 2023.06.14. 접수 제8240호 가처분이 매각으로 소멸하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 확정판결 원문 확인. 창원지방법원 마산지원 2023가단2193의 건물철거·토지인도 확정판결 범위와 현재 집행 가능 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 사용권 확인. 건물만 매각되고 법정지상권이 불성립하므로, 낙찰 후 토지를 사용할 법적 근거가 존재하는지 별도 검토가 필요합니다.
- 측량 확인. 정확한 위치 확인을 위해 측량이 필요하다고 조사돼 있으므로 건물 위치와 토지 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 태양광 제외 확인. 함안군 설치로 탐문된 태양광 설비는 매각대상이 아니므로 가치 산정에서 제외해야 합니다.
- 점유·이용 현황 확인. 마을회관으로 이용 중이며 임대관계는 미상이므로 실제 점유주체와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 10회 유찰·감정가 7.19%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 철거 및 토지인도 위험을 우선 평가해야 합니다.
맺으며 — “싸게 사는 건물”이 아니라 “존속할 수 있는 건물인가”
이 사건은 감정가 64,123,200원이 4,613,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대 방향에서 나옵니다. 매각으로 소멸하지 않는 가처분이 존재하고 그 피보전권리는 건물철거청구권입니다. 여기에 건물철거·토지인도 확정판결, 건물만 매각, 법정지상권 불성립까지 겹칩니다.
배당 계산상 금전 인수액은 0원이지만, 그것이 곧 권리 안전을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰 후 건물을 법적으로 존속·사용할 수 있느냐가 먼저 해결돼야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 별도로 확인할 근거가 없으며, 이미 10회 유찰된 상황을 고려하면 가격 할인보다 법적·물리적 존속 위험이 지배하는 고위험 물건으로 보는 것이 타당합니다.
