창원지방법원 2025타경540. 김해시 대청동 장유프라자 7층 701호 근린시설로, 감정평가상 사무실로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.24 설정된 주식회사신한은행 근저당권 40,800,000원입니다. 2025.06.09 임의경매개시결정과 2025.06.20 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 말소기준보다 앞선 전입 점유자가 확인됩니다.
그 점유자는 (주)에스씨글로벌로 전입일이 2017.12.20입니다. 말소기준일 2018.08.24보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재의 낮은 최저가만으로 실질취득비용이 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경540 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 68-9 장유프라자 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로68번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사제이와이코퍼레이션 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.12.11 · 거래가액 20,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 51,793,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 20,790,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2018.08.24 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 40,800,000원 |
| 공동담보 | 장유프라자 7층 702호 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 점유가 핵심
현재 소유권은 2019.12.11 주식회사제이와이코퍼레이션으로 이전됐지만, 현황조사·매각물건명세서에는 그 이전 소유자였던 (주)에스씨글로벌이 점유자로 조사됐습니다. 전입일 2017.12.20은 신한은행 근저당 설정일 2018.08.24보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임차인 1명의 보증금 인수 여부와 규모를 지금 단계에서 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)에스씨글로벌 | 2017.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그래도 할인율만 보면 위험하다
감정가 151,000,000원에서 현재 최저가는 51,793,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 기준 감정가의 34.3%입니다. 그러나 근린시설·사무실이고, 임차보증금이 미상인 선행 점유자가 있어 감정가 대비 할인폭 자체를 가격 메리트로 환산할 수 없는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,793,000원 | 40,800,000원 | 0원 | 9,660,726원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 35,202,508원 | 5,597,492원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,378,570원 | 24,521,756원 | 16,278,244원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 신한은행 채권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 표의 미배당은 등기상 신한은행 채권 기준입니다. 선행 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 회차별 최저가가 낮아진다는 사실만으로 매수인의 최종 부담도 함께 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,274원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,660,726원 |
현재 회차의 배당 추정에서는 신한은행 채권 40,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 9,660,726원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 배당·인수관계도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 소재 롯데마트 북측 인근의 중심상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근·출입이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린시설이며 감정평가상 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물 내 7층 701·702호 2개호로 평가됐으며 전기·위생·급배수·승강기·냉난방·화재탐지·경보설비가 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 남동측으로 소로에 접합니다. 토지면적은 628.5㎡, 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 소로1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. (주)에스씨글로벌의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인하세요.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 대항력이 인정되는 임차보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수할 미배당 보증금을 함께 기준으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각·내부 구조. 목록 1·2가 벽체 없이 사무실로 이용된다는 감정내용과 실제 내부 구조·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 2022년경부터 현황조사시까지 약 7,000,000원씩 미납된 관리비의 현재 금액과 매수인 부담범위를 관리주체에 확인하세요.
- 등기상 소멸. 신한은행 근저당은 말소기준이고 이후 임의경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 보증금 확인이 먼저
숫자만 보면 감정가 151,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 51,793,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 그 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 2017.12.20 전입한 (주)에스씨글로벌이 말소기준 2018.08.24보다 앞서 점유하고 있고, 정작 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력이 인정되는 보증금이 존재하면 매수인의 실질 부담은 현재 최저가보다 커질 수 있습니다.
여기에 목록 1·2의 관리비 약 7,000,000원씩 미납, 벽체 없이 사용되는 사무실, 일괄매각 구조까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 이 물건에서 실제 승부를 가르는 것은 등기부가 아니라 선행 점유자의 임대차 내용과 체납관리비입니다. 가격은 낮아졌지만 권리비용은 아직 확정되지 않았다. 입찰 전 보증금 확인이 끝나기 전까지는 51,793,000원을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
