창원지방법원 2025타경11548. 창원시 의창구 동읍 용잠리 ‘라푸름’ 6층 604호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만, 감정평가상 공부는 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용(오피스텔)입니다. 현 소유자는 김규도이며, 2023.08.17 매매를 원인으로 2023.09.14 소유권을 넘겨받았고 거래가액은 89,219,330원입니다. 같은 날 경남중앙신용협동조합이 채권최고액 73,200,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 부산신용보증재단·주식회사우리카드·신용보증기금의 가압류와 경남중앙신용협동조합의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 안말순은 2024.03.04 전입해 말소기준보다 후순위이므로 대항력이 없고, 배당요구는 2025.08.21 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 1153-12 라푸름 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 6층 604호 · 승강기·난방·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 김규도 (2023.08.17 매매, 거래가액 89,219,330원 · 2023.09.14 소유권 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 60,039,344원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
핵심은 2023.09.14 근저당입니다. 안말순의 전입일 2024.03.04는 그 이후이므로 대항력은 없습니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권이 배당에서 미회수되더라도 그 미회수액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안말순 | 전부 | 2024.03.04 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 감정가보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 52.4%
라푸름은 26세대, 2017.10.23 준공입니다. 비교 면적은 78.0124㎡이고, 최근 거래자료 중 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 127,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.11의 109,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 18.4% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 75.6㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.05 | 75.08㎡ | 13 | 144,000,000원 |
| 2025.05 | 75.08㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 127,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | — | 12건 | 112,198,333원 |
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 물건의 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 52.4%이고, 최신 거래 109,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 66,500,000원입니다. 즉 이 사건은 낮은 최저가가 인수금으로 상쇄되는 유형이 아니라, 실질취득 기준으로도 최근 시세보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,597,000원 |
| 2. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 73,200,000원 | 64,903,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 90,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 31,747,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 10,114,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 205,562,211원 중 예상배당은 64,903,000원이며, 미배당은 140,659,211원입니다. 신청채권자의 청구액 60,039,344원은 해당 회차 시뮬레이션에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창덕중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용(오피스텔)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층으로, 급배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접하고, 용도지역은 근린상업지역입니다. 공시지가는 505,200원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 조사되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 안말순은 후순위 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트 분류와 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용(오피스텔)의 차이를 확인하고 이용·처분 계획에 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 마감·하자·수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 가격 기준. 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 52.4%입니다. 인수액 0원이므로 이 할인 폭이 실질취득액에도 그대로 반영됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 46,550,000원, 3회 유찰 시 32,584,999원 시나리오가 있으나, 해당 가격에서 신청채권자 청구액은 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 가격 할인은 분명하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.09.14 경남중앙신용협동조합 근저당, 안말순의 전입은 2024.03.04로 후순위입니다. 이후 가압류들도 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 단순히 감정가 대비 할인된 수준에 그치지 않습니다. 실질취득액 66,500,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 52.4%이고 최신 거래 109,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 18.4% 높습니다. 따라서 권리와 가격은 모두 긍정적인 편입니다. 다만 26세대 규모의 라푸름이고, 공부상 업무시설(오피스텔)·현황 주거용(오피스텔)이라는 성격, 임차인의 보증금·확정일자 및 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
