창원지방법원 2025타경95. 경남 창원시 마산합포구 현동 성원빌딩 5층 504호 근린시설입니다. 말소기준은 2020.02.21 새고성농업협동조합 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 내역은 없어 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 잡힙니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기보다 현황에 있습니다. 감정 요항상 공부는 504호·505호·506호로 구분되어 있으나, 현황은 호수 구분 없이 일단으로 인테리어 공사 중 중단된 상태입니다.
최저매각가는 132,766,000원으로 감정가 756,000,000원 대비 17.6%입니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 이 낮은 가격은 단순 할인이라기보다 6회 유찰의 결과입니다. 근린생활시설, 공사중단, 일괄매각, 내부 집기 제외, 임대관계 미상이라는 조건이 겹쳐 외부 투자자 입장에서는 사용·임대·매각 전략을 먼저 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 5, 5층504호 (현동,성원빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 근린생활시설(의원) |
| 소유자 | 주식회사성원컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 756,000,000원 / 132,766,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 732,663,071원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원, 채무자는 이승준입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으므로 매수인이 별도로 인수할 임차보증금은 0원입니다.
② 임차인·점유 체크 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 감정 참고사항 | 임대관계 미상 | 해당 없음 |
| 현황 리스크 | 504호·505호·506호가 호수 구분 없이 일단으로 인테리어 공사 중 중단상태 | 금액 산정 불가 |
보증금·확정일자 등 대항력 판단 대상이 되는 임차인 정보는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니라, 미완성 상가 현황을 어떻게 처리할지가 실질 리스크입니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰, 감정가의 17.6%
감정가 756,000,000원에서 현재 최저매각가는 132,766,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 기준 매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 대부분은 근저당권자에게 배당되지만, 채권최고액 840,000,000원 대비 미배당 709,892,724원이 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 132,766,000원 | 17.6% | 709,892,724원 |
| 7회 유찰 시 | 92,936,200원 | 12.3% | 749,136,652원 |
| 8회 유찰 시 | 65,055,339원 | 8.6% | 776,515,657원 |
④ 예상배당표 (매각가 132,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,658,724원 |
| 1. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 840,000,000원 | 130,107,276원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 중흥S클래스 프라디움1차아파트 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(의원)이나 504호·505호·506호는 구분 없이 일단으로 인테리어 공사 중 중단상태입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 6층 건물 내 5층 호실입니다. 사용승인일은 2017.04.18입니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 부지 3면이 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 건축물현황도와 달리 호수 구분 없이 일단으로 공사 중단된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 경계 확인. 504호 단독 점유·사용이 가능한지, 505호·506호와의 구분 복구가 필요한지 현장 확인이 필요합니다.
- 공사비 확인. 인테리어 공사 중 중단상태이므로 마감·설비·소방·급배수 등 추가 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 내부에 소재하는 집기 등은 매각대상이 아닙니다. 인수 후 사용 가능한 자산으로 계산하면 안 됩니다.
- 임대 가능성. 공부상 근린생활시설(의원)이나 현재 상태가 공사중단이므로 즉시 임대수익형으로 보기 어렵습니다.
- 공동담보 구조. 근저당권은 504호 외 505호·506호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 관련 호실의 이해관계도 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유”를 사는 물건
이 물건은 감정가 756,000,000원에서 132,766,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 권리상 확인된 임차인과 인수액은 없지만, 문제는 권리가 아니라 현황입니다. 근린생활시설 504호가 505호·506호와 벽체 구분 없이 일단으로 공사 중단된 상태라면, 낙찰 후 곧바로 임대하거나 매각하기 어렵습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 단순, 물건은 어렵다. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 공사비·구분성·환금성을 보수적으로 계산할 수 있는 입찰자에게만 맞습니다.