한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 2회차 경매로 가격 매력은 있습니다. 다만 을구 8번 주택임차권등기(보증금 45,000,000원)가 매각물건명세서상 인수 검토 대상으로 표시되어 있어, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성을 확인해야 합니다. 현재 데이터상 확정 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차권등기 관련 절차와 배당관계를 반드시 재확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
66,000,000원 / 46,200,000원
1회 유찰
실거래 평균
68,500,000원
대신 6건 평균
최저가 ÷ 시세
67.4%
가격 매력 구간
매수인 인수
검토 필요
임차권등기 관련
창원지방법원 2025타경396. 경상남도 의령군 의령읍 동동리 대신아파트 5층 502호 아파트입니다. 소유자는 김애림이며 2021년 거래가액 40,500,000원으로 취득했습니다. 권리 구조는 오래된 근저당을 기준으로 이후 다수의 가압류·근저당·경매개시결정이 이어진 형태입니다. 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 을구 8번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 동동리 977-1 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 김애림 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 김정민 / 46,769,576원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차권등기는 별도 확인
말소기준권리는 1990.09.18 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 설정된 의령농업협동조합 근저당, 고영환 근저당, 송치옥 근저당 및 가압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 8번 김정민 주택임차권등기는 매각물건명세서에서 매수인 인수 검토 대상으로 표시되어 있으므로, 단순히 후순위 권리라고만 볼 수 없습니다.
② 임차권 및 점유 검토
| 권리자 | 구분 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 김정민 | 주택임차권등기 | 45,000,000원 | 대항력 없음으로 기재. 인수 검토 대상 |
| LAVANH KHAMLA | 현황조사 점유자 | 미상 | 전입신고가 말소기준 이후로 대항력 없음 |
| XOSANAVONGSA TOK | 현황조사 점유자 | 미상 | 전입신고가 말소기준 이후로 대항력 없음 |
⚠️ 김정민 임차권등기 주의 을구 8번 주택임차권등기는 임차보증금 45,000,000원, 전입일 2022.03.10, 확정일자 2022.03.10으로 확인됩니다. 데이터상 대항력 있음으로 판정된 임차인은 아니지만, 매각물건명세서상 보증금 잔액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있는 권리로 검토 대상입니다. 현재 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 감정가보다 낮은 입찰 구간
대신아파트 동일 면적 75.63㎡ 중심 최근 거래 6건 평균은 68,500,000원입니다. 현재 최저매각가 46,200,000원은 평균 시세 대비 67.4% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 75.63㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2025.08 | 75.63㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2023.02 | 75.63㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 73.53㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.07 | 75.63㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2021.09 | 75.63㎡ | 3 | 62,000,000원 |
배당 분배 (최저가 46,200,000원)
회차별 미배당 규모
④ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 한국주택은행 근저당 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 의령농업협동조합 근저당 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 고영환 근저당 | 19,500,000원 | 11,068,400원 |
| 후순위 권리 | - | 0원 |
✅ 가격 관점 최저매각가 46,200,000원은 최근 실거래 평균 68,500,000원의 약 67.4% 수준으로, 가격 자체는 충분한 할인 구간입니다.
⛔ 권리 관점 단순한 무인수 물건으로 보기 어렵습니다. 을구 8번 김정민 주택임차권등기는 대항력 있음으로 확정된 데이터는 아니지만, 매각물건명세서상 인수 검토 대상입니다. 배당 결과와 원본 서류 확인 없이 입찰하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김정민 임차보증금 45,000,000원 관련 배당 및 인수 여부를 반드시 확인하세요.
- 권리 소멸 확인. 말소기준 이후 가압류·근저당은 매각으로 소멸 예정입니다.
- 현황조사 점유 확인. 미상 점유자들의 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 대비 입찰. 최저가는 시세 대비 낮지만, 권리 검토 비용을 반영한 입찰가 설정이 필요합니다.
맺으며 — “싸지만 권리를 확인해야 하는 물건”
이 물건은 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 가격 매력은 분명합니다. 다만 주택임차권등기가 존재하고 매각물건명세서상 인수 검토 대상으로 표시되어 있어, 권리분석을 단순히 끝낼 수 없습니다. 데이터상 현재 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 김정민 임차권등기의 배당 부족 여부와 인수 조건은 입찰 전 원본 확인이 필요한 핵심 변수입니다.