창원지방법원 2025타경20493. 등기상 소유자는 박근식이고, 건물 등기에는 경상남도 함안군 여항면 주동리 546-3외 1필지 제주1동호가 표시돼 있습니다. 2024.04.02 남부산농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.18 경남신용보증재단의 27,100,000원 가압류와 2025.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신청채권자의 청구액은 720,238,453원이고, 현재 최저매각가는 208,207,000원입니다. 예상배당에서도 남부산농업협동조합에 일부만 배당되고 경남신용보증재단 가압류는 배당을 받지 못하는 구조지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산되지는 않습니다. 다만 신고된 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20493 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 여항면 주동리 727 |
| 등기 부동산 | [건물] 경상남도 함안군 여항면 주동리 546-3외 1필지 제주1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 등으로 이용중 |
| 소유자 | 박근식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,083,955,560원 / 208,207,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 720,238,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 목록8,9,11번은 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.04.02 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류 27,100,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가 19%
현재 회차는 5회 유찰 후 최저매각가 208,207,000원으로, 감정가 1,083,955,560원의 19.21% 수준입니다. 하지만 이 물건은 단순한 단독주택 한 채가 아니라 여러 필지의 전·임야·진입로·주택 및 건부지가 결합된 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 19.21% | 208,207,000원 | 662,607,898원 |
| 6회 유찰 시 | 13.45% | 145,744,900원 | 724,195,529원 |
| 7회 유찰 시 | 9.41% | 102,021,430원 | 767,306,870원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,714,898원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 840,000,000원 | 204,492,102원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 867,100,000원 중 예상 배당액은 204,492,102원이며 미배당액은 662,607,898원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·건물 구성과 이용상태 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주변환경. 별천마을회관 북동측 인근이며 단독주택·펜션·나지·전·답·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 단독주택 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 단층건물입니다. 위생 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 구성. 목록1~5,10,13번은 전, 목록6,7번은 임야, 목록8,9,11번은 진입로, 목록12,14~19번은 일단의 주택 및 건부지로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 목록1,2,3,4,5,10,13번은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 지분 매각. 목록8,9,11번은 지분 매각입니다.
- 현황 차이. 목록1,3,4,10,13 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 묵전 상태입니다.
- 포함·제외. 담장·옹벽 등 구축물과 자생 입목은 주된 평가대상에 포함됐고, 일부 캠핑시설인 천막과 공기주입식으로 추정되는 간이수영장 등은 매각대상이 아닙니다.
- 측량. 정확한 위치와 경계 등의 확인을 위해 측량이 필요한 것으로 조사됐습니다.
⑤ 토지 규제·접근성 메모
| 용도지역 | 보전관리지역 |
|---|---|
| 대표 지목 | 답 |
| 토지이용상황 | 토지임야 |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 토지면적 | 377.0㎡ |
| 공시지가 | 3,430원/㎡ |
| 주요 제한 | 영농여건불리농지 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 · 보전관리지역 · 준보전산지 접함 |
개별 필지에는 보전관리지역 외에도 농림지역, 사방지, 임업용산지, 준보전산지, 영농여건불리농지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 함께 나타납니다. 특히 진입로 이용 필지에는 건축법상 도로 일부가 포함된 것으로 기재돼 있어, 실제 이용관계와 지분 범위를 등기·지적도·현황 측량과 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1,2,3,4,5,10,13번의 발급 가능 여부와 제출기한을 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건입니다.
- 지분 진입로. 목록8,9,11번은 지분 매각이므로 지분율과 실제 통행관계, 공동소유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 측량. 정확한 위치·경계는 측량이 필요한 것으로 조사됐으므로 현황과 지적 경계를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 일부 캠핑시설은 매각대상이 아니므로 낙찰 후 사용할 수 있는 시설로 계산하지 않아야 합니다.
- 공부와 현황. 일부 토지가 공부상 답이지만 현황 묵전이므로 농지 관련 절차와 현황 이용을 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 전·임야·진입로·주택 및 건부지와 건물의 실제 연결관계를 전체 목록 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “19%까지 내려왔다”보다 중요한 조건들
이 사건은 감정가 1,083,955,560원에서 5회 유찰돼 최저가가 208,207,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 단순한 가격 할인형 경매가 아닙니다. 농지취득자격증명 필요 필지, 지분으로 매각되는 진입로, 여러 지목과 용도의 일괄매각, 공부와 현황의 차이, 측량 필요성이 동시에 존재합니다.
등기상 말소 구조와 예상 인수액만 보면 비교적 정리돼 있지만, 실제 입찰 판단은 서류·현장 검증의 완성도에 달려 있습니다. 권리보다 매각조건이 어렵고, 할인율보다 이용 가능성과 환금성 확인이 먼저인 물건입니다. 현재 회차에서 접근한다면 208,207,000원이라는 최저가보다 농취증 발급 가능 여부, 진입로 지분관계, 전체 필지의 경계와 실제 이용상태를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
