창원지방법원 2024타경105023. 해운동 파이브스타즈빌딩 8층 801호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 실제 이용상태는 숙박시설입니다. 소유자 주인자 명의로 2017.04.12. 소유권이 이전되었고, 2019.04.05. 주식회사대구은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2024.07.15. 경남신용보증재단 가압류 65,913,000원, 2024.08.22. 임의경매개시결정, 2024.10.14. 및 2024.11.20. 창원시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기 인수보다 왜 감정가 19억9,200만원짜리 물건이 3억4,982만7,000원까지 내려왔는가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105023 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동서로 17, 8층801호 (해운동, 파이브스타즈빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설 · 기준시점 현재 폐문상태 |
| 소유자 | 주인자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,992,000,000원 / 349,827,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,422,806,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2019.04.05. 대구은행 근저당권이고, 그 이후의 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 창원시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 17.56%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 349,827,000원으로 감정가 1,992,000,000원의 17.56% 수준입니다. 6회 유찰을 거친 만큼 표면 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
다음 회차 시나리오도 가격 하락보다 채권자의 미회수액 확대가 두드러집니다. 현재 6회 유찰 가격 349,827,000원에서 채권자 총 미배당은 1,401,783,578원이고, 7회 유찰 가정에서는 1,505,262,406원, 8회 유찰 가정에서는 1,577,697,584원으로 증가합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 349,827,000원 | 344,129,422원 | 1,401,783,578원 |
| 7회 유찰 시 | 244,878,899원 | 240,650,594원 | 1,505,262,406원 |
| 8회 유찰 시 | 171,415,229원 | 168,215,416원 | 1,577,697,584원 |
③ 예상배당표 (매각가 349,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,697,578원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,680,000,000원 | 344,129,422원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 65,913,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용과 제공된 채권액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현장·운영 리스크 — 6회 유찰의 핵심 점검대상
현황조사 당시 소유자의 진술에 따르면 이 물건은 모텔로 사용하다가 영업을 중단한 상태입니다. 관리사무소 탐문 결과 단전·단수되어 있었고, 2024년 8월말까지 관리비가 약 13,000,000원 연체된 것으로 조사됐습니다. 이 금액 전체가 매수인 부담이라고 단정할 수는 없지만, 입찰 전 체납 내역과 실제 승계 범위를 반드시 확인해야 하는 사안입니다.
또 하나 확인할 점은 일괄매각입니다. 감정요항의 건물 구조 설명에는 파이브스타즈빌딩 제8층 제801호 및 제9층 제901호가 함께 기재되어 있습니다. 응찰 전 매각목록과 감정평가서 원문을 대조해 실제 일괄매각 대상의 범위와 각 호실의 상태를 정확히 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산남부시외버스터미널 북서측 인근이며, 주변은 업무시설·숙박시설·대형마트와 각종 근린생활시설이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 시외버스터미널이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2004.11.26.이며, 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 동측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다. 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 숙박시설 영업이 중단된 폐문 상태이고 6회 유찰됐습니다. 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어려운 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시장가격을 분리. 349,827,000원이 감정가의 17.56%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 객실·배관·전기·급배수·소방 등 수선비가 입찰가 판단을 바꿀 수 있습니다.
- 단전·단수 원인 확인. 현황조사 당시 단전·단수 상태였습니다. 재공급 조건과 체납 또는 시설 문제 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024년 8월말 기준 약 13,000,000원 연체가 조사됐습니다. 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 비고에는 일괄매각, 감정요항에는 801호와 901호가 함께 기재돼 있으므로 매각목록 원문에서 대상 부동산을 정확히 대조하세요.
- 등기·세금 원본 대조. 등기상 후순위 가압류·압류는 소멸 구조지만 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 2019.04.05. 대구은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매투자에서 “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아닙니다.
감정가 1,992,000,000원에서 최저가 349,827,000원까지 6회 유찰됐고, 현황은 모텔 영업중단, 폐문, 단전·단수, 2024년 8월말 기준 약 13,000,000원의 관리비 연체입니다. 내부는 감정 당시 제대로 확인하지 못했습니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼 감정가 대비 82% 넘게 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 결론내리면 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 실제 일괄매각 범위·내부 수선비·체납 부담·숙박시설의 재가동 가능성과 환금성입니다.
