창원지방법원 2024타경105023. 창원시 마산합포구 해운동 파이브스타즈빌딩 8층 801호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 숙박시설이고, 기준시점 현재 폐문상태입니다. 현황조사 당시 소유자 진술로는 모텔로 사용하다가 영업을 중단한 상태이며, 관리사무소 탐문상 단전·단수 및 2024년 8월말까지 관리비 약 1,300만원 연체가 조사되었습니다. 이 물건은 단순히 “감정가 대비 싸다”가 아니라, 영업중단 건물의 내부 상태·체납·재가동 비용을 가격에 반영해야 하는 물건입니다.
권리상으로는 2019.04.05. 접수된 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준으로 제시됩니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 창원시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 모형에서는 과거 선순위 담보·전세권·가압류 채권까지 총 13,070,269,170원으로 잡히고, 현 최저가에서는 집행비용을 제외한 344,129,422원만 배당됩니다. 즉 권리보다 더 큰 문제는 상업용 폐문 자산의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동서로 17, 8층801호 (해운동, 파이브스타즈빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로서 기준시점 현재 폐문상태 |
| 소유자 | 주인자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,992,000,000원 / 349,827,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사대구은행 · 1,422,806,705원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지·지역 | 일반상업지역 · 대 · 토지면적 331.7㎡ · 공시지가 3,221,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 배당은 크게 부족
말소기준으로 제시된 권리는 2019.04.05. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 채무자는 주인자입니다. 이후 2024년 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 창원시 압류 2건은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 흐름입니다.
② 점유·임대 — 임차인 단정 자료는 없지만 내부 확인이 어렵다
조사상 별도 임차인으로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금을 기준으로 실질취득가가 고정되는 사건은 아닙니다. 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현장 조사 시 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 숙박시설은 내부 객실 상태, 설비 노후, 단전·단수 복구, 소방·위생설비 재가동 비용이 실제 취득 후 비용을 크게 바꿀 수 있습니다. 이 부분은 입찰 전 현장 확인의 핵심입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 대비 할인보다 ‘운영 중단 비용’이 먼저
현재 최저가는 349,827,000원으로 감정가 1,992,000,000원의 17.56%입니다. 다음 회차로 내려가면 7회 유찰 시 244,878,899원, 8회 유찰 시 171,415,229원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 그러나 회차가 내려가도 채권 미배당은 계속 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 18%) | 349,827,000원 | 344,129,422원 | 12,726,139,748원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 12%) | 244,878,899원 | 240,650,594원 | 12,829,618,576원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 9%) | 171,415,229원 | 168,215,416원 | 12,902,053,754원 |
④ 예상배당표 (매각가 349,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,697,578원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 2,600,000,000원 | 344,129,422원 |
| 그 외 채권·전세권·가압류 합계 | 10,470,269,170원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 13,070,269,170원, 총 배당액은 344,129,422원, 미배당은 12,726,139,748원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 마산남부시외버스터미널 북서측 인근입니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 대형마트 및 각종 근린생활시설이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 시외버스터미널이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 11층 건물 내 물건으로, 사용승인일은 2004.11.26입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역이 표시됩니다.
- 하자표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 폐문으로 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 객실, 전기, 수도, 급·배수, 소방, 승강기 관련 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024년 8월말까지 관리비가 약 1,300만원 연체된 것으로 조사되었습니다. 공용부분 체납 승계 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 단전·단수. 단전·단수 상태가 조사되어 정상 영업 재개 비용이 단순 수리비 수준을 넘을 수 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 대상 범위와 호실 구성을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 표시되어 있어 당해세 해당 시 배당순위와 실제 비용이 달라질 수 있습니다.
- 환금성. 숙박시설은 아파트처럼 표준화된 매수층이 얇습니다. 재매각·임대·영업 재개 시나리오를 입찰가 산정 전에 먼저 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “살릴 수 있나”가 먼저
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 1,992,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 349,827,000원까지 낮아졌기 때문입니다. 그러나 실제 결론은 단순 할인형이 아닙니다. 기준시점 현재 숙박시설은 폐문상태이고, 단전·단수 및 관리비 약 1,300만원 연체가 확인됩니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 정상화 비용과 환금성 리스크가 가격의 핵심입니다.
따라서 이 물건은 권리만 보고 접근할 물건이 아니라, 상업용 숙박시설을 다시 운영하거나 매각할 수 있는지를 먼저 검증해야 합니다. 내부 확인 없이 최저가 할인율만 보고 응찰하는 전략은 위험합니다. 종합 결론은 권리보다 물건성·운영중단 리스크가 큰 D등급입니다.
