367,336,000원
창원지방법원 2025타경260. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 44-15의 근린시설 및 토지 일괄매각 건입니다. 감정가는 1,529,928,980원인데 4회 유찰로 최저가가 367,336,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 강하게 싸 보이지만, 이 사건의 본질은 단순 저가 매수가 아닙니다. 상업용 부동산이고, 매각대금으로 채권 대부분이 회수되지 않는 구조이며, 임대차 확인 내역도 여럿입니다.
말소기준권리는 2020.08.10 정동농업협동조합 근저당권입니다. 상가건물임대차 현황서와 전입세대확인서상 확인되는 신고일은 모두 이 날짜 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 낙찰자가 떠안을 대항력 보증금은 0원입니다. 다만 보증금 미상인 점유자가 있고, 실제 영업·점유 범위가 층별로 섞여 있어 현장 확인 없이 “안전하다”고 단정할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 44-15 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 소유자 | 이유주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,529,928,980원 / 367,336,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정동농업협동조합 / 866,785,955원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 | 대 · 239.9㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,779,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2020.08.10 정동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사제일종합주류판매상사 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 상가 임대차 확인 내역 6건도 모두 말소기준권리 이후 신고로 정리되어, 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임대차 확인 내역 — 대항력은 없지만, 명도 리스크는 남는다
확인되는 임대차·전입 내역은 총 6건입니다. 모두 2020.08.10 이후 신고라 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금 미상인 점유자가 있고, 1층·2층·3층 관련 표시가 섞여 있으므로 실제 영업 여부와 점유 범위 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정식 | 미상(1층) | 2024.06.10 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현석 | 미상 | 2025.02.17 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)더썬 | 미상(3층) | 2023.03.23 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이기환 | 미상(3층 301호) | 2022.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 올리브(주) | 미상(1,2층) | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현석 | 미상 | 2023.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 367,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,942,704원 |
| 을구 1번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 273,000,000원 | 114,393,296원 |
| 을구 3번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 432,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 정동농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 유한회사제일종합주류판매상사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 마산시 농업협동조합 | 51,082,525원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 1,463,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 합계 2,690,545,975원 중 배당되는 금액은 361,393,296원이고, 미배당은 2,329,152,679원입니다. 신청채권자 정동농업협동조합의 예상배당은 0원으로 나타납니다.
④ 회차별 가격 구조 — 24%가 곧 ‘저가 매수’는 아니다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 367,336,000원 | 2,329,152,679원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 257,135,199원 | 2,437,810,669원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 179,994,639원 | 2,513,871,261원 | 0원 |
이 물건은 감정가 대비 비율이 낮다는 점만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 용도가 근린시설 + 토지이고, 일반 주거용 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않습니다. 따라서 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라, 현재 가격에서 실제 임대·영업·명도·재매각이 가능한가입니다.
⑤ 건물·토지 체크포인트
- 일괄매각. 제시외건물 1-1, 1-2가 포함됩니다. 본건은 토지와 건물이 함께 매각되는 구조입니다.
- 용도. 목록 2번은 근린생활시설 및 단독주택입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 증축 이력. 건축물대장상 2015.09.21 1층 부분 증축 49.13㎡가 확인됩니다.
- 위반건축물 이력. 2024.07.26 무단증축 위반면적 78㎡ 표시가 있었고, 2025.02.05 해제된 사실이 확인됩니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, 방화지구, 소로2류 접함, 가축사육제한구역 포함입니다.
- 환금성. 상업용 토지와 근린시설은 권리상 인수액이 없어도 임대수익, 공실, 명도, 리모델링 비용에 따라 실제 수익성이 크게 달라집니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 현재권리 대조. 마산시농업협동조합 근저당 말소 이력과 배당 반영 금액을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 현장 확인. 1층, 2층, 3층 점유자가 실제 영업 중인지, 같은 인물이 중복 확인된 것인지, 집기·간판·사업자등록 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 이기환, 올리브(주), 이현석 관련 보증금 미상 내역은 매각물건명세서와 현장 탐문으로 보완해야 합니다.
- 위반건축물 해제 확인. 2025.02.05 해제 이력은 확인되지만, 현재 상태와 공부상 면적이 일치하는지 다시 확인해야 합니다.
- 상업용 수익성 검토. 임대 가능 업종, 공실 기간, 수리비, 관리비, 세금, 재매각 수요까지 반영해야 최저가의 의미가 생깁니다.
- 명도 비용 반영. 대항력 인수는 없어도 실제 점유자가 있으면 협의금, 집기 처리, 영업장 정리 비용이 발생할 수 있습니다.
맺으며 — 숫자는 낮지만, 난도는 낮지 않다
이 사건의 매력은 분명합니다. 감정가 1,529,928,980원짜리 물건이 4회 유찰되어 최저가 367,336,000원까지 내려왔고, 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 장점만으로는 부족합니다. 상가 임대차 확인 내역 6건, 보증금 미상 점유자, 제시외건물 포함, 과거 위반건축물 표시, 그리고 2,329,152,679원의 미배당 구조가 함께 붙어 있습니다. 권리는 비교적 정리되지만, 운영과 환금성이 입찰 성패를 가르는 물건입니다.