창원지방법원 2025타경11600. 김해시 삼방동 백송아파트 4층 404호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 53.9496㎡, 감정가는 119,000,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 83,300,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자는 상속으로 각 2분의 1 지분을 보유한 강도경·강미연입니다.
권리관계에서 핵심은 2019.11.26 설정된 청룡동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 97,200,000원이며 말소기준권리로 분류됩니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 관련 채권에 근질권도 설정됐습니다. 이들은 매각대금 배당 과정에서 확인할 사항이지만, 이를 이유로 낙찰자가 담보채무를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 현재 점유자로 조사된 임차인이 있으므로 임차인이 없는 물건과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 김창준의 전입일은 2023.05.01로 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않지만, 실제 점유 및 인도 절차는 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 활천로255번길 32-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.9496㎡ · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 강도경(지분 2분의 1), 강미연(지분 2분의 1) · 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2019.11.26 청룡동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 97,200,000원 |
| 경매신청 채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 93,014,217원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 48세대 · 2015.02.12 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
이 물건은 과거 경매 매각과 현재 경매를 구분해서 읽는 것이 중요합니다. 2019년에는 기존 근저당권과 임차권등기 등이 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 과거 임차권자 이형미의 등기를 현재 인수해야 하는 권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 경매의 말소기준은 2019.11.26 설정된 청룡동새마을금고 근저당권 97,200,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.02.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 느티나무제사차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권설정도 등기돼 있습니다. 2025.07.08 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
매각물건명세서·현황조사·문건접수에 나타난 실제 임차인은 김창준 1명입니다. 404호 전체를 주거용으로 사용하는 것으로 조사됐으며, 전입일은 2023.05.01입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창준 404호 전체 · 주거 |
2023.05.01 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 임차인 | 김창준 |
|---|---|
| 점유 범위 | 404호 전체 · 주거 |
| 전입신고 | 2023.05.01 |
| 배당요구 | 신청 · 2025.09.19 |
| 보증금 | 기재 수치 2,000 (금액 단위 원본 확인 필요) |
| 확정일자 | 미확인 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
김창준의 전입일인 2023.05.01은 말소기준권리 설정일인 2019.11.26보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않으며, 보증금이 낙찰자에게 승계되는 것으로 계산하지 않습니다.
배당요구는 2025.09.19 접수됐지만, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아니며, 보증금의 정확한 금액 단위와 소액임차인 최우선변제 여부 역시 매각물건명세서 및 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락장 주의
백송아파트의 동일·유사 전용면적 거래 12건을 비교하면 전체 평균은 126,083,333원입니다. 하지만 여기에는 2021년의 높은 거래가격도 포함돼 있어, 현재 가격 메리트를 판단할 때 전체 평균만 사용하면 할인 폭을 과대평가할 수 있습니다.
따라서 최근 12개월 거래 2건의 평균인 104,000,000원과 2026.06 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.16㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 52.13㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 53.95㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 53.95㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 53.95㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 52.13㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2023.10 | 53.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 54.16㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2022.12 | 52.13㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2021.09 | 54.16㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.06 | 53.95㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 52.13㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 104,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 126,083,333원 |
현재 최저매각가 83,300,000원은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 80.1%입니다. 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득금액은 낙찰가 83,300,000원 + 인수액 0원 = 83,300,000원으로 계산됩니다. 취득세 및 기타 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,899,400원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 청룡동새마을금고 | 97,200,000원 | 81,400,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액을 기준으로 산출한 예상배당입니다. 청룡동새마을금고의 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로, 실제 배당권자 및 지급관계는 관련 등기와 배당절차를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
현재 최저매각가 83,300,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 근저당권 관련 배당으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 15,799,400원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 이 미배당금은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 83,300,000원 | 15,799,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 58,310,000원 | 40,339,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 40,817,000원 | 57,517,706원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 때문에 실질취득금액이 고정되는 유형과 다릅니다.
다만 추가 유찰 시나리오는 가격 비교를 위한 가정입니다. 실제 유찰 여부나 다음 매각기일이 확정됐다는 의미는 아니며, 낙찰가가 상승하면 예상 배당금액도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 삼방초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 북서측으로 소로에 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 15층 건물 중 4층 404호입니다. 석재 및 모르타르 위 페인팅 외벽, 새시창호이며 난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지는 사다리형·평지이고 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 외부관찰·평가선례·탐문조사 등에 근거해 통상적인 이용상황을 상정했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았지만, 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 48세대 규모의 아파트로, 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균보다 최근 거래가격이 낮고 최근 거래 추세도 하락하고 있어, 매도 시점과 가격에 따른 유동성 위험을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.11.26 청룡동새마을금고 근저당권을 기준으로 등기부상 권리의 소멸 여부를 재확인하세요.
- 채권이전·근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권설정이 실제 배당절차에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 임차인 확인. 김창준의 전입일, 점유상태, 배당요구와 보증금 금액 단위, 확정일자 및 최우선변제 여부를 원본과 대조하세요.
- 명도 계획. 매수인 인수액 0원과 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 점유 현황과 인도 가능성을 사전에 확인하세요.
- 시세 비교. 전체 평균 126,083,333원보다 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신 거래 105,000,000원에 무게를 두세요. 최근 거래 추세 -20.3%도 가격 결정에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 83,300,000원과 추가 유찰 가정가격 58,310,000원·40,817,000원을 비교하되, 향후 유찰을 확정적으로 전제하지 마세요.
- 물건 상태. 내부 실사를 하지 못한 감정평가의 한계를 고려해 실제 시설 상태, 수선 필요성, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 하락 추세도 함께 봐야 한다”
김해 백송아파트 404호는 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액 0원으로 분석되는 물건입니다. 임차인 김창준은 존재하지만, 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다. 권리상 주요 인수 위험은 낮은 편입니다.
가격 측면에서도 1회 유찰로 최저매각가가 83,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 104,000,000원과 비교하면 80.1% 수준이라는 장점이 있습니다.
그러나 최근 거래 추세 -20.3%와 48세대 규모의 환금성, 실제 점유자 인도 문제를 함께 고려해야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 높은 가격 점수를 부여하기보다는 최근 거래 수준과 추가 하락 가능성을 중심으로 보수적인 입찰가를 결정하는 편이 적절합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 최근 거래 평균보다 내려왔지만, 하락장 위험과 환금성 때문에 신중한 접근이 필요한 물건이라는 것입니다. 입찰 전 임차관계 및 현장 상태 확인을 마친 뒤, 최근 실거래를 기준으로 가격상 안전마진을 판단해야 합니다.
