창원지방법원 2025타경11618. 김해시 대성동 489-5의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 423.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다. 감정평가 당시 근린생활시설 ‘성공종합장식’으로 이용됐으나 현재는 영업이 중단된 상태로 조사됐습니다. 감정가는 1,276,983,400원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저가 438,004,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2018.05.02. 하동군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며 토지 대성동 489-5와 공동담보입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당, 문주하드웨어·삼성정밀공업 근저당과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.01.21.에는 이 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11618 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대성동 489-5 · 경상남도 김해시 가야로 430 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 423.9㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 / 이용상태 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 근린생활시설(성공종합장식), 현재 영업 중단 |
| 소유자 | 김녹환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,276,983,400원 / 438,004,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 537,858,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년·2016년 동김해새마을금고 근저당과 2017년 부산은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018.05.02. 하동군수산업협동조합 근저당권이며, 2021년 경남은행 근저당, 2022년 문주하드웨어·삼성정밀공업 근저당과 2025년 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 대비 낙폭과 시세는 구분해야 한다
현재 최저매각가는 438,004,000원으로 감정가 1,276,983,400원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 낙폭은 분명 크지만, 감정가 대비 할인율 자체는 실거래 시세와 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 물건을 단순히 “감정가의 34.3%니까 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,040원 |
| 을구 6번 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 684,000,000원 | 431,223,960원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사경남은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사문주하드웨어 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 삼성정밀공업주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 대진아트와이어 | 7,246,800원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 새한 주식회사 | 48,242,755원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 91,023,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 438,004,000원 가정 시 채권 총액 1,308,513,292원 가운데 431,223,960원이 배당되고, 미배당액은 877,289,332원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산액도 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김해여자고등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 판넬·타일 외벽과 판넬 내벽, 샷시창호이며 급·배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 423.9㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·세로장방 형태이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,034,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류에 접하고, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 영업 중단 상태이므로 실제 점유자·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 근린시설과 토지가 일괄매각 대상이므로 토지·건물 전체의 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2018.05.02. 하동군수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2026.01.21. 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 사항을 최신 등기에서 재확인하세요.
- 가격 판단. 438,004,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 현장 가치와 처분 가능성을 함께 확인하세요.
- 규제 검토. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한이 실제 활용 계획에 미치는 영향을 검토하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 실제 가치’가 승부처
이 사건은 등기부상 말소기준이 분명하고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린생활시설은 현재 영업이 중단됐고 임대관계가 미상입니다. 여기에 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 가격이 내려온 상태라는 점은 단순한 할인 신호가 아니라, 실제 이용성과 환금성을 더 꼼꼼히 확인하라는 신호로 보는 편이 안전합니다. 등기 권리는 정리되지만, 현장 점유와 실제 가치 검증은 아직 남아 있는 물건입니다.
