창원지방법원 2025타경20591. 창원시 마산합포구 현동초등학교 동측 인근, 현동715빌딩 1층 102호 근린시설입니다. 감정평가상 부근은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성되어 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 이용상태는 소매점, 사무실, 공실 상태가 함께 확인됩니다.
숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 3.65억에서 6회 유찰되어 최저가가 6,410만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 단순히 “몇 퍼센트 싸다”로 판단하기 어렵습니다. 근린시설은 임차 구성, 실제 공실 여부, 호수별 벽체 구분, 명도 가능성, 향후 임대수요가 가격보다 더 크게 작동합니다. 이 사건도 저가 그 자체보다 환금성과 점유 확인이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 715 현동715빌딩 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점, 사무실, 공실 상태 |
| 소유자 | 청솔도시개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 64,100,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서창원농업협동조합(변경전: 내서농업협동조합) / 3,277,304,579원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.05 을구 1번 내서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이고, 채무자는 청솔도시개발주식회사입니다. 이후 창원시 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안는 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
조사된 점유·사업자 내역은 4건입니다. 핵심은 전입일입니다. 말소기준일이 2018.10.05인데, 확인된 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 있는 임차인 인수는 없습니다. 다만 일부 보증금은 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유 범위 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성도(상호:아람마트 현동점) | 본건1,2(101호,110호) 전부 | 2022.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상진(상호:아람유통-식육점) | 본건 출입문 안쪽 좌측편 약 10평 | 2023.05.24 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정인균(상호:드림 공인중개사사무소) | 본건(103호) 전부 | 2023.11.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한창산업개발(주)(대표자:김상민) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 103호) | 2021.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 64,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,553,800원 |
| 1. 근저당 · 내서농업협동조합 | 288,000,000원 | 62,546,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 64,100,000원으로 매각된다고 가정하면 근저당권자에게 62,546,200원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 225,453,800원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 현동초등학교 동측 인근입니다. 부근은 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 대중교통사정은 양호하며, 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제1층 제101호 외 3개호 구조로, 외벽은 복합판넬 및 징크판넬 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, E/V설비, 소방설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m 폭 포장도로, 남서측 및 남동측 약 10m 폭 포장도로, 북서측 약 6m 폭 보행자도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류·소로3류 접합, 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국민임대주택단지예정지구가 확인됩니다.
- 이용상태. 소매점(상호 아람마트), 사무실(상호 드림부동산), 공실 상태가 함께 확인되고, 각호별 벽체구분 없이 일단의 상가로 이용 중인 부분이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시. 64,100,000원은 낮지만, 감정가 대비 할인율만으로 근린시설의 적정가를 판단하면 위험합니다. 실제 임대 가능 면적과 공실기간을 먼저 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 공실 조사와 상호·점유 내역이 함께 존재합니다. 영업 중인지, 폐업 상태인지, 누가 열쇠와 점유를 갖고 있는지 확인해야 합니다.
- 호수·벽체 확인. 101호, 103호, 110호 관련 내용이 함께 나타나므로 실제 매각 대상과 사용 범위가 일치하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 대항력은 없더라도 일부 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 우선변제 가능성은 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 상가 공용관리비와 체납 공과금은 낙찰 후 협상·명도 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·감정·배당가정 자료 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.10.05 근저당이고, 이후 압류와 경매개시는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입이므로 매수인이 떠안을 대항력 임차인은 없습니다. 그래서 권리만 보면 인수 0원입니다.
하지만 투자 결론은 보수적이어야 합니다. 이미 6회 유찰되어 감정가의 17.6%까지 내려왔고, 현재 회차에서도 채권자 미배당이 크게 남습니다. 이것은 단순히 싸진 물건이 아니라, 시장이 여러 차례 외면한 근린시설이라는 뜻이기도 합니다. 권리는 통과, 가격은 낮음, 환금성은 경고. 실제 사용·임대 계획이 분명하고 현장 점유까지 확인된 경우에만 검토할 물건입니다.