창원지방법원 2025타경372. 창원시 마산합포구 자산동 대성아파트 14층 1405호, 전용 35.41㎡ 아파트입니다. 감정가 55,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 26,950,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 48,000,000원과 차이가 큽니다. 하지만 등기 순서를 보면 2003년 갑구 11번 소유권이전청구권 가등기가 먼저 있고, 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2019.03.22 가고파새마을금고 근저당입니다. 제공된 권리판정도 이 가등기를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시하고 있습니다.
따라서 이 물건은 “2회 유찰된 저가 아파트”보다 선순위 가등기 확인이 먼저인 물건으로 보는 것이 맞습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금전액은 0원으로 잡혀 있지만, 이는 갑구 11번 가등기라는 권리 인수가 없다는 뜻이 아닙니다. 권리 메모에도 “갑구 11번 가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 별도 경고가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 24-4 대성아파트 14층 1405호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 무학로 422 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 35.41㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 탁영윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 마창진새마을금고 (합병전:가고파새마을금고) / 11,810,513원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.22 을구 11번 근저당권 · 가고파새마을금고 · 채권최고액 33,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 16년 앞선 가등기
핵심은 갑구 11번입니다. 2003.05.15 접수된 소유권이전청구권 가등기로, 권리자는 강종생입니다. 등기 원인에는 2003.05.15 매매예약과 2003.12.10 매매가 기재돼 있습니다. 이 권리는 2019.03.22 말소기준 근저당보다 앞서며, 제공된 판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수입니다.
임차인 신고 목록은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 임차인이 없다는 사실만으로 점유·명도 상태까지 확정할 수는 없습니다. 반면 말소기준 이후인 2025.01.15 신한카드 가압류 6,157,540원과 2025.12.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 56.1%라는 숫자보다 권리가 먼저다
대성아파트 전용 35.41㎡ 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 51,400,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 48,000,000원, 제공된 최신 거래도 2024.11 48,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -10.6% 낮아진 하락 추세가 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 35.41㎡ | 13 | 48,000,000원 |
| 2024.08 | 35.41㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 2023.10 | 35.41㎡ | 15 | 53,000,000원 |
| 2023.08 | 35.41㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2023.03 | 35.41㎡ | 12 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.41㎡ | 2건 | 48,000,000원 |
현재 최저가 26,950,000원은 최근 12개월 평균 48,000,000원의 56.1%입니다. 전체 실거래 평균 51,400,000원과 비교하면 52.4%입니다. 다만 전체 평균에는 53,000,000원과 55,000,000원 거래가 포함돼 있고 최근 거래 추세가 -10.6%이므로, 전체 평균만으로 가격 메리트를 과장하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 이 가격 비교에 갑구 11번 가등기 인수 위험이 금액으로 반영되어 있지 않다는 점입니다.
단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 실거래 표본의 최신 거래월은 2024.11입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,100원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 가고파새마을금고 | 33,600,000원 | 26,064,900원 |
| 3. 갑구 21번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,157,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 39,757,540원 중 예상 배당액은 26,064,900원이며, 미배당은 13,692,640원입니다. 배당모델상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 이 0원은 갑구 11번 가등기의 권리 인수를 금액으로 환산한 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 합포고등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물의 14층 1405호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 광대로 폭의 포장도로에 접하고, 완경사지에 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 마산중학교 상대보호구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 공시지가는 752,700원/㎡입니다.
- 환금성 자료. 대성아파트는 60세대, 준공일 2001.05.31이며 전용 35.41㎡ 실거래 표본은 5건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 11번 가등기 원본 확인. 2003.05.15 가등기의 정확한 종류와 현재 효력, 매각 후 처리 여부를 등기 원본과 매각서류에서 최우선 확인해야 합니다.
- “배당상 인수 0원” 오독 금지. 배당 계산의 금전 인수액은 0원이지만, 선순위 가등기는 별도의 권리 인수로 표시돼 있습니다.
- 임대·점유 상태 확인. 임차인 신고 목록은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 시세의 시점 확인. 제공된 최신 실거래는 2024.11의 48,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -10.6%입니다. 전체 평균 51,400,000원만으로 가격을 판단하지 마십시오.
- 유찰 가격만 보지 않기. 현재 26,950,000원, 3회 유찰 시 18,865,000원, 4회 유찰 시 13,205,500원 시나리오가 있지만 가등기 확인 없이 낮은 가격 자체를 안전마진으로 볼 수 없습니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격보다 가등기가 먼저다”
감정가 55,000,000원이 2회 유찰돼 26,950,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 48,000,000원 대비 56.1%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 차이가 보입니다. 그러나 이 사건은 2003.05.15 갑구 11번 가등기가 2019.03.22 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리자료에서 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 최근 시세 역시 -10.6% 하락 추세이고, 최신 실거래는 2024.11입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 현재 최저가가 낮다는 사실보다 선순위 가등기의 성격과 처리 여부를 확인하는 것이 먼저입니다. 배당상 금전 인수액 0원만 보고 “권리가 깨끗하다”고 판단해서도 안 됩니다. 이 가등기 문제가 해소된다는 근거가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 필요한 고위험 권리구조입니다.
