83,488,000원
창원지방법원 2025타경11984. 김해시 삼방동 653-2의 토지와 2층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층이며 1·2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 1991.04.03, 토지는 대 180.0㎡입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이며 제시외 건물 2-1~2-5도 포함됩니다.
권리분석에서 가장 중요한 것은 최저가 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2021.06.03 설정된 부경신항수산업협동조합 근저당권 168,000,000원인데, 1층 임차인 정화진은 2017.06.19 전입해 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 배당요구는 했지만 우선변제권은 없는 것으로 배당분석에 반영되어 있어, 보증금 30,000,000원은 배당으로 회수되지 않고 매수인이 전액 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11984 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 653-2 · 경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(1,2층) |
| 건물 | 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1991.04.03 |
| 토지 | 대 180.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 623,100원/㎡ |
| 소유자 | 이서영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 243,408,100원 / 83,488,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 130,075,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준인 2021.06.03 부경신항수산업협동조합 근저당권 이후의 전세권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정화진의 전입일은 2017.06.19로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기상 후순위 권리들이 지워진다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정화진 | 1층 전체 | 2017.06.19 | 30,000,000원 | 2025.10.01 | 대항력 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 유황순 | 2층 전체 | 2021.07.08 | 60,000,000원 | 2025.09.09 | 대항력 없음 | 미상 | 매각 소멸 |
| 배정숙 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
유황순은 2021.07.08 전입했고 같은 날 등기된 전세권 60,000,000원이 있으나, 모두 말소기준권리인 2021.06.03보다 늦습니다. 등기된 전세권도 매각으로 소멸합니다. 배정숙은 2023.06.16 전입으로 역시 말소기준 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입 시점상 선순위 대항력 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 가격의 실제 기준 — 최저가가 아니라 113,488,000원
3회 유찰된 현재 최저가는 83,488,000원으로 감정가 243,408,100원의 34% 수준입니다. 그러나 이 금액만으로 할인폭을 판단하면 왜곡됩니다. 매수인이 인수해야 하는 정화진 보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득금액은 113,488,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,902,784원 |
| 인수 · 임차인 정화진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 부경신항수산업협동조합 | 168,000,000원 | 81,585,216원 |
| 3. 전세권 · 유황순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,221,952원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,779,535원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 9,933,356원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 밀양축산업협동조합 | 20,350,987원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 8,939,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액은 298,225,181원, 예상 배당은 81,585,216원이며 미배당은 216,639,965원입니다. 정화진 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영운중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시가지에 위치해 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건물 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1991.04.03입니다.
- 토지. 대 180.0㎡, 완경사·가로장방, 세로한면(가) 도로접면이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·삼방지구 지구단위계획구역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 상태. 목록2 일부에 누수가 있어 관리상태가 불량하다고 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 2-1~2-5를 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산. 응찰가에 정화진 보증금 30,000,000원을 반드시 더해 실질취득금액을 계산해야 합니다.
- 선순위 임차인. 정화진의 1층 점유와 대항력, 보증금 30,000,000원 인수 조건을 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 2층 권리. 유황순 전세권 60,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 구조인지 원본 등기사항과 대조해야 합니다.
- 배정숙 점유. 전입은 2023.06.16으로 말소기준 이후지만 보증금과 점유부분이 확인되지 않았으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 목록2 일부 누수 및 관리상태 불량이 기재되어 있으므로 실제 보수 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 2-1~2-5가 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계, 사용상태를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실질취득 113,488,000원을 기준으로 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “83,488,000원짜리 물건”이 아니다
표면상으로는 감정가 243,408,100원에서 3회 유찰되어 83,488,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자가 달라집니다. 2017.06.19 전입한 정화진은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수합니다. 현재 회차에서 실제로 부담하는 금액은 113,488,000원입니다.
또한 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 실질취득금액이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰, 일부 누수와 관리상태 불량, 제시외 건물 포함까지 겹칩니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 임차보증금이 남는 사건입니다. 결론은 “최저가가 많이 내려왔다”가 아니라 “3,000만원 인수를 더한 가격으로 다시 계산해야 한다”입니다.
