광주지방법원 2024타경50555. 전라남도 무안군 일로읍 돈도리길 36-9의 단독주택 + 토지 사건입니다. 토지는 605.0㎡, 지목은 대이고 감정평가상 일련번호 1-가는 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주정철이며, 등기상 현재 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2023년 7월 4일 설정된 주식회사 에이원대부캐피탈의 가압류 9,273,014원입니다. 뒤이어 웰릭스에프앤아이대부 주식회사·삼성카드 주식회사·신영자산관리대부 유한회사 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 물건 현황입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물과 수목 포함이 적혀 있고, 주택은 공부상 면적 29.75㎡·스레트지붕이나 현황상 35㎡·강판지붕입니다. 또 다른 건물은 현재 멸실 상태이며 지적경계가 불분명해 정확한 측량조사가 필요하다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경50555 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 돈도리길 36-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 605.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 일련번호 1-가) 주택 · 일련번호 1-나) 멸실 |
| 소유자 | 주정철 |
| 감정가 / 최저가 | 76,883,300원 / 39,365,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 19,540,078원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 근저당권은 없습니다. 2002.01.15 용해신용협동조합 근저당권 9,900,000원은 2016.02.16 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 기준점은 갑구 7번 주식회사 에이원대부캐피탈 가압류이고, 이후 웰릭스에프앤아이대부 주식회사, 삼성카드 주식회사, 신영자산관리대부 유한회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 76,883,300원이고 현재 최저매각가는 39,365,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 51%입니다. 다만 이 사건에는 동일·인근 물건의 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 39,365,000원 | 11,798,012원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,492,000원 | 19,529,298원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,193,600원 | 25,714,327원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 것이 곧 추가 권리 인수로 전환되는 사건은 아닙니다. 다만 가격 메리트는 실거래 자료 없이 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,108,570원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 에이원대부캐피탈 | 9,273,014원 | 9,273,014원 |
| 2. 가압류 · 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 | 19,323,140원 | 19,323,140원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,432,316원 | 9,660,276원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 웰릭스에프앤아이대부주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 신영자산관리대부 유한회사 | 9,025,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 50,054,442원 중 38,256,430원이 배당되고 11,798,012원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·토지 리스크 — 이 사건의 핵심
매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 수목도 포함됩니다. 따라서 단순히 등기부의 주건물만 보는 방식으로는 부족합니다. 실제 존치 건물, 멸실 건물, 제시외 건물과 수목, 토지 경계를 한 묶음으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 무안군 일로읍 의산리 소재 돈도리마을 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 일련번호 1-가는 블록조 강판지붕 단층 건물로, 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 605.0㎡의 대지로 완경사·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 35,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 지적경계가 불분명하다고 명시돼 있으므로 공부상 경계와 현황 경계를 대조하세요.
- 건물 현황 대조. 공부상 29.75㎡·스레트지붕과 현황 35㎡·강판지붕의 차이를 확인하세요.
- 멸실 건물 확인. 일련번호 1-나는 현 멸실 상태입니다. 현존 시설과 매각대상 표시를 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 실제 존치 상태와 사용상태를 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰로 감정가 51%까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현황은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2023.07.04 주식회사 에이원대부캐피탈 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 주택 면적·지붕의 공부상 차이, 멸실 건물, 제시외 건물·수목, 불분명한 지적경계가 한꺼번에 존재합니다.
또한 이미 3회 유찰됐지만 실거래 비교 자료가 없어 최저가 39,365,000원이 시장가격 대비 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”만 보고 접근할 물건이 아니라, 현장·측량·매각범위를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 단독주택 + 토지입니다.
