424,911,000원
창원지방법원 2025타경20493. 경상남도 함안군 여항면 주동리 소재 물건으로, 이용상태는 단독주택 등입니다. 등기상 소유자는 박근식, 말소기준은 2024.04.02 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 물건의 성격에서 올라갑니다. 일괄매각이고, 일부 목록은 지분 매각이며, 여러 토지에 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있다는 조건도 붙어 있습니다. 또 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요하다고 조사되어, 단순히 “최저가가 감정가의 39.2%”라는 이유만으로 접근하기엔 부담이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 여항면 주동리 727 |
| 등기 대상 | [건물] 경상남도 함안군 여항면 주동리 546-3외 1필지 제주1동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 등 |
| 소유자 | 박근식 |
| 감정가 / 최저가 | 1,083,955,560원 / 424,911,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 720,238,453원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 단순합니다. 2024.04.02 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 2024.12.18 경남신용보증재단 가압류와 2025.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 유찰 시나리오 — 값은 낮아졌지만 미배당은 커진다
현재 최저가는 424,911,000원으로 감정가의 39.2%입니다. 다음 회차로 내려가면 최저가는 더 낮아지지만, 채권자 미배당은 더 커집니다. 미배당 자체가 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아니지만, 신청채권자의 회수 부족이 큰 사건이라는 점은 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 39%) | 424,911,000원 | 418,261,890원 | 448,838,110원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 297,437,700원 | 292,473,572원 | 574,626,428원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 19%) | 208,206,390원 | 204,491,501원 | 662,608,499원 | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 867,100,000원 중 배당되는 금액은 418,261,890원입니다. 남는 부족분은 448,838,110원입니다. 신청채권자 남부산농업협동조합의 청구액 720,238,453원도 현재 회차 배당액으로는 전액 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,649,110원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 840,000,000원 | 418,261,890원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 법원 절차와 추가 권리 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 별천마을회관 북동측 인근으로, 단독주택 및 펜션, 나지, 전, 답, 임야 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 단층건물입니다. 위생 급·배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 조건. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등이 확인됩니다.
- 지목 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 묵전 상태입니다. 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택·펜션·전·답·임야가 혼재한 비표준 물건입니다. 공동주택처럼 비교 거래가 단순하지 않아, 매도 시 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1,2,3,4,5,10,13번은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 지분 매각. 목록8,9,11번은 지분 매각입니다. 진입로 이용 관계와 지분 취득 후 사용 가능성을 별도로 확인하세요.
- 경계·위치 확인. 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요하다고 조사되었습니다. 현장 경계가 불명확하면 이용계획이 흔들릴 수 있습니다.
- 매각 제외 시설. 일부 지상에 소재하는 캠핑시설, 천막, 공기주입식으로 추정되는 간이수영장 등은 매각대상이 아닙니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.04.02 근저당권입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 0원”보다 “취득 가능성”이 먼저다
이 사건은 대항력 임차인 보증금 인수형이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 424,911,000원으로 보면 됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 조건입니다. 3회 유찰로 가격은 감정가의 39.2%까지 내려왔지만, 농지취득자격증명, 지분 매각, 경계 측량, 매각 제외 시설, 임대관계 미상까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 낮아졌지만, 실전 난도는 낮지 않습니다. 권리만 보고 들어갈 물건이 아니라, 취득 가능성과 사후 이용·처분 가능성을 먼저 검증해야 하는 토지·주택 복합 물건입니다.