창원지방법원 2025타경11582. 김해시 어방동 대우유토피아아파트 507호입니다. 등기부상 현재 소유자는 박승필이고, 2020년 11월 4일 매매를 원인으로 2021년 2월 26일 소유권을 취득했으며 거래가액은 123,000,000원입니다. 문제의 핵심은 소유권이나 기존 근저당이 아니라 손가연의 주택임차권입니다. 손가연은 2021년 3월 2일 전입·확정일자를 갖추고 2021년 3월 19일 점유를 개시했으며, 보증금은 123,000,000원입니다.
이 임차권은 2025년 3월 21일 임차권등기명령으로 등기됐고, 경매개시결정일인 2025년 6월 5일보다 앞선 대항요건을 가지고 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가만 보면 감정가의 70%이지만, 경제적으로는 가격이 그만큼 싸진 것이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11582 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 14동 5층 507호 |
| 물건종류 | 아파트 · 5층 507호 · 감정평가상 아파트 이용중 |
| 소유자 | 박승필 (2020.11.04 매매 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 125,938,161원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 단지 | 대우유토피아 · 2,041세대 · 사용승인일 1994.11.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 남창원농업협동조합·우리은행·한국주택금융공사·국민은행의 근저당과 현대캐피탈 가압류, 국세 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 순서는 손가연의 선순위 임차관계 → 2025.06.05 강제경매개시결정 → 2025.06.26 국민건강보험공단 압류입니다. 경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸하지만, 손가연의 보증금 중 배당으로 채워지지 않는 부분은 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손가연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 123,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
손가연은 전입일과 확정일자가 모두 2021.03.02이고 배당요구도 했습니다. 실제 임차인은 손가연 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 현재 회차에서는 매각대금 87,500,000원 중 집행비용 1,975,000원을 제외한 85,525,000원이 보증금에 배당되고, 남는 37,475,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 8,750만원이 아니라 약 1.23억
대우유토피아의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 107,291,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 85,000,000원, 거래 범위는 72,000,000원~145,000,000원입니다. 최저매각가 87,500,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 81.6%지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.56㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 77.56㎡ | 16 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 77.56㎡ | 22 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 84.54㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 17 | 109,500,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 77.56㎡ | 9 | 91,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 21 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 107,291,666원 |
이 사건의 실질취득 기준인 약 123,000,000원은 최근 12개월 평균 107,291,666원보다 높고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 81.6%라 싸다”는 결론은 권리관계를 반영하지 못한 판단입니다. 감정가 125,000,000원과 실질취득 기준 123,000,000원이 서로 가까운 점도 1회 유찰의 할인 효과가 사실상 상쇄됨을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 손가연 보증금 | 123,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 손가연 | 125,938,161원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 123,000,000원 가운데 85,525,000원만 배당되고 37,475,000원이 남습니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 김해캠퍼스 남측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있으며 주변여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정을 고려한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 23층 중 5층이며 사용승인일은 1994.11.24입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·중로1류·중로2류·소로2류·소로3류와 접하거나 저촉합니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 단지. 대우유토피아는 2,041세대이며 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 표시 차이. 공부상 명칭은 ‘14동’이지만 현황 명칭은 ‘114동’으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 87,500,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 123,000,000원을 중심으로 실질취득비용을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 예상 인수액은 37,475,000원입니다. 배당액이 달라지면 실제 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 63,252,501원, 3회 유찰 시 81,296,751원으로 인수액이 늘어나는 구조를 함께 봐야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 손가연으로 동일하므로 계약서·계좌이체·점유·보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 14동과 현황 114동 표시 차이를 현장과 집합건축물대장 등으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임차권등기명령 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.23억짜리 인수형”
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 87,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인이 생긴 것처럼 보입니다. 하지만 손가연의 대항력 있는 보증금 123,000,000원이 먼저 서 있고, 배당으로 받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다. 그래서 이 사건의 경제적 가격은 최저가가 아니라 보증금 약 123,000,000원을 중심으로 고정됩니다.
최근 12개월 거래 평균은 107,291,666원, 최신 거래는 85,000,000원입니다. 실질취득 기준은 이를 웃도는 만큼 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가하는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권의 실제 존부와 123,000,000원 보증금의 실체입니다.
