창원지방법원 2025타경540. 김해시 대청동 장유프라자 7층 701호 근린시설입니다. 감정평가상 사무실로 이용 중이며, 장유 중심상업지역의 상가건물에 위치합니다. 감정가 151,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 36,255,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.08.24 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 40,800,000원이며, 이후 기록된 신한은행의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기만 보면 후순위 권리의 정리는 비교적 명확합니다.
하지만 점유관계가 핵심 변수입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 (주)에스씨글로벌은 2017.12.20 전입신고 기록이 있고, 이 시점은 말소기준권리보다 앞섭니다. 동시에 이 회사는 과거 소유자이자 신한은행 근저당의 채무자로도 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 전입신고 시점이 빠르다는 이유만으로 유효한 선순위 임대차가 성립했다고 볼 수 없고, 반대로 매수인 인수 위험이 전혀 없다고 판단할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 68-9 장유프라자 7층 701호 도로명: 경상남도 김해시 번화1로68번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(사무실 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 지상 8층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 701호·702호가 벽체 없이 사무실로 사용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이와이코퍼레이션 (2019.12.11 소유권이전, 등기 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 | 151,000,000원 |
| 최저매각가 | 36,255,000원 (4회 유찰, 감정가 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 20,790,510원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.24 을구 10번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 40,800,000원 |
| 공동담보 | 장유프라자 7층 702호 |
| 점유관계 | (주)에스씨글로벌 · 2017.12.20 전입신고 기재 · 임차관계 및 보증금 미확정 |
| 매각상 특이사항 | 일괄매각 기재 · 701호와 702호 벽체 없는 통합 사용 · 호실별 관리비 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유 기록
핵심은 2017.12.20 점유자의 전입신고 기록과 2018.08.24 신한은행 근저당 설정일 사이의 선후관계입니다. 점유자의 신고일이 앞서므로 선순위 임차권의 존재 가능성을 확인해야 합니다. 다만 근린시설의 임대차 대항력은 실제 임대차계약, 목적물 인도, 사업자등록 등 해당 법률상 요건을 살펴야 하며, 전입신고 기재만으로 곧바로 대항력을 확정할 수 없습니다.
② 점유자·임차관계 — 인수액 0원으로 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유 범위 | 전입신고 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)에스씨글로벌 | 미상 | 2017.12.20 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 |
우선변제 미상 인수 가능·금액 미상 |
조사상 점유 관련 법인 1곳입니다. 임대차계약의 유효성, 임차보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 실제 임차인 여부와 대항력 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.
(주)에스씨글로벌은 2017.09.01 소유권을 취득했다가 2019.12.11 주식회사제이와이코퍼레이션으로 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 신한은행 근저당권의 채무자 역시 주식회사에스씨글로벌입니다.
이는 현재 점유자로 기재된 법인이 과거 소유자였다는 의미입니다. 2017.12.20 신고 기록은 이 법인이 소유자였던 시기의 기록이므로 신고일이 말소기준보다 빠르다는 사실과 선순위 임차인으로서 보호받는다는 판단을 구분해야 합니다. 소유권 이전 후 실제 임대차관계가 성립했는지, 현재 어떤 법률관계로 점유하는지 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%, 그러나 실질취득은 미확정
현재 최저매각가 36,255,000원은 감정가 151,000,000원의 약 24.01%입니다. 가격표만 보면 상당한 낙폭이지만, 근린시설은 아파트와 달리 위치뿐 아니라 층별 수요, 임대수익, 공실 가능성, 내부 상태, 독립적인 호실 사용 가능성이 가치에 크게 영향을 줍니다.
이 물건은 7층 사무실이며, 701호와 702호가 물리적으로 구획되지 않은 상태입니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 과거 소유권이전 등기의 거래가액 20,000,000원 또한 현재의 시장가격이나 적정 입찰가로 단순 환산할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 신한은행 예상배당 | 미배당액 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 36,255,000원 | 35,202,410원 | 5,597,590원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 25,378,500원 | 24,521,687원 | 16,278,313원 | 충족 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 17,764,950원 | 17,045,181원 | 23,754,819원 | 미충족 |
위 미배당액은 신한은행 근저당 채권최고액 40,800,000원을 기준으로 한 시뮬레이션 결과입니다. 임차인의 미배당 보증금이나 매수인 인수액이 아니며, 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 36,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,052,590원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 40,800,000원 | 35,202,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,052,590원은 추정치입니다. 신한은행 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정되었으며, 미배당액은 5,597,590원입니다. 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 관리비 — 입찰가와 별도로 확인해야 할 부담
2025.07.14 현황조사에 따르면 목록 1·2에 대해 2022년경부터 조사 당시까지 관리비 약 7,000,000원씩 미납된 것으로 기재되어 있습니다. 701호와 702호의 미납 관리비가 각각 존재한다는 점은 입찰 전 확인해야 할 중요한 비용 위험입니다.
더구나 두 호실이 벽체 없이 사용되고 있다는 사정 때문에 실제 관리비 부과 기준과 사용 주체도 확인해야 합니다. 호실별 청구와 공동 사용에 따른 비용 분담관계가 다를 수 있어, 명세서상의 미납액과 실제 매수인이 부담할 금액을 구분할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 소재 롯데마트 북측 인근의 중심상가지대에 위치합니다. 주변은 상업시설이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고, 간선도로와 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 근린시설로서 실제 이용상태는 사무실입니다. 주거용 아파트와 달리 임대수요 및 사업용 공간으로서의 활용성을 중심으로 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층에 위치하며, 승강기·전기·위생·급배수·냉난방·화재탐지·경보설비가 기재되어 있습니다.
- 호실 구획. 701호와 702호가 벽체 없이 통합 사용되는 상태입니다. 향후 개별 사용이나 임대를 고려한다면 물리적 분리 가능성과 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 남동측 소로에 접합니다. 공시지가 기재액은 1,606,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 상태가 양호하다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 7층 사무실의 임대수익과 재매각 수요를 검토해야 합니다. 최근 비교거래가 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 법인의 법적 지위. (주)에스씨글로벌이 과거 소유자였던 사실과 현재 점유관계를 대조하여, 임차인인지 다른 법률관계의 점유자인지 확인하세요.
- 대항력·보증금. 2017.12.20 신고 기록, 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 선순위 대항력이 성립하면 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 701호와 702호가 함께 매각되는지, 감정가 151,000,000원 및 최저가 36,255,000원이 어느 매각목록에 적용되는지 매각물건명세서와 공고 원본을 대조하세요.
- 공동담보. 신한은행 근저당에 702호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보권의 말소와 매각 대상별 처리관계를 확인하세요.
- 관리비 미납. 2025.07.14 조사 당시 목록 1·2에 각 약 7,000,000원 미납 기록이 있습니다. 현재 잔액과 공용부분 승계 가능액을 서면으로 확인하세요.
- 내부 및 구획. 두 호실의 벽체 없는 사용상태, 실내 훼손·설비 상태 및 필요시 분리공사 가능성을 확인하세요.
- 시장가격과 임대료. 동일 건물 또는 인근 유사 사무실의 실제 거래가격과 임대료를 확인해 수익성과 환금성을 평가하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 가격보다 불확실성 해소가 먼저
맺으며 — “24%까지 떨어진 가격보다, 무엇을 인수하는지가 먼저”
김해 장유프라자 701호는 네 차례 유찰로 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌습니다. 그러나 경매에서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실과 실제로 유리한 매수라는 판단은 다릅니다.
이 사건의 가장 중요한 쟁점은 과거 소유자이면서 현재 점유자로 기재된 (주)에스씨글로벌의 법적 지위입니다. 점유 신고 시점은 신한은행 근저당보다 앞서지만, 그 당시 점유 법인이 소유자였으므로 선순위 임대차가 성립했는지 명확히 판단해야 합니다. 임대차가 인정되고 대항력이 성립한다면 미배당 보증금의 인수 여부가 실제 매수가치를 좌우할 수 있습니다.
여기에 701호와 702호 각각 약 7,000,000원의 관리비 미납 기록, 벽체 없이 연결된 사무실 이용상태, 일괄매각 범위 및 내부 상태의 불확실성이 더해집니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 가격 자체의 매력을 객관적으로 검증하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 확인 우선입니다. 임차관계와 보증금, 관리비 승계액, 정확한 매각 범위가 확인된 뒤에야 실질취득금액과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 부담해야 할 비용과 권리를 얼마까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.
