창원지방법원 2025타경11392. 김해시 한림면 신천리 724에 있는 공장 관련 건물과 토지의 경매입니다. 등기상 건물은 에이동으로 표시되고, 토지는 공장용지 3,164.0㎡입니다. 소유자는 알라이트주식회사. 2016년 대구은행이 2,136,000,000원의 채권최고액으로 근저당권을 설정했고, 이후 대구은행의 추가 근저당권과 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

가격만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 3,094,325,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 1,516,218,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 그러나 산업용 부동산은 일반 주거용 물건과 다릅니다. 토지와 건물뿐 아니라 기계기구의 실제 존재·성능, 공장 운영 가능성, 행정규제, 점유관계가 취득 후 가치에 직접 영향을 줍니다. 이번 사건은 그 확인 항목이 적지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 별도로 확인할 처분제한

권리분석의 출발점은 2016.08.10 접수된 을구 10번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,136,000,000원이며, 건물 외에 신천리 724 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구 목록이 공동담보로 연결되어 있습니다.

그 뒤 설정된 대구은행의 을구 11번 근저당권 364,000,000원, 을구 12번 근저당권 240,000,000원, 2024년 김해시 압류 및 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 부산은행·신한은행·케이씨씨 근저당권 등은 이미 말소된 내역으로, 현재의 인수채무에 더해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 차철훈이 확인됩니다. 전입신고일은 2020.02.11로 말소기준권리 설정일인 2016.08.10보다 늦습니다. 현재 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 점유 부분·이용형태·보증금· 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계와 점유권원은 추가로 살펴야 합니다.

실제 조사 대상 1명. 보증기관 승계·대위신고에 해당하지 않습니다. 전입일 기준 대항력 없음은 확인된 날짜관계에 따른 판단이며, 점유권원과 임대차 내용까지 확정되었다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 실거래 대비 할인은 미확정

이번 회차 최저가는 1,516,218,000원. 최초 감정가 3,094,325,000원 대비 49%입니다. 분명 감정가 기준으로는 상당한 인하입니다. 그러나 이 비율을 현재 공장·토지의 적정 시세 대비 할인율이라고 해석해서는 안 됩니다.

공장용지는 면적만으로 가치가 결정되지 않고, 건물의 이용 가능성, 기계기구의 실제 상태, 배출시설 규제 및 업종 적합성에 따라 거래 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 아직 부족합니다.

3회·4회 유찰 시 금액은 가정 시나리오이며 확정 매각가격이나 실제 매각일정을 의미하지 않습니다. 채권 미배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산값으로 매수인의 인수채무와 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,516,218,000원 가정)

배당 대상 근저당권의 채권최고액 합계는 2,740,000,000원입니다. 현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 17,562,180원을 제외한 1,498,655,820원이 선순위 대구은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 계산상 미배당액은 1,241,344,180원입니다.

배당액은 채권최고액 기준 추정치입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 유디앤제일차유동화전문 유한회사의 청구금액은 2,523,317,514원으로, 근저당권 채권최고액 합계와 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 일괄매각의 함정 — 기계와 시설을 직접 확인해야 한다

이 사건은 단순히 건물과 땅을 매각하는 형태가 아닙니다. 매각물건명세서상 제시외 건물과 제시외 기계기구가 포함된 일괄매각입니다. 따라서 실제 현장에서 사용 가능한 시설과 목록에 포함된 자산이 일치하는지 확인하는 과정이 중요합니다.

• 제시외 건물. 제시외 건물(1-1)이 매각에 포함됩니다. 건물의 현황, 이용 가능성 및 실제 구조를 확인해야 합니다.
• 기계기구 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 제시외 기계기구 2-1~2-5 및 제시외 기계기구 2-6이 매각에 포함됩니다.
• 일부 소재불명. 포함 대상으로 표시된 기계기구 중 일부는 소재가 확인되지 않았습니다. 목록상 자산과 실제 인도 가능한 자산의 차이를 검증해야 합니다.
• 용량 차이. 기계기구 2-2는 목록상 Cap 500kw이지만 계약전력 용량이 Cap 290kw로 확인되어 이를 기준으로 평가했습니다.
• 설비 길이 차이. 기계기구 2-3의 주행 Rail은 목록상 38m이나 현황은 약 57m입니다.
• 매각 제외 동산. 목록1 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
• 태양광 설비 제외. 목록2 건물 지붕에 설치된 태양광 설비 역시 평가 및 매각 대상이 아닙니다.

⑥ 토지·규제·환금성 메모

또한 해당 토지는 계획관리지역에 위치하면서 배출시설설치제한지역 및 성장관리계획구역 등의 제한을 받습니다. 기존 공장을 인수한다고 해서 원하는 업종을 자유롭게 운영하거나 시설을 증설할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 매수 목적에 맞는 업종의 입주·운영, 시설 변경 및 인허가 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.

환금성 역시 별도의 고려 대상입니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리, 공장 관련 부동산은 산업활동 목적에 맞는 매수자를 찾아야 합니다. 건물·기계의 현황과 규제에 따라 매수 수요가 제한될 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 향후 매각 용이성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재산보전처분 확인. 2023.02.17 등기된 재산보전처분의 현재 효력과 말소·소유권이전 처리 가능성을 확인하세요.
• 임차인·점유자 확인. 차철훈의 보증금, 실제 점유 범위, 임대차계약, 배당요구 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 매각목록 대조. 제시외 건물과 기계기구의 포함 범위, 일부 소재불명 상태, 별도 제외 설비를 현장에서 확인하세요.
• 설비 성능 조사. 기계기구 2-2의 Cap 500kw와 계약전력 Cap 290kw의 차이, 기계기구 2-3의 Rail 길이 차이를 검토하세요.
• 지적 경계 측량. 인접 필지와 불분명한 경계를 확정하고 실제 부지 사용상태를 확인하세요.
• 업종·인허가 적합성. 배출시설설치제한지역과 성장관리계획구역 등 관련 제한을 확인하세요.
• 가격 재평가. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 공장·토지·기계의 현재 가치와 추가 정비비용을 검토하세요.
• 입찰자금. 입찰보증금과 잔금 납부조건, 취득 관련 비용 및 시설 정비자금을 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 건물·토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록과 법원 특별매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “반값이라는 숫자보다 실물이 중요하다”

이 사건은 감정가 3,094,325,000원에서 최저가 1,516,218,000원으로 내려온 공장 관련 부동산입니다. 말소기준 이후의 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권최고액 기준의 대규모 미배당은 매수인이 인수하는 채무와 구별됩니다.

그럼에도 이 물건을 곧바로 권리 안전형 또는 시세 대비 저가 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 재산보전처분의 효력, 보증금 미상 점유자, 일부 소재불명 기계기구, 매각 제외 설비, 토지 경계와 행정규제가 있기 때문입니다. 특히 공장 부동산은 실제 사용할 수 있는 시설과 향후 활용 가능성이 투자성과를 좌우합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 일반적인 후순위 담보권 정리는 비교적 명확하지만, 중요한 법률·물리적 확인사항이 남아 있습니다. 우선 처분제한과 점유관계, 매각자산의 실제 상태를 확인하고, 그 결과를 반영한 적정가치를 산정해야 합니다. 감정가의 49%라는 가격보다, 그 가격에 실제로 무엇을 취득하는지가 이번 경매의 핵심입니다.