창원지방법원 2025타경95. 성원빌딩 5층 504호로, 공부상 용도는 근린생활시설(의원)입니다. 등기상 소유자는 주식회사성원컴퍼니이고, 2020년 2월 21일 새고성농업협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 1월 22일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순히 “감정가 756,000,000원짜리를 65,055,000원에 산다”로 보면 안 됩니다. 이미 8회 유찰됐고, 감정평가 현황상 504호·505호·506호가 집합건축물대장상 구분과 달리 호수 구분 없이 일단으로 인테리어 공사 중 중단된 상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 내부 집기 등은 매각대상이 아닙니다. 이 물건은 가격 숫자보다 이용상태와 환금성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 5, 5층504호 (현동,성원빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설(의원) · 504호·505호·506호 구분 없이 인테리어 공사 중 중단 |
| 소유자 | 주식회사성원컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 756,000,000원 / 65,055,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 732,663,071원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.21. 근저당권 · 새고성농업협동조합 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하다
말소기준은 2020년 2월 21일 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년 1월 22일 임의경매개시결정이 기입됐고, 경매로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 505호·506호와도 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이며, 근저당권 미배당액은 매수인 승계액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 대비 8.61%여도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 65,055,000원으로 감정가 756,000,000원의 8.61% 수준입니다. 하지만 이 사건은 이미 8회 유찰됐고, 공부상 근린생활시설과 현황 사이에 차이가 있으며 3개 호실이 벽체 구분 없이 공사 중단 상태입니다. 감정가에서 얼마나 내려왔는지만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 65,055,000원 | 63,484,010원 | 776,515,990원 |
| 9회 유찰 시 | 45,538,500원 | 44,318,807원 | 795,681,193원 |
| 10회 유찰 시 | 31,876,949원 | 30,903,164원 | 809,096,836원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 45,538,500원, 31,876,949원으로 내려가지만 근저당권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인의 인수금액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,570,990원 |
| 1. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 840,000,000원 | 63,484,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,570,990원을 제외한 63,484,010원이 새고성농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 776,515,990원입니다. 경매신청 청구액은 732,663,071원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 현동 소재 중흥S클래스 프라디움1차아파트 남동측 인근이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(의원)이나 504호·505호·506호는 구분 없이 일단으로 인테리어 공사 중 중단 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 6층 건물이며 사용승인일은 2017.04.18입니다.
- 도로·토지. 부지 3면이 포장도로에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 504호·505호·506호로 구분돼 있으나 현황은 건축물현황도와 달리 호수 구분 없이 일단으로 공사 중단 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 최저가 65,055,000원은 감정가의 8.61%지만, 반복 유찰과 현황상 이용상태를 함께 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며, 내부에 소재하는 집기 등은 매각대상이 아닙니다.
- 호실 경계 상태 확인. 504호·505호·506호는 공부상 별도 호실이지만 현황은 벽체 구분 없이 일단으로 인테리어 공사 중 중단된 상태입니다.
- 공동담보 구조 확인. 새고성농업협동조합 근저당권은 505호·506호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 원본 자료와 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “왜 8회 유찰됐는가”가 더 중요하다
권리 구조 자체는 단순합니다. 2020년 2월 21일 새고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 경매 후 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 상태입니다. 감정가 756,000,000원에서 현재 최저가 65,055,000원까지 8회 유찰됐고, 공부상 근린생활시설인 504호·505호·506호가 실제로는 구분 없이 인테리어 공사 중 중단돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 소멸형이지만, 환금성과 이용상태는 높은 주의가 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내릴 사건은 아닙니다.
