창원지방법원 2025타경11894. 김해시 안동 한일아파트 112동 17층 1704호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이현순 씨로 2009.12.31 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 65,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.06.28 주식회사우리은행 근저당권 74,800,000원입니다. 이후 2024년 경남신용보증재단 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 눈에 띄는 것은 2023.09.21 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금은 90,000,000원으로 표시되어 있지만, 이 건은 보증기관 승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 더해 인수액을 계산하면 안 됩니다. 더구나 주민등록일 2019.07.22가 말소기준일 2019.06.28보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 안동 333 한일아파트 112동 17층1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트조 19층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 이현순 (2009.12.31 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 61,829,181원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 / 세대수 | 1998.07.29 / 896세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 인수 0원
말소기준은 을구 15번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 74,800,000원이고 설정일은 2019.06.28입니다. 한국토지주택공사의 임차권 관련 확정일자 2019.07.08, 주민등록 2019.07.22, 점유개시 2019.07.23은 모두 이보다 늦습니다. 따라서 해당 승계 임차권은 선순위 대항력 권리가 아니며 등기상 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 2024.04.02 경남신용보증재단 가압류와 2025.08.06 경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
임차관계 — 보증기관 승계 1건, 실제 임차인 0명
| 명의 | 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선순위 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 112동 1704호 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 없음 주민등록 2019.07.22 · 말소기준 2019.06.28 후 | 말소기준 후순위 확정일자 2019.07.08 | 보증기관 승계 실제 임차인 보증금으로 중복 합산 금지 |
② 시세 비교 — 평균 대비 할인은 크지만 최신 거래와는 620만원 차이
한일아파트 동일면적 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 79,000,000원~127,000,000원 범위이고 평균은 103,750,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 72,800,000원은 이 평균의 70.2%입니다. 다만 최신 거래는 2026.06의 79,000,000원으로, 현재 가격은 최신 거래보다 6,200,000원 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 109,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 12 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 19 | 111,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 19 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 103,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 74,800,000원 | 71,089,600원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,119,667원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 72,800,000원에서는 집행비용 1,710,400원을 제외한 71,089,600원이 말소기준 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권 미배당액은 22,830,067원이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 안동 한일여자고등학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·근린생활시설·소규모 공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사 슬라브지붕 19층 건물의 17층이며 사용승인일은 1998.07.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서·북서·남동측으로 소로가 접하고 북동측으로 중로가 접하며, 남동측과 북서측에 차량 진출입로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 한일아파트는 896세대이고 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래금액은 79,000,000원~127,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 명의 90,000,000원 임차권은 보증기관 승계 신고입니다. 실제 임차인 보증금과 합산해 인수액으로 계산하지 않습니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2019.06.28보다 주민등록 2019.07.22가 늦어 해당 임차권은 대항력이 없습니다.
- 가격 상한은 최신 거래도 함께 볼 것. 최근 12개월 평균은 103,750,000원이지만 최신 거래는 79,000,000원입니다. 현재가 72,800,000원과의 차이는 6,200,000원입니다.
- 배당 부족과 인수는 구별. 현재 시나리오에서 채권 미배당액은 22,830,067원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당을 매수인이 자동으로 떠안는 구조가 아닙니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유·인도 상황은 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 원자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘평균과 최신가’를 함께 봐야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2019.06.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 한국토지주택공사 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 주체이며 주민등록도 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 실질취득 72,800,000원이 최근 12개월 평균 103,750,000원의 70.2%라 평균 대비 할인 폭이 큽니다. 동시에 가장 최근 거래는 79,000,000원으로 현재가와 6,200,000원 차이입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크보다 응찰가 관리가 핵심입니다. 평균 실거래만 보면 여유가 있지만, 최신 저가 거래까지 놓고 보면 낙찰가를 과도하게 높일 이유는 제한적입니다. 권리는 합격, 가격은 최신 거래를 기준으로 보수적으로.
