창원지방법원 2025타경20395. 창원시 마산회원구 합성동 밀레온빌딩 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 제2종 근린생활시설이고, 감정평가 당시 현황은 공실이었습니다. 감정가 313,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,935,000원입니다. 신청채권자인 부산경남우유협동조합의 청구액은 213,963,663원입니다.
이 물건의 특징은 감정가와 현재 최저가 사이의 극단적인 격차입니다. 그러나 아파트와 달리 근린시설은 임대수익, 업종 수요, 접근성, 층별 선호도에 따라 실제 거래 가능한 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 현재 가격의 매력도를 결정하려면 현장 활용성과 임대·매매 수요를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20395 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 125-5 밀레온빌딩 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성옛길 126 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 제2종 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 김종규 (2018.06.15 소유권이전등기) |
| 감정가 | 313,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 26,935,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 8.61%) |
| 신청채권자 | 부산경남우유협동조합 |
| 청구금액 | 213,963,663원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공시지가 | 2,777,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 말소 확인이 핵심
이 사건에서 가장 중요하게 살펴볼 권리는 2022.04.22 설정된 부산경남우유협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이며, 2025.04.24 확정채권양도를 원인으로 2025.05.19 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
경매개시결정은 2025.02.20 접수되었습니다. 경매개시결정보다 먼저 설정된 근저당권이 존재하므로, 경매개시결정 등기 자체를 최초의 말소기준권리로 단정해서는 안 됩니다. 실질적인 말소기준은 2022년 근저당권을 중심으로 검토해야 하며, 이후의 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경에 해당합니다. 이전등기를 별개의 신규 인수권리로 취급하거나 담보채권을 중복 합산해서도 안 됩니다.
과거 등기에는 여러 건의 근저당권과 압류·가압류가 기재되어 있으나, 상당수는 기존 경매 매각이나 해지·해제를 통해 이미 말소되었습니다. 과거에 설정되었다는 사실만으로 현재 매수인이 모두 인수하는 것은 아닙니다. 현재 유효한 권리와 이미 말소된 권리를 분리해 분석하는 것이 중요합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 8.61%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가 26,935,000원은 감정가 313,000,000원의 약 8.61%입니다. 8차례 유찰되면서 시작 가격과 현재 입찰 가능 가격의 차이가 크게 벌어졌습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 26,935,000원 | 8.61% | 현재 최저가 |
| 9회 유찰 시 | 18,854,500원 | 6.02% | 가정 시나리오 |
| 10회 유찰 시 | 13,198,150원 | 4.22% | 가정 시나리오 |
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아질 수 있습니다. 하지만 위 가격은 회차별 입찰 시나리오이지 실제 거래시세나 낙찰가격의 예측값이 아닙니다. 현재 최저가가 감정가보다 매우 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,935,000원 가정 · 단순 산정)
현재 최저매각가를 기준으로 산출된 단순 배분표입니다. 다만 신청채권액이 존재하고 근저당권 설정·이전 내역도 확인되는 상황에서, 채권자 배당 없이 소유자에게 대부분의 금액이 돌아가는 결과는 실제 배당예상액으로 신뢰하기 어렵습니다. 아래 수치는 검증되지 않은 산정 결과로만 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 884,830원 |
| 1. 신청채권자 · 부산경남우유협동조합 | 213,963,663원 | 미반영(모형상 0원) |
| 2. 소유자 교부 · 단순 잔여 | — | 26,050,170원 |
집행비용은 추정치입니다. 소유자 교부액 26,050,170원은 채권자 배당이 반영되지 않은 계산상 잔액으로, 실제 소유자 배당을 의미하지 않습니다. 당해세·우선배당 등도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산시외버스터미널 남측에 위치하며, 주변은 상업용 부동산이 밀집된 상업지대입니다. 근린시설 이용에 적합한 주변 환경이지만 해당 호실의 실제 영업수요는 별도로 확인해야 합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호입니다. 제반 위생 및 급배수설비가 있으며, 현황은 공실입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 북서측 소로한면 및 남서측 세로(가)에 접합니다. 인접 토지와 등고평탄한 상업용 건부지입니다.
- 규제. 소로1류·소로2류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외건물. 옥상에 조적조 슬라브지붕 단층 펌프실 약 10㎡가 존재하지만, 해당 펌프실은 밀레온빌딩의 공용부분으로 감정평가 및 매각대상에서 제외되어 있습니다.
- 환금성. 4층 근린시설이고 공실인 상태에서 8회 유찰되었습니다. 상업지역 입지와 별개로 실제 매매·임대 수요 및 재매각 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기사항 확인. 2022.04.22 근저당권의 말소 표시와 2025.05.19 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 관계를 확인하고, 최종 말소기준 및 매수인 인수권리 유무를 확정해야 합니다.
- 신청채권 및 배당 검증. 부산경남우유협동조합의 청구액 213,963,663원과 담보권 양도 내역을 대조하고, 실제 배당받을 채권자를 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가 당시 공실이었으나 입찰 전 점유 상태, 실제 사용 관계, 임대차 계약 및 시설물 현황을 다시 조사해야 합니다.
- 실제 시세 검증. 감정가 313,000,000원을 현재 시장가치로 그대로 적용하지 말고, 같은 건물과 주변의 유사 근린시설 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 제2종 근린생활시설입니다. 희망 업종의 사용 가능 여부, 건축물대장, 영업 인허가 및 시설 변경 비용을 확인해야 합니다.
- 공용 펌프실. 옥상 펌프실 약 10㎡는 매각대상이 아니므로 해당 시설을 독립적인 전유 자산으로 평가하거나 매각에 포함된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 유지비. 공용부분 관리비 체납, 유지·보수 상태, 공실 유지비용 등을 확인하고 총취득비용에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 가능성. 9회 유찰 시 18,854,500원, 10회 유찰 시 13,198,150원의 시나리오가 있으나, 추가 유찰이나 해당 가격의 매각은 보장되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8.61%가 곧 싼 가격은 아니다”
창원 밀레온빌딩 401호는 감정가 313,000,000원이 26,935,000원까지 내려온 8회 유찰 근린시설입니다. 숫자만 보면 매우 저렴해 보이지만, 실제로 얼마에 매도하거나 임대할 수 있는지가 핵심입니다.
임차인 0명으로 파악되고 감정평가 당시 공실이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 담보권의 설정·이전·말소 관계를 최종 검증해야 하며, 특히 신청채권액이 213,963,663원인데 채권자 배당이 0원으로 처리된 계산은 그대로 받아들일 수 없습니다.
더 중요한 점은 8회 유찰과 근린시설의 환금성입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 검증된 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 임대수익과 처분 가능성을 확인하지 않으면 낮은 낙찰가에도 자금이 장기간 묶일 수 있습니다.
결론은 권리관계 재확인·배당 재산정·현장 수요 검증 전까지 신중 접근입니다. 저렴해 보이는 숫자보다 실제 사용 가치와 매각 가능성을 우선해야 합니다. 현재로서는 고위험·저환금성 가능성이 있는 D등급 검토 물건으로 평가합니다.
