제주지방법원 2023타경3737. 노형오거리 남동측 인근의 이편한세상시티노형 16층 1610호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 숫자만 보면 감정가 5억9,900만원짜리 물건이 9회 유찰돼 3,453만원까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 등기 순서를 보면 가격표 뒤에 숨은 핵심이 드러납니다. 2020.07.23. 설정된 송진용의 전세권 3억8,000만원이 2020.08.07. 말소기준 근저당보다 앞서며, 매각물건명세서에도 “매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수”된다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 물건이 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 전세권자가 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 전세금이 늘어납니다. 현재 회차 기준으로는 낙찰가 34,531,000원과 전세권 미배당액 346,490,558원을 합친 381,021,558원이 실질적인 취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경3737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 원노형남1길 11, 16층 1610호 (노형동, 이편한세상시티노형) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 17층 중 16층 · 사용승인 2019.08.30. |
| 소유자 | 안택중 · 2017.06.16. 매매, 2019.11.01. 소유권이전 등기 · 거래가액 550,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 599,000,000원 / 34,531,000원 (9회 유찰, 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 15,123,519원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 살아남는다
별도 임차인 신고 내역은 없지만, 이를 곧바로 “점유·보증금 문제 없음”으로 읽어서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 임차인표가 아니라 등기된 최선순위 전세권입니다. 반면 말소기준인 2020.08.07. 스마트저축은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년과 2020년에 설정됐던 스마트저축은행 근저당 2건은 2020.07.24. 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 3,453만원 낙찰이 3.81억원 취득으로 바뀐다
현재 매각대금 34,531,000원에서 집행비용 1,021,558원을 먼저 공제하면, 전세권자에게 돌아가는 예상배당은 33,509,442원입니다. 전세금 380,000,000원 중 남는 금액은 346,490,558원이며, 이 금액이 매수인 인수 부담으로 이어지는 구조입니다.
최저가가 감정가의 5.76%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 판단 기준은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 34,531,000원 | 33,509,442원 | 346,490,558원 | 381,021,558원 |
| 10회 유찰 시 | 24,171,700원 | 23,336,609원 | 356,663,391원 | 380,835,091원 |
| 11회 유찰 시 | 16,920,190원 | 16,215,627원 | 363,784,373원 | 380,704,563원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 24,171,700원으로 내려가지만, 전세권 미배당 인수액은 356,663,391원으로 늘어 실질취득액은 380,835,091원입니다. 11회 유찰 시에도 380,704,563원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 계속 내려가도 총 부담은 약 3억8,000만원대에 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,021,558원 |
| 2. 전세권 · 송진용 | 380,000,000원 | 33,509,442원 |
| 3. 근저당 · 스마트저축은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주중앙신용협동조합 | 15,895,610원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주와이신용협동조합 | 7,426,455원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국씨티은행 | 6,627,838원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 신한은행 | 15,123,519원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 송진용 | 15,123,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 494,196,941원 중 채권자 예상배당은 33,509,442원이며, 총 미배당액은 460,687,499원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 노형오거리 남동측 인근입니다. 일대는 시 중심지 후면 상업지대로 숙박시설·음식점·소매점·대형마트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 5층·지상 17층 건물의 16층입니다. 승강기·소방설비·주차타워·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지로, 남측·남서측·북측·동측 도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 3,518,000원입니다.
- 규제. 고도지구(55m 이하)·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역· 건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이라는 용도에 더해 9회 유찰된 물건입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실보다, 반복 유찰과 전세권 인수 구조가 실제 매수 수요를 제한하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구와 을구 3번 전세권의 현재 존속·변경·말소 여부를 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 전세금 잔액 확인. 전세금 380,000,000원 중 실제 배당액과 매수인에게 남는 채무 범위를 배당요구·채권계산서·배당표 원본으로 확정해야 합니다.
- 점유·인도조건 확인. 감정평가상 주거용으로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 현 점유자, 전세권자의 점유 여부 및 인도 협의 가능성을 현장 조사해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당 순서와 전세권 배당액이 달라질 수 있으므로 세목별 체납액을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 차단. 입찰가가 더 낮아져도 전세권 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 3억8,000만원대에 머뭅니다. 최저가가 아닌 총 취득부담으로 의사결정해야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 오피스텔 관리비 체납과 주차타워·시스템에어컨·보일러 등 주요 설비의 유지·보수 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “3,453만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 34,531,000원이지만, 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 매각물건명세서상 소멸하지 않는 최선순위 전세권 380,000,000원이 있고, 현재 예상배당을 제외한 인수 추정액만 346,490,558원입니다. 이를 낙찰가와 합치면 실질취득액은 381,021,558원입니다.
10회·11회 유찰 시에도 실질취득 추정액은 각각 380,835,091원과 380,704,563원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 전세권 미배당 인수액이 늘기 때문입니다. 여기에 9회 유찰과 주거용 오피스텔의 환금성 부담까지 겹칩니다. 최저가는 강한 착시, 권리는 명확한 인수형. 이 물건은 입찰가보다 먼저 전세권 잔액과 실제 인수 범위를 확정해야 하는 사건입니다.
