창원지방법원 2025타경20493. 함안군 여항면 주동리 소재 단독주택 등과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 박근식이며, 2024년 4월 2일 남부산농업협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 경남신용보증재단의 가압류가 붙었고, 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리의 선후관계 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 이 사건은 일반 아파트나 단일 주택 경매가 아닙니다. 농지·임야·주택 및 건부지·진입로가 함께 묶여 있고, 일부 목록은 지분만 매각됩니다. 특히 농지취득자격증명, 진입로 이용권, 실측 경계, 매각 제외 시설을 확인하지 않으면 등기상 인수액이 없더라도 실제 이용과 처분에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 여항면 주동리 727 |
| 건물 등기 표시 | 경상남도 함안군 여항면 주동리 546-3 외 1필지 제주1동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 등 · 농지·임야·진입로 포함 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 단층건물 · 대리석 및 드라이비트 외벽 · 위생 급배수·난방설비 |
| 소유자 | 박근식 (단독소유) |
| 감정가 | 1,083,955,560원 |
| 최저매각가 | 145,745,000원 (6회 유찰 · 감정가의 13.45%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 720,238,453원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 8·9·11번 지분매각 · 목록 1·2·3·4·5·10·13번 농지취득자격증명 필요 |
주동리 727은 사건 소재지이며, 건물 등기에는 주동리 546-3 외 1필지가 기재되어 있습니다. 일괄매각되는 각 목록의 정확한 지번과 범위는 매각물건명세서·감정평가서·지적도·현황 측량으로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 2024년 4월 2일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 공동담보목록 제2024-98호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 13.45%, 정말 저렴한가
현재 최저매각가는 145,745,000원으로 감정가 1,083,955,560원의 13.45%입니다. 6회 유찰로 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 상태지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
이 사건은 주택·농지·임야·진입로가 결합된 비정형 일괄매각 물건입니다. 동일 조건의 최근 거래가격과 비교하지 않고 감정가만으로 저가 여부를 확정하기 어렵습니다. 특히 농지취득 제한과 진입로 지분구조, 지상 시설물의 귀속 범위가 매수 수요와 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 145,745,000원 | 13.45% | 현재 최저가 · 권리 및 취득요건 확인 필요 |
| 7회 유찰 시 | 102,021,500원 | 9.41% | 추가 유찰 가정 · 취득 위험은 그대로 |
| 8회 유찰 시 | 71,415,050원 | 6.59% | 추가 유찰 가정 · 이용 및 환금성 검토 필수 |
③ 예상배당표 (매각가 145,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,840,430원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 840,000,000원 | 142,904,570원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 867,100,000원 | 142,904,570원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 724,195,430원 |
집행비용 2,840,430원은 추정치입니다. 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션으로 실제 확정 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
현재 예상배당에서는 남부산농업협동조합에 142,904,570원이 배당되고, 경남신용보증재단에는 배당되지 않습니다. 채권자 미배당 합계는 724,195,430원입니다. 다만 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 여항면 주동리 소재 별천마을회관 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 펜션, 나지, 전·답, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건 및 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 단독주택 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 단층건물입니다. 위생 급배수설비와 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지 구성. 목록 1~5·10·13번은 전, 목록 6·7번은 임야, 목록 12·14~19번은 일단의 주택 및 건부지, 목록 8·9·11번은 진입로로 이용되고 있습니다.
- 농지 현황. 목록 1·3·4·10·13번 토지는 공부상 답이나 현황은 묵전 상태입니다. 현황 이용이 공부상 지목과 다르므로 취득자격 및 이용계획을 검토해야 합니다.
- 용도지역·규제. 보전관리지역 및 일부 농림지역 등이 포함되며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·사방지·산지 관련 제한이 목록별로 다르게 적용됩니다.
- 진입로. 목록 8·9·11번은 진입로로 이용 중이며 지분만 매각됩니다. 도로로 사용 중이라는 사실과 독점적으로 통행·관리할 수 있는 권리가 확보되었다는 것은 다릅니다.
- 경계. 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요하다고 조사되어 있습니다. 실제 점유 범위, 건물과 토지의 위치관계, 진입로 연결 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택·농지·임야·진입로가 결합된 비정형 일괄매각으로, 취득자격·이용제한·지분관계 등에 따라 매수 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 1·2·3·4·5·10·13번의 취득요건을 사전에 확인하고, 미제출 시 매수보증금 몰수 조건을 숙지해야 합니다.
- 일괄매각 목록 대조. 사건 소재지와 건물 등기 표시가 다르므로 모든 매각목록의 지번·면적·건물 표시·소유권 범위를 대조해야 합니다.
- 진입로 지분 확인. 목록 8·9·11번의 매각 지분율, 다른 공유자, 실제 통행 가능성, 도로의 법적 지위를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 주택 및 건부지·농지·임야·진입로의 경계를 측량하여 실제 이용 범위와 침범 여부를 검토해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 천막·간이수영장 등 일부 캠핑시설의 소유자와 이동·철거 문제를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 임대차. 임대관계 미상이므로 현황조사, 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자 및 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 남부산농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2024-98호와 각 매각목록의 등기사항을 확인해야 합니다.
- 개발·이용 제한. 보전관리지역, 농림지역, 산지 및 사방지 등 목록별 규제를 확인하여 예정 용도로 사용할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 시세 및 환금성. 주변의 실제 거래와 토지별 이용가치, 건물 상태, 재매각 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 매각기일 및 변경 여부. 2026.10.22 매각기일과 최저매각가, 특별매각조건, 농취증 제출요건의 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 13%”보다 중요한 것은 실제 취득 가능성과 활용 가치
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 1,083,955,560원이 6회 유찰을 거쳐 최저가 145,745,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당과 가압류는 소멸 예정이고, 현재 배당분석상 인수액도 0원입니다.
하지만 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 있고, 일부 진입로는 지분매각이며, 정확한 경계는 측량이 필요합니다. 매각 제외 캠핑시설과 미확인 임대관계도 별도로 검토해야 합니다. 가격 하락이 취득·이용·환금성 위험을 해결해 주지는 않습니다.
결론은 “등기상 소멸관계는 비교적 단순하지만, 실물 취득과 활용은 고위험”입니다. 현 최저가가 감정가 대비 낮다는 사실만으로 저평가를 인정하기 어렵습니다. 농취증 발급 가능성, 일괄매각 범위, 진입로 지분, 측량 결과, 실제 점유관계를 확인하고 시장가치를 별도로 검증한 이후에만 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
