창원지방법원 2025타경11618. 경상남도 김해시 대성동 489-5, 도로명주소 가야로 430에 소재하는 근린생활시설과 토지입니다. 토지는 423.9㎡이며, 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 단층 건물입니다. 상호명 '성공종합장식'으로 이용되었으나 현재 영업이 중단된 상태로 조사되었습니다. 아파트나 일반 주택처럼 표준화된 시세를 적용하기 어려운 물건이므로, 토지 가치와 건물의 실제 활용 가능성이 중요합니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.02 하동군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 경남은행·문주하드웨어·삼성정밀공업 근저당과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 선순위 근저당권은 2026.01.21 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었으므로 현재 채권자와 배당권자 명의를 정확히 대조해야 합니다. 무엇보다 임대관계가 미상으로 조사되어 등기상 권리 정리와 실제 점유·인도의 안전성은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대성동 489-5 도로명주소: 경상남도 김해시 가야로 430 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 423.9㎡ · 지목 대 · 상업용 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 근린생활시설 |
| 이용상태 | 성공종합장식으로 이용되었으나 현재 영업 중단 |
| 소유자 | 김녹환 (단독소유 · 2015.12.29 소유권보존) |
| 감정가 | 1,276,983,400원 |
| 최저매각가 | 306,602,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 하동군수산업협동조합 |
| 신청채권액 | 537,858,749원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.02 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 684,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
② 임차·점유 분석 — 인수 0원 계산과 별도 검증
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 조사상 임대관계는 미상입니다. 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 사업자등록, 영업장 인도, 상가임대차 관계 등이 권리 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 영업이 중단되었다는 사실만으로 점유가 종료되었거나 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
현재 최저매각가는 306,602,000원으로 감정가 1,276,983,400원의 24.01% 수준입니다. 네 차례 유찰되면서 최저가격이 크게 낮아졌지만, 근린시설과 토지의 실제 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 할인율 자체를 투자수익이나 저가매수 근거로 사용할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수(계산) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 306,602,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 214,621,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 150,234,980원 | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각 진행 및 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액은 확인된 권리와 배당계산을 기준으로 하며 미확인 임대차 등은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,602,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,092,428원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 684,000,000원 | 301,509,572원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 경남은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 문주하드웨어 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 삼성정밀공업 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 대진아트와이어 | 7,246,800원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 새한 주식회사 | 48,242,755원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 91,023,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
전체 채권액은 1,308,513,292원이며, 집행비용 공제 후 채권자 예상배당액은 301,509,572원입니다. 채권최고액 등을 기준으로 계산한 미배당액은 1,007,003,720원에 달합니다. 현 회차 매각대금은 선순위 근저당권에도 부족해 후순위 채권자와 소유자에게 배당될 금액은 없습니다.
배당액은 집행비용 추정 및 채권최고액 등을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라집니다. 을구 6번 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사에 이전된 사실은 실제 배당권자 확인에 반영해야 합니다. 미배당채권이 매각으로 소멸하는 권리라면 그 부족액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해여자고등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 423.9㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·세로장방형, 광대로한면 접면으로 조사되었습니다. 개별공시지가는 1,034,000원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 판넬·타일, 내벽은 판넬, 창호는 샷시창호입니다. 급·배수 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 과거 성공종합장식이라는 근린생활시설로 이용되었으나 영업이 중단된 상태입니다. 재사용 가능성과 시설 상태에 대한 확인이 중요합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 규제. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 건물의 재건축·증축·용도변경 등은 해당 제한을 별도 검토해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 함께 매각되며 영업이 중단된 상태입니다. 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어려워 실제 매수 수요와 활용계획에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 영업 중단 사실과 별개로 현재 점유자, 사업자등록, 임대차보증금, 인도 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 6번 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 최신 등기와 경매기록을 대조해 승계관계와 배당권자를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정하면 안 됩니다. 인근 유사 토지, 건물 상태, 실제 매매사례와 재활용 가능성을 비교해야 합니다.
- 건물 상태 조사. 영업 중단된 경량철골·샌드위치판넬 건물로, 유지관리 상태와 보수·철거 가능 비용을 점검해야 합니다.
- 토지이용 규제. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에서 원하는 용도와 건축행위가 가능한지 담당 기관에 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건이므로 정확한 매각 대상과 공부상 현황, 현장 경계 등을 대조하세요.
- 자금 및 배당. 현 회차 최저가는 306,602,000원입니다. 집행비용·미배당채권과 매수인 인수금은 별개이며, 취득 관련 비용과 점유 정리 비용을 따로 고려해야 합니다.
- 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가 24%라도 싸다는 보장은 없다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,276,983,400원에서 최저가 306,602,000원까지 낮아진 가격입니다. 4회 유찰을 거쳤고, 확인된 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 정리될 구조입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 핵심은 낙찰가의 낮고 높음이 아니라 실제 매매가치와 취득 이후 활용 가능성입니다. 본건은 영업이 중단된 근린생활시설이며, 임대관계가 확인되지 않았습니다. 토지에는 교육환경·역사문화환경 관련 제한 등이 있고, 신뢰할 만한 실거래 시세 비교도 이루어지지 않았습니다. 이 조건에서는 큰 감정가 할인율을 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 점유·활용·환금성 위험이 남아 있습니다. 현장조사와 실제 거래가치 검증이 완료되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 적절합니다. 값이 많이 내려왔다는 사실보다, 그 가격에 취득해 실제로 사용할 수 있는지를 먼저 판단해야 합니다.
