창원지방법원 2025타경396. 의령읍 동동리 대신 아파트 5층 502호입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 송치옥 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기순서만 보고 끝낼 수 없는 김정민 임차권입니다. 임차권등기는 2025.07.14.로 말소기준보다 늦지만, 실제 전입일과 확정일자가 모두 2022.03.10.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 최저가는 22,638,000원으로 감정가 66,000,000원의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 “최저가가 싸다”만으로 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 예상배당에서 김정민에게 21,830,516원이 배당되고, 보증금 45,000,000원 중 23,169,484원이 남습니다. 낙찰자는 최저가 22,638,000원과 이 인수액을 합친 45,807,484원을 실질적인 취득비용으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 동동리 977-1 5층 502호 · 도로명 경상남도 의령군 의령읍 남산로 27 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김애림 · 2021.03.15. 소유권이전 · 거래가액 40,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 22,638,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정민 / 46,769,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 준공 / 세대수 | 1989.12.18 · 30세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 기준권리는 2022.09.16. 송치옥 근저당권입니다. 이후 김덕수 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 대구광역시 압류, 서울보증보험주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김정민은 점유개시 2022.03.07., 전입·확정일자 2022.03.10.로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 2025.07.14. 임차권등기가 뒤늦게 설정되었더라도 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 3명, 인수 핵심은 김정민
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 2022.03.10 / 2022.03.10 | 45,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 23,169,484원 인수 |
| XOSANAVONGSA TOK | 2025.10.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| LAVANH KHAMLA | 2025.10.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차·점유 관계는 3명으로 확인됩니다. 김정민 외 두 점유자는 전입일이 각각 2025.10.02., 2025.10.17.로 말소기준권리 2022.09.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 임대차계약 존재 여부는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 4,500만원 부근에서 고정
이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 크다는 점입니다. 낙찰가가 내려가면 김정민에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가만 낮아질 뿐 실질취득비용은 보증금 45,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,638,000원 | 23,169,484원 | 45,807,484원 |
| 4회 유찰 시 | 15,846,599원 | 29,838,640원 | 45,685,239원 |
| 5회 유찰 시 | 11,092,619원 | 34,507,048원 | 45,599,667원 |
회차별 집행비용 추정 차이 때문에 합계가 조금씩 달라지지만, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 전체 취득부담은 임차보증금 45,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대신 아파트 비교면적 75.63㎡의 최근 실거래는 2025.11. 66,000,000원, 2025.08. 73,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 69,500,000원이고, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 과거 대비 2.2% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 75.63㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2025.08 | 75.63㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2023.02 | 75.63㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 73.53㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.07 | 75.63㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2021.09 | 75.63㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 69,500,000원 |
현재 회차의 실질취득 45,807,484원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 약 65.9%, 최신 거래 66,000,000원의 약 69.4% 수준입니다. 즉 최저가 22,638,000원을 시세의 32.6%라고 보는 것은 잘못이고, 인수액을 포함한 45,807,484원을 기준으로 비교해야 합니다. 그 기준에서도 최근 거래가격보다 낮기는 하지만, 낙찰가가 추가 하락해도 실질취득비용이 크게 줄지는 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 807,484원 |
| 1. 임차인 김정민 보증금 | 45,000,000원 | 21,830,516원 |
| 2. 송치옥 근저당권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 김덕수 가압류 | 9,000,000원 | 0원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험주식회사 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김정민 | 46,769,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 807,484원을 제외한 매각대금이 김정민 보증금에 배당되고, 보증금 미배당액 23,169,484원이 매수인에게 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 의령군 의령읍 동동리 소재 대신 아파트로, 주변은 공동주택·단독주택·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통이며, 북측으로 단지 진입로가 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로3류 접함, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·개발촉진지구 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,560.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 397,300원/㎡입니다.
- 환금성. 30세대, 1989.12.18. 준공 단지이며 최근 확인된 거래는 2025.11. 66,000,000원, 2025.08. 73,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 22,638,000원에 미배당 보증금 23,169,484원을 더한 45,807,484원이 실질적인 현재 회차 취득부담입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 15,846,599원, 5회 유찰 시 11,092,619원으로 최저가는 내려가지만 인수액이 각각 29,838,640원, 34,507,048원으로 늘어 실질취득은 약 45,000,000원대에 머뭅니다.
- 김정민 임대차 실체 확인. 임차권자이자 경매 신청채권자로 확인되므로 계약서·보증금 지급·채권 발생관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. XOSANAVONGSA TOK, LAVANH KHAMLA는 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 기재됐으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 환금성 확인. 30세대·1989년 준공, 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%를 감안해 향후 매도 가능가격과 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “2,263만원짜리 아파트”가 아니다
표면상 최저가는 22,638,000원까지 내려왔지만 이 물건의 진짜 기준가격은 그것이 아닙니다. 대항력 있는 김정민의 보증금 45,000,000원이 낙찰가보다 커, 현재 회차에서는 23,169,484원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 45,807,484원이고, 추가 유찰돼도 인수액이 늘면서 전체 부담은 약 45,000,000원 부근에 머뭅니다.
그 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 66,000,000원보다는 낮습니다. 가격 여유는 있습니다. 그러나 3회 유찰, 30세대, 1989년 준공, 경매 매각률 0.0%, 임차권자와 신청채권자가 동일한 김정민이라는 관계 확인 이슈까지 함께 존재합니다. 결론은 “가격은 할인돼 있지만, 권리 확인과 환금성 검증을 통과해야 하는 물건”입니다.
