창원지방법원 2025타경20297. 소유자는 주식회사청하테크이고, 등기부상 말소기준권리는 2012.06.29 접수된 주식회사경남은행 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 존속하는 경남은행 근저당권, 중소기업진흥공단 근저당권, 창원시 압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없고 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리관계가 곧 물건 자체의 단순함을 뜻하지는 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 일부 토지의 지분매각, 현황상 도로와 법면 등, 제시외건물과 다수 기계기구의 포함, 소재 불명 기계기구의 제외가 함께 적혀 있습니다. 여기에 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요하다는 조사까지 붙어 있어, 입찰 전 현물·목록·경계 일치를 확인하는 작업이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20297 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8 |
| 등기부 표시 | 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 산62, 산56-6, 산61 제에이동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사청하테크 |
| 감정가 / 최저가 | 3,059,221,180원 / 2,141,455,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,714,918,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.06.29
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 현재 자료에서는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2012.06.29 접수번호 35562의 경남은행 근저당권 1,020,000,000원이고, 그 뒤의 주요 담보권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 2,141,455,000원으로 감정가의 70%이고, 1회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지·건물·기계기구가 묶이고 일부 목록의 이용상태와 매각형태가 서로 다르므로 단순한 감정가 할인율보다 매각대상 각각의 현황 확인이 우선입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,141,455,000원 | 2,051,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,499,018,500원 | 1,481,628,315원 | 569,971,685원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,049,312,949원 | 1,036,419,820원 | 1,015,180,180원 | 0원 |
회차가 내려가면 담보채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 그 부족액이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 따라서 권리상 실질취득금액은 현재 회차 기준 2,141,455,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 금액이 시장가 대비 낮은지 높은지는 별도 현장·거래조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,141,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,814,550원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,040,450원 |
현재 회차에서는 배당표 반영 채권 2,051,600,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액 66,040,450원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 일괄매각 구성 — 이 사건의 진짜 난도
- 일괄매각. 제시외건물 3-1~3-3과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 중 소재 불명인 기계기구를 제외한 나머지 기계기구 3-5, 3-11~3-15, 3-17, 3-18 및 제시외 기계기구 3-23, 3-24가 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 1, 2는 지분매각입니다. 전체 필지를 단독 소유권으로 취득하는 구조로 단순화해 보면 안 됩니다.
- 현황 도로. 목록 1, 2, 4, 5는 현황 ‘도로’인 점이 최저매각가격에 반영돼 있습니다.
- 현황 법면. 목록 6, 7은 현황 ‘법면 등’으로 이용 중인 점이 최저매각가격에 반영돼 있습니다.
- 부합물. 본건 지상의 담장·옹벽·조경수 등의 부합물은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2는 지목상 농지이나 2014.06.05 공장진입도로 농지전용허가가 있어 농지취득자격증명이 불요한 것으로 회신됐습니다.
- 건물 소재. 목록 8, 9 건물은 등기부상 소재지인 3필지가 합병된 신촌리 산61번지에서 등록 전환된 목록 3 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 측량 필요. 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사됐습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
| 용도지역 | 계획관리지역 |
|---|---|
| 공시지가 | 73,000원/㎡ |
| 지목 | 도로 |
| 토지이용상황 | 도로등 |
| 지형 | 완경사 · 사다리형 |
| 토지면적 | 290.0㎡ |
| 관련 구역 | 준보전산지 접함 · 가축사육제한구역 포함 · 계획관리지역 포함 · 성장관리계획구역 포함 |
위 토지 정보는 제공된 토지 정보에 표시된 대상 기준입니다. 본 사건 전체가 여러 목록으로 구성돼 있으므로 전체 매각대상 면적으로 단순 합산해 해석하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 대조. 토지·건물·제시외건물·기계기구의 포함 및 제외 범위를 매각물건명세서와 현장에서 하나씩 대조해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록 1, 2는 지분매각이므로 정확한 지분율과 공유관계, 실제 이용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 정확한 위치와 경계 확인에 측량이 필요하다고 조사됐습니다. 도로·법면·건물 부지의 경계를 현장답사만으로 단정하면 안 됩니다.
- 기계기구 현존 여부. 일부 기계기구는 소재 불명으로 매각에서 제외되고, 일부는 포함됩니다. 현존 여부와 상태·가동 가능성·철거비용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 그대로 해석하지 마세요.
- 배당관계 확인. 사건 청구액 2,714,918,429원과 배당 시뮬레이션 반영 채권액의 관계를 채권계산서·배당요구서 등 원본에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리만 보면 방향은 선명합니다. 2012.06.29 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 난도는 권리보다 매각대상의 구성과 현황에 있습니다. 일부 지분매각, 도로·법면 이용, 제시외건물과 기계기구의 포함·제외, 합병·등록전환된 지번 관계, 측량 필요성이 동시에 존재합니다. 게다가 현재 최저가 2,141,455,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에는 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 물건 확인은 고난도, 가격 판단은 보류”가 가장 정확합니다.
