창원지방법원 2025타경559. 창원시 의창구 팔용동 160-3 소재의 근린생활시설과 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층이고, 감정 당시 근린생활시설(일반음식점: 제일장어구이)로 이용 중이었습니다. 토지는 482.1㎡, 지목은 대, 일반상업지역의 상업용 토지입니다.
권리관계의 중심은 2015.06.04 설정된 동부새마을금고 근저당 1,512,000,000원입니다. 그 전에 설정됐던 동창원농업협동조합 근저당들은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후 설정된 동부새마을금고 근저당과 경남신용보증재단 가압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경559 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 160-3 · 경상남도 창원시 의창구 의창대로62번길 13-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점: 제일장어구이) |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인일자 2012.04.12 |
| 토지 | 482.1㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 박숙희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,538,003,720원 / 870,534,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부새마을금고 / 1,469,974,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-4) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.06.04 을구 6번 동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,512,000,000원이고 토지 팔용동 160-3과 공동담보입니다. 2023.05.12의 60,000,000원 근저당, 2024.01.12의 150,000,000원 근저당, 2025.07.02 경남신용보증재단의 29,402,244원 가압류는 모두 기준권리 이후입니다. 현재 배당가정 870,534,000원에서는 후순위 채권까지 배당재원이 내려오지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤정 | 33.0580㎡ | 2021.03.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정윤정의 전입일 2021.03.12는 말소기준 2015.06.04보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 성립 여부는 미상입니다. 다만 현재 권리분석 및 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 점유가 존재하는 만큼 인도·명도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 34%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 870,534,000원으로, 사건 시나리오상 감정가 34% 구간입니다. 그러나 이 물건은 일반상업지역의 근린생활시설·토지이고, 실제 이용도 일반음식점입니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 870,534,000원 | 859,428,660원 | 891,973,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 609,373,800원 | 600,880,062원 | 1,150,522,182원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 426,561,660원 | 419,896,043원 | 1,331,506,201원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 870,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,105,340원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 동부새마을금고 | 1,512,000,000원 | 859,428,660원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 동부새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 29,402,244원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,751,402,244원 중 859,428,660원이 배당되고, 미배당은 891,973,584원입니다. 집행비용은 11,105,340원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX창원역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 음식점·판매시설·유흥시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치 및 대중교통 상황을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 당시 근린생활시설인 일반음식점 ‘제일장어구이’로 이용 중입니다. 주거용 부동산이 아니라 영업용·상업용 수요를 기준으로 환금성을 봐야 합니다.
- 토지. 482.1㎡의 대지로 일반상업지역·시가지경관지구(일반)에 포함되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,137,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층, 사용승인일자 2012.04.12이며 위생·급배수·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 지상 1층 15㎡ 및 지상 2층 15㎡가 불법건축으로 위반건축물 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.06.04 을구 6번 동부새마을금고 근저당권이 기준이며, 이후 등기의 소멸 여부를 등기부 원본과 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 정윤정은 전입일 기준 대항력이 없지만 33.0580㎡ 점유가 확인됩니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임차조건 확인. 정윤정의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 지상 1층 15㎡와 지상 2층 15㎡의 불법건축 기재가 낙찰 후 사용·영업·행정조치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(2-1~2-4)이 포함되므로 현황과 매각 대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고 상업용 부동산의 실제 이용가치와 환금성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
권리분석만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2015.06.04 동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 정윤정도 2021.03.12 전입으로 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 870,534,000원까지 내려왔고, 용도는 일반상업지역의 근린생활시설·토지입니다. 여기에 매각물건명세서상 지상 1층 15㎡와 지상 2층 15㎡의 불법건축·위반건축물 기재가 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만, 물건성과 가격 검증을 더 엄격하게 해야 하는 유형입니다. 최저가가 감정가의 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 위반건축물과 상업용 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 접근이 적절합니다.
