창원지방법원 2025타경368. 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 에이동 건물 및 토지입니다. 용도는 기타 + 토지로, 공장용지 1,620㎡와 관련 건물이 일괄매각 대상입니다. 소유자는 이형철이며 2023년 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 다수의 가압류와 추가 근저당은 낙찰로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 70%인 19.7억원입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 공장 물건은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 실제 입찰 전에는 건물 활용 가능성, 기계기구 포함 여부, 임대 및 운영 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 418 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 |
| 소유자 | 이형철 |
| 감정가 / 최저가 | 2,816,768,120원 / 1,971,738,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,488,565,218원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 정보 | 공장용지 1,620㎡ · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수는 없다
말소기준권리는 2023.09.19 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 1,773,600,000원)입니다. 이후 2023년 12월부터 2025년까지 설정된 가압류, 추가 근저당, 가처분, 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 검토
| 임차인 | 점유 | 대항력 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이은수(상호:마린프라자) | 본건 내 일부(미특정) | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 손숙화 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,971,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 22,117,380원 |
| 신한은행 근저당 | 1,773,600,000원 | 1,773,600,000원 |
| 홍상철 가압류 | 218,954,100원 | 176,020,620원 |
| 기술보증기금 외 후순위 | 932,809,707원 이상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
후순위 채권까지 포함한 총 청구액은 3,025,363,807원이며 예상 배당액은 1,949,620,620원입니다. 부족액 약 1,075,743,187원이 발생합니다. 낙찰자 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지 메모
- 토지. 계획관리지역, 공장용지 1,620㎡, 공업용 토지입니다.
- 규제. 도로구역·접도구역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 포함 사항이 있습니다.
- 접근성. 소로 한면 접면, 평지 형태입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 관련 사항 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시설 확인. 공장 건물과 기계기구 목록이 실제 현존하는지 확인하세요.
- 임대 가능성. 공장 수요와 지역 산업환경을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 미상 보증금 및 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없는 공장, 결국 사업성 싸움”
이 물건은 권리관계만 보면 명확합니다. 신한은행 근저당 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 공장·토지 경매의 승부처는 권리가 아니라 활용 가치와 환금성입니다. 최저가는 감정가보다 낮아졌지만, 실제 낙찰 판단은 해당 시설을 얼마나 활용할 수 있는지에 달려 있습니다. 권리는 안전, 사업성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
