창원지방법원 2025타경11685. 창원시 성산구 반지동 반송대동아파트 110동 7층 702호입니다. 현재 소유자는 오화수로, 2007.10.09. 거래가 153,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.03.22. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 285,600,000원입니다. 이 근저당 이후 남아 있는 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 창원시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰돼 191,800,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균이 262,833,333원, 최신 거래가 263,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 거래대보다 뚜렷하게 낮은 구간입니다. 이번 물건은 권리 자체보다 세금 압류의 배당 영향과 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격 메리트를 활용하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11685 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 반지동 23 반송대동아파트 110동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 7층 702호 |
| 실거래 비교면적 | 84.95㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 오화수 · 2007.10.09. 거래가 153,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 159,773,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.03.22. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 285,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 남아 있는 2018년 국세 압류, 2020년 국민건강보험공단 압류, 2024년 국세·창원시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 현 단계에서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 73%
동일 평형으로 매칭된 전용 84.95㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 262,833,333원, 최신 거래는 2026.08 · 263,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 13 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 258,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 252,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 262,833,333원 |
최근 거래 범위는 250,000,000원~283,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 262,833,333원입니다. 현재 최저매각가 191,800,000원은 이 평균의 73.0%입니다. 최신 거래 263,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 이 사건은 신건 가격이 높은 유형이 아니라 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴 구간으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 285,600,000원 | 188,314,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 191,800,000원 가정 시 집행비용 3,485,200원을 제외한 188,314,800원이 경남은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 97,285,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 191,800,000원 | 188,314,800원 | 97,285,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 154,019,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 193,709,676원 | 0원 |
유찰이 추가되면 경남은행의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수는 별개의 문제입니다. 경남은행 채권이 배당으로 전액 회수되지 않는다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 유목초등학교 동측 인근이며, 주변은 유사형 아파트 단지·단독주택·공원·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 7층 702호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 실거래 비교 단지는 대동그린파크, 1,292세대이며 준공일은 1990.12.29.입니다. 동일 평형 최근 12건이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,102,000원/㎡이며 공동주택용지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 실제 점유를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 포함돼 있으므로 당해세 해당 여부와 배당요구·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.03.22. 경남은행 근저당권 285,600,000원이 기준이며 이후 존속 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 191,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 262,833,333원의 73.0%입니다. 최신 거래 263,000,000원과 함께 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당액 97,285,200원이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 세금 관련 교부청구 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 생겼고, 확인할 것은 세금과 점유다”
이 사건의 구조는 비교적 선명합니다. 2016년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 남아 있는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 때와는 달라졌습니다. 감정가 274,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 191,800,000원. 동일 평형 최근 12개월 평균 262,833,333원의 73.0%로 내려왔고, 최신 거래 263,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 데이터상 가격 메리트는 분명히 생긴 구간입니다.
다만 국세·지방세 압류가 포함돼 있어 당해세 여부에 따른 배당 변동을 확인해야 하고, 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 확인이 마지막 관문입니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격은 매력적, 세금·점유 확인 후 접근입니다.
