창원지방법원 2025타경11392. 현재 소유자는 알라이트주식회사이고, 등기상 말소기준권리는 2016.08.10. 주식회사대구은행 근저당권 2,136,000,000원입니다. 그 뒤 2018년과 2019년에 같은 대구은행의 근저당권 364,000,000원·240,000,000원이 추가됐고, 2024년 김해시 압류와 2025년 임의경매개시결정도 말소기준 뒤에 자리합니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 권리표 한 줄만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 2023.02.17. 등기된 재산보전처분에는 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재돼 있고, 이 항목은 다른 후순위 근저당·압류처럼 매각 소멸 여부가 명시돼 있지 않습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원이라는 결론과 별개로, 입찰 전 해당 보전처분의 현재 효력과 말소 처리 관계를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11392 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 신천리 724 · 김해대로 1389-8 에이동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 3,164㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 알라이트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,094,325,000원 / 1,516,218,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유디앤제일차유동화전문 유한회사 / 2,523,317,514원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 보전처분은 별도 확인
말소기준은 2016.08.10. 대구은행 근저당권입니다. 2018년·2019년 추가 근저당권과 2024년 김해시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤이고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 앞선 부산은행·KCC·신한은행 근저당과 과거 가등기·강제경매·압류·서울보증보험 가압류는 이미 말소된 이력으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차철훈 | 미상 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
조사된 실제 임차인은 차철훈 1명입니다. 전입일 2020.02.11.은 말소기준권리 2016.08.10.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요하지만, 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보이지는 않습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 회차 최저매각가는 1,516,218,000원으로, 사건 시나리오상 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 1,061,352,599원(감정가 34%), 4회 유찰 시 742,946,819원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에서는 감정가 대비 비율만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵습니다. 공장용지 3,164㎡와 건물, 제시외 건물·기계기구를 일괄매각하는 구조이고 일부 기계기구는 소재불명, 인접필지와 지적경계도 불분명합니다. 최저가 할인율보다 실제 매각 대상의 현존 상태와 활용 가능성이 가격 판단에 직접 영향을 주는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,516,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,562,180원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,136,000,000원 | 1,498,655,820원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 364,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,740,000,000원 중 1,498,655,820원이 배당되고, 미배당은 1,241,344,180원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각 범위·공장 실사 포인트
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1)이 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 제시외 기계기구 2-1~2-5와 제시외 기계기구 2-6이 포함되며, 일부는 소재불명입니다.
- 기계기구 2-2. 목록상 Cap 500kw이나 계약전력 용량 Cap 290kw로 확인돼 이를 기준으로 평가됐습니다.
- 기계기구 2-3. 목록상 주행 Rail 길이 38m이나 현황은 약 57m입니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 태양광 설비. 목록2 건물 지붕에 시설된 태양광 설비는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 목록1은 인접필지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계 확정에 측량이 필요합니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지. 3,164㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 423,300원/㎡입니다.
- 환금성. 공장용지·건물·기계기구를 함께 보는 특수 목적형 물건인 만큼, 주거용처럼 최저가 비율만으로 환금성을 판단하기보다 설비 활용성과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보전처분 원문 확인. 2023.02.17. 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 말소 처리 관계를 등기·매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 임차관계 보완. 차철훈은 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 기계기구 현존 확인. 매각 포함 대상 중 일부 소재불명으로 기재돼 있으므로 번호별 현존 여부와 가동·철거 상태를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 설비 구분. 컨테이너박스 1식과 지붕 태양광 설비는 매각 대상이 아니므로 가치 산정에서 분리하세요.
- 경계 측량. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 토지 활용 계획이 있다면 정확한 경계 확정이 중요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 조건이 실제 사업용도와 맞는지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 무엇을 실제로 사는가
이 사건의 장점은 분명합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원, 조사된 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가는 1,516,218,000원으로 감정가의 49%까지 내려와 있습니다.
그러나 공장형 경매는 권리표가 깨끗하다는 이유만으로 끝나지 않습니다. 이 사건에는 제시외 건물·기계기구 일괄매각, 일부 기계기구 소재불명, 경계 불분명, 태양광·컨테이너 매각 제외, 2023년 재산보전처분이 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수 부담은 낮지만, 현장·매각범위 실사 난도가 높은 물건”입니다. 2회 유찰과 49%라는 숫자보다, 매각 대상이 실제로 어느 상태로 남아 있는지 확인하는 것이 먼저입니다.
