창원지방법원 2025타경289. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 10-25 소재 주택 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 세멘블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 110.7㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 토지이용상황은 단독입니다. 현재 소유자는 이상문이고, 2016.05.12. 석전1동새마을금고가 채권최고액 156,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 설정된 주식회사삼영기업의 전세권 50,000,000원, 국의 압류, 부후흥의 주택임차권 및 이번 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당자료도 현재 매각가 65,468,000원에서 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 따라서 핵심은 권리 승계보다는 점유관계·명도와 가격·환금성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경289 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 10-25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 세멘블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 110.7㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 이상문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 272,671,270원 / 65,468,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부후흥 / 22,684,032원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2016.05.12. 을구 7번 석전1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 토지 산호동 10-25와 공동담보입니다. 이후 2017.06.14. 주식회사삼영기업 전세권 50,000,000원, 2024.09.06. 국의 압류, 2025.04.03. 부후흥 주택임차권, 2025.08.12. 부후흥의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김덕식(전입세대확인서상) | 미상 | 2024.04.15 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김문수(전입세대확인서상) | 미상 | 2020.02.18 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 부후흥 | 2층 중 별지 도면 표시 · 19.8348㎡ | 2025.03.20 | 22,000,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2016.05.12.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 김덕식과 김문수는 보증금과 점유부분이 확인되지 않았고, 부후흥은 2020.02.14. 임대차계약, 2020.02.19. 점유개시, 2025.03.20. 주민등록, 보증금 22,000,000원이며 확정일자는 없습니다. 2025.04.03. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날 한 것으로 정리되어 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 별도 확인
감정가는 272,671,270원, 현재 최저매각가는 65,468,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 45,827,600원, 6회 유찰 시 32,079,319원으로 제시되어 있습니다.
다만 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래 자료가 이 사건 자료에 포함되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 연립/다세대 + 토지 물건은 아파트처럼 표준화된 동일평형 비교가 어렵고, 건물 상태·토지 가치·점유관계에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,578,424원 |
| 을구 7번 근저당 · 석전1동새마을금고 | 156,000,000원 | 63,889,576원 |
| 을구 8번 전세권 · 주식회사삼영기업 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 부후흥 | 22,684,032원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 석전1동새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 신청채권자 부후흥에게는 배당이 없는 시나리오입니다. 채권 총액 228,684,032원 중 63,889,576원이 배당되고, 미배당액은 164,794,456원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신세계백화점 마산점 북측 인근이며 단독주택·백화점·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 110.7㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 782,300원/㎡입니다.
- 건물. 세멘블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역이며 시장과 접합니다.
- 공부와 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김덕식·김문수의 실제 점유부분과 임대차 여부, 부후흥의 현재 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 부후흥 관계. 임차권자이자 경매 채권자인 부후흥의 임대차계약과 채권관계를 원본 서류로 교차 확인하세요.
- 전세권 확인. 주식회사삼영기업의 전세권은 1층 전부, 전세금 50,000,000원으로 등기되어 있으나 말소기준 이후 권리입니다.
- 매각대상 확인. 연립/다세대 + 토지의 일괄매각 범위와 건물·토지 현황을 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 맞춰보세요.
- 건물 상태 확인. 세멘블록조 2층 건물의 실제 노후도, 수선 필요 여부와 지붕 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰이라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 산호동 유사 주택·토지의 최근 거래와 매물가를 별도로 대조하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 추가 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유·상품성’이 승부처
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2016.05.12. 석전1동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 바로 안전한 투자라고 볼 수는 없습니다. 이미 4회 유찰됐고, 전입세대가 여럿 확인되며, 임차권자 부후흥은 경매 채권자와 동일합니다. 건물은 세멘블록조 2층 주택이고 지붕 현황도 공부 기재와 차이가 언급돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수는 0원, 그러나 점유관계·건물상태·시장가격을 직접 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
