창원지방법원 2025타경20082. 마산합포구 해운동 대동씨.코아상가아파트 2층 233호로, 감정 이용상태는 판매시설입니다. 현재 소유자는 전수광이며, 2005년 12월 28일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득한 전화수가 2006년 8월 17일 개명해 전수광이 된 흐름입니다. 현재 등기상 말소기준은 2024년 4월 15일 주식회사 한국씨티은행 가압류 25,565,523원입니다. 그 뒤 농협은행 주식회사 가압류, 신용보증기금 강제경매개시결정, 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 이현대(현대상사)가 본건 전부를 사용하고 있고 점유 관련 일자는 2020년 8월 27일로 말소기준인 2024년 4월 15일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동로 8, 2층233호 (해운동,대동씨.코아상가아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 대상면적 18.7㎡ |
| 소유자 | 전수광 |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 1,626,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 27,708,157원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 경매의 말소기준권리는 2024년 4월 15일 주식회사 한국씨티은행 가압류 25,565,523원입니다. 2024년 8월 19일 농협은행 주식회사 가압류 10,105,474원, 2025년 1월 9일 신용보증기금 강제경매개시결정, 2025년 3월 19일 경남신용보증재단 가압류 10,107,112원은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 근저당·압류·경매 관련 등기는 2005년 12월 28일 경매매각 과정에서 이미 정리됐습니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 먼저 봐야 할 부분
| 점유자 | 사용부분 | 점유 관련 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현대(현대상사) | 본건 전부 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
실제 임차인은 확인된 범위에서 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없으며, 이현대(현대상사)의 보증금 액수와 배당 가능액을 확인한 뒤에야 매수인이 떠안을 금액을 판단할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 금액이 크다면, 최저가가 내려가도 그만큼 인수가 늘어 실질취득비용이 최저가보다 크게 올라갈 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 실거래는 ‘직접 비교 시세’가 아니다
대동씨코아상가 관련 실거래 자료는 최근 12건이 존재하지만 모두 70.4㎡이고, 본건 대상면적은 18.7㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래금액은 단지의 거래 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 본건 233호의 직접 비교 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.4㎡ | 20 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 70.4㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2026.02 | 70.4㎡ | 11 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 70.4㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 70.4㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2025.10 | 70.4㎡ | 21 | 143,000,000원 |
| 2025.10 | 70.4㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 70.4㎡ | 10 | 122,000,000원 |
| 2025.09 | 70.4㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 70.4㎡ | 5 | 101,000,000원 |
| 2025.04 | 70.4㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 70.4㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.4㎡ | 10건 | 122,600,000원 |
참고 거래의 최신 금액은 2026년 5월 135,000,000원, 최근 12개월 평균은 122,600,000원이며 최근 구간은 과거 구간보다 7.5% 높은 흐름입니다. 하지만 면적이 맞지 않으므로, 최저가 1,626,000원이 이 거래금액의 1.3% 수준이라는 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 429,268원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 25,565,523원 | 1,196,732원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,105,474원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 신용보증기금 | 27,708,157원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,107,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 73,486,266원 중 채권자 예상배당은 1,196,732원, 미배당은 72,289,534원입니다. 위 계산상 매수인 인수액은 반영되지 않았으나, 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이를 실제 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우의 나머지 보증금은 별도로 매수인이 인수할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산남부시외버스터미널 동측 인근으로, 주변에는 아파트 단지와 근린시설이 소재합니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 2층 233호이며 현재 판매시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하4층·지상21층 건물입니다.
- 도로·용도지역. 토지는 평지의 주상용 부지이며 북동측 중로, 남서·남동측 소로에 접합니다. 일반상업지역·방화지구에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 9회 유찰된 근린·판매시설이고 관련 경매물건 평균 유찰횟수가 15.9회여서, 낮은 최저가와 별개로 매수층·재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 이현대(현대상사)의 보증금 액수와 실제 배당 가능액을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 점유 관련 일자는 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 미배당 인수 규정 확인. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
- 실거래 오독 금지. 제공된 실거래는 70.4㎡로 본건 18.7㎡와 면적이 다릅니다. 1.3%라는 비율을 본건의 할인율이나 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 9회 유찰과 평균 유찰 15.9회라는 이력은 향후 재매각·임대 수요가 제한될 수 있음을 뜻하므로 실제 상권과 점포 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “162만원짜리 상가”가 아니라 “인수액이 아직 안 보이는 상가”
표면만 보면 감정가 27,000,000원이 9회 유찰돼 1,626,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건에서는 할인율보다 임차인의 미확인 보증금이 훨씬 중요합니다. 이현대(현대상사)의 점유 시점은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다는 조건까지 존재합니다. 보증금과 배당액을 확인하지 않은 상태에서는 실질취득비용을 알 수 없으며, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
여기에 본건은 판매시설이고 이미 9회 유찰됐으며 관련 경매물건의 평균 유찰횟수도 15.9회입니다. 제공된 실거래는 본건과 면적이 맞지 않아 직접 시세 판단 자료로 쓰기 어렵습니다. 결론적으로 등기권리 소멸 구조는 단순하지만, 임차인 인수액 미상과 낮은 환금성이 겹친 고위험형입니다. 이 물건의 승부처는 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 “보증금이 얼마이고 실제 얼마를 떠안게 되나”입니다.