창원지방법원 2025타경20395. 마산회원구 합성동 밀레온빌딩 4층 401호, 공부상 제2종 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 감정가는 313,000,000원이었지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 38,478,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 12.29% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 특히 7회 연속 유찰이라는 사실 자체가 이 물건의 가장 중요한 시장 신호입니다.
임차인 신고는 없고 감정평가상 공실입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계처럼 낙찰가 외에 취득원가를 급격히 키우는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 근린시설은 주거용보다 수요층이 좁고, 이미 7회 유찰된 만큼 싸게 내려왔다는 사실과 잘 팔린다는 사실은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20395 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 125-5 밀레온빌딩 4층 401호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김종규 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 38,478,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 최저가 감정가 대비 12.29% |
| 신청채권자 / 청구 | 부산경남우유협동조합 / 213,963,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 근저당 이력은 확인
임차인 없음. 감정평가상 현황도 공실이므로 대항력 임차인 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 현재 소유자는 김종규이며, 2022.04.22 부산경남우유협동조합 명의로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.02.20 같은 채권자의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2025.05.19 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 가격 — 감정가의 12.29%, 그러나 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가 38,478,000원은 감정가 313,000,000원의 12.29%입니다. 7회 유찰이라는 결과가 누적되면서 최초 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 26,934,600원, 9회 유찰 시 18,854,220원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 12%이므로 시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다. 감정가는 기준점일 뿐 현재 시장가격 그 자체가 아니며, 7회 유찰은 시장 참여자가 감정가뿐 아니라 그보다 크게 낮아진 가격에서도 계속 응찰하지 않았다는 사실을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,478,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,092,604원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,385,396원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,092,604원을 제외한 37,385,396원을 소유자 교부로 계산하고 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 213,963,663원이지만 이 시뮬레이션의 채권자 배당액에는 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 마산시외버스터미널 남측에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황. 공부상 제2종 근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 내·외벽은 조적조 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 제반 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북서측 소로한면, 남서측 세로(가)에 접합니다. 공시지가는 2,777,000원/㎡, 토지면적은 1,872.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 제시외건물. 옥상에 약 10㎡ 규모의 조적조 슬라브지붕 펌프실이 있으나 밀레온빌딩 공용부분으로 감정평가 및 매각대상에서 제외되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 직접 조사. 감정가 대비 12.29%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 합성동 및 밀레온빌딩의 유사 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 공실·동선·층·상권·건물 상태 등 물건 고유의 환금성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 내부 상태, 전기·급배수 설비, 원상복구 및 영업시설 설치비를 직접 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.04.22 근저당권, 2025.02.20 경매개시결정, 2025.05.19 근저당권 이전 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 공용부분 구분. 옥상 펌프실 약 10㎡는 공용부분이며 매각대상이 아니므로 독점 사용 가능한 부속시설로 평가해서는 안 됩니다.
- 배당표 재확인. 현재 시뮬레이션은 신청채권자 청구액 213,963,663원의 실제 배당을 반영하지 않으므로 배당요구·채권계산서·당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “12%까지 떨어졌다”보다 “7번이나 안 팔렸다”가 중요하다
감정가 313,000,000원이 38,478,000원까지 내려왔다는 사실은 강하게 눈에 들어옵니다. 임차인도 없고 현황은 공실, 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 이미 7회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교가 없는 만큼 현재 최저가가 객관적인 시세보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다.
권리 인수는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 상권·임대수요·공실 해소 가능성·향후 매각 출구를 확인해 38,478,000원이라는 취득가격을 시장에서 회수할 수 있느냐입니다.
