광주지방법원 2024타경50555. 전남 무안군 일로읍 의산리 돈도리마을 안에 있는 단독주택과 토지입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 605㎡이며 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 건물 1-가는 주택으로 이용 중이고, 1-나는 현황상 멸실된 상태입니다. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ과 수목도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
가격은 감정가 76,883,300원에서 두 차례 유찰되어 49,206,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 64%이지만, 같은 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어 49,206,000원이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 농촌 단독주택은 토지 형상·도로 조건·건물 상태·경계 확정 여부에 따라 환금성과 실제 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경50555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 돈도리길 36-9 전라남도 무안군 일로읍 의산리 265-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 605㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 1-가 주택 · 블록조 강판지붕 단층 · 1-나 현황상 멸실 |
| 소유자 | 주정철 (2020.06.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 76,883,300원 / 49,206,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권 청구액 | 19,540,078원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 기록은 재확인
임차인 신고 내역은 없으며 임대관계는 미상입니다. 현재 계산상 매수인이 인수할 임차보증금이나 권리는 0원입니다. 2023년 이후의 가압류들과 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있습니다.
신청채권 청구액은 19,540,078원이고, 배당표에 기재된 웰릭스에프앤아이대부 주식회사의 가압류 청구금액은 19,323,140원입니다. 채권 금액과 배당순위가 서로 다르게 나타나는 부분도 있어, 신청채권의 집행권원과 배당요구 내역을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
② 건물·토지 현황 — 가격보다 먼저 봐야 할 부분
- 건물 1-가. 공부상 면적은 29.75㎡이고 지붕은 스레트지붕이나, 현황상 면적은 35㎡이고 지붕은 강판지붕입니다.
- 건물 1-나. 현황상 멸실되어 있습니다. 공부상 등기와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ과 수목이 일괄매각에 포함됩니다.
- 경계. 지적경계가 불분명해 정확한 측량조사가 필요합니다. 실제 점유 범위와 인접 토지 침범 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 면적 605㎡, 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역 (200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,285,708원 |
| 1. 근저당권 · 용해신용협동조합 | 9,900,000원 | 9,900,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 4,628,172원 | 4,628,172원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이원대부캐피탈 | 9,273,014원 | 9,273,014원 |
| 4. 가압류 · 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 | 19,323,140원 | 19,323,140원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,432,316원 | 4,795,966원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 웰릭스에프앤아이대부주식회사 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 신영자산관리대부 유한회사 | 9,025,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 64,582,614원 중 47,920,292원이 배당되고, 16,662,322원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있고, 2002년 근저당권의 말소 기록에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 49,206,000원 | 0원 | 16,662,322원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 39,364,800원 | 0원 | 26,326,380원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 31,491,840원 | 0원 | 34,057,627원 |
유찰이 추가되더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격이 낮아지는 만큼 경계·건물 현황·수선·명도 리스크가 사라지는 것은 아닙니다. 입찰보증금은 현재 최저가의 10% 기준 4,920,600원이며, 입찰가와 별도로 측량 및 현황 정리 비용을 준비하는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 일로읍 의산리 돈도리마을 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 블록조 강판지붕 단층 주택으로 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공시지가는 35,000원/㎡이며, 계획관리지역·자연취락지구에 포함됩니다.
- 환금성. 농촌 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 실거래 비교가 없고 이미 2회 유찰되었습니다. 경계와 건물 현황이 확정되지 않으면 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2002년 용해신용협동조합 근저당권이 2016년에 말소된 기록과 현재 말소기준·배당표가 일치하는지 원본을 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 신청채권 청구액 19,540,078원과 웰릭스에프앤아이대부 주식회사의 가압류 금액 19,323,140원, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 측량. 지적경계가 불분명하므로 경계복원측량 가능 여부와 인접 토지 침범·점유 상태를 확인하세요.
- 건물 현황. 1-가의 공부상 29.75㎡와 현황 35㎡, 스레트지붕과 강판지붕의 차이를 건축물대장·현장과 대조하세요.
- 멸실 정리. 1-나 건물의 멸실등기 여부와 멸실 정리에 필요한 절차·비용을 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 건물과 수목의 위치, 구조, 사용 상태와 소유관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 전입세대, 사업자등록, 농지원부 관련 사항을 별도로 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%만 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래, 건물 수선비, 철거·정리비, 측량비를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 현황 확정이 먼저
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 계산상 임차인 보증금이나 소멸하지 않는 등기 권리를 매수인이 떠안는 금액은 0원이고, 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
하지만 등기상 말소된 근저당권이 기준권리와 배당표에 남아 있는 점, 지적경계가 불분명한 점, 건물 면적과 지붕이 공부와 다른 점, 멸실 건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 점은 가볍지 않습니다. 여기에 최근 실거래 비교가 없어 최저가 49,206,000원이 시세보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다.
권리 인수는 낮지만 조사 난도는 높은 농촌 단독주택입니다. 최신 등기와 배당순위, 경계측량, 건물대장 및 실제 점유 상태가 모두 확인된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 불확실한 현황을 얼마의 비용으로 정리할 수 있는지입니다.