창원지방법원 2024타경105122. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동2길 48 소재 물건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정 이용상태는 1·2층 단독주택 등 및 창고 등으로 잡혀 있습니다. 감정가는 260,353,240원, 현재 최저매각가는 89,301,000원입니다. 3회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건은 “감정가 대비 싸다”만으로 판단하기 어렵습니다.
권리 흐름의 기준은 2019.12.23 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류 관련 흐름은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없고, 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 현황은 공가로 탐문됐을 뿐 폐문부재로 직접 확인되지 않았으므로, 입찰 전 점유·내부상태 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동2길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 단독주택 등 · 창고 등 |
| 소유자 | 정백합자 |
| 감정가 / 최저가 | 260,353,240원 / 89,301,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 125,864,415원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.23 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 290,000,000원이고, 채무자는 정운자입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.01 압류는 2025.06.30 해제 말소 흐름이 함께 확인됩니다.
② 점유·임차인 — 임차인은 없지만 공가 확인은 보수적으로
임차인 없음. 매수인에게 승계될 임차보증금은 산정되지 않고, 배당 추정상 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사 당시 공가로 탐문되었으나 폐문부재로 직접 확인하지는 못했습니다. 이웃 주민의 탐문에 의하면 건물 입주자들은 전부 이사갔다는 진술이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,007,418원 |
| 1. 근저당 · 동부새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 290,000,000원 | 63,293,582원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,301,000원 기준 총 채권액 314,000,000원 중 87,293,582원이 배당되고, 미배당은 226,706,418원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 구조 — 싸 보이지만 시세 검증은 별도
현재 회차 최저가는 89,301,000원으로 감정가 260,353,240원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 단순 아파트형 표준상품이 아니라, 1·2층 단독주택 및 창고로 이용되는 토지 결합형 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 동마산시장 북측 인근에 위치합니다. 주위는 상업시설, 주택, 나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1·2층은 단독주택 등으로 이용되고, 제시외 부분은 창고 등으로 이용됩니다.
- 건물상태. 세멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 모르타르위 페인트 마감 등, 내벽은 벽지 붙임과 일부 타일 붙임 등입니다.
- 설비. 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있으나 정상 가동 여부는 미상입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 166.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 제한사항. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 점검. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 기준의 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 점유 확인. 공가로 탐문됐으나 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다. 실제 점유, 유류품, 출입 가능성, 인도 절차를 확인하세요.
- 내부상태 확인. 도시가스 난방의 정상 가동 여부가 미상입니다. 노후·수리비·창고 부분 상태를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 등기·배당 대조. 동부새마을금고 근저당 24,000,000원은 등기 흐름상 말소 내역과 배당 추정이 함께 보이므로 원본 확인이 필요합니다.
- 토지 활용성. 토지면적 166.0㎡, 제2종일반주거지역, 소로3류 접함 조건을 기준으로 활용 가능성을 따져야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 현장이다
이 사건은 임차인 보증금을 떠안는 대항력 인수형 물건이 아닙니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리만 놓고 보면 진입 장벽은 낮습니다. 그러나 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은, 시장이 이 가격 구조와 물건 특성을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호일 수도 있습니다.
결론은 단순합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 낮아졌지만, 현장 확인 없이는 보수적 접근. 공가 여부·내부 상태·창고 부분·토지 활용성·환금성을 직접 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 권리분석보다 현장분석의 비중이 더 큰 사건입니다.
