창원지방법원 2025타경20716. 경상남도 의령군 정곡면 상촌리 455의 주택 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2) 건물은 주택으로 이용 중이고, 목조 스레이트지붕 단층 건물로 사용승인일은 1960년입니다. 등기부에는 조영미·조영보·조용수·조태원이 각각 4분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 경매개시결정은 조용수 지분에 대해서만 기입됐습니다. 따라서 낙찰자는 전체 부동산을 단독 소유하는 것이 아니라, 해당 지분을 취득해 다른 공유자들과 공유관계에 들어가는 구조입니다.
근저당권이나 압류가 별도로 잡힌 구조는 아니며, 말소기준은 2025년 7월 7일의 강제경매개시결정입니다. 그 자체는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건에서 중요한 위험은 등기상 인수금액보다 공유지분의 사용·관리·처분 제약과 공유자우선매수권, 그리고 물건 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 정곡면 상촌리 455 · 경상남도 의령군 정곡면 성황로4길 7-13 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 주택 |
| 소유관계 | 조영미 4분의 1 · 조영보 4분의 1 · 조용수 4분의 1 · 조태원 4분의 1 |
| 매각대상 핵심 | 조용수 지분 강제경매 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 12,382,200원 / 2,974,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 205,068,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 530㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 34,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원이어도 지분은 남는다
등기부상 2024년 6월 7일 소유권보존 당시 조영미·조영보·조용수·조태원이 각각 4분의 1 지분을 보유했습니다. 2025년 7월 7일 한국자산관리공사의 신청으로 조용수 지분 강제경매개시결정이 기입됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 배당분석상 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 12,382,200원, 현재 최저매각가는 2,974,000원으로 감정가의 24.02% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 2,081,799원, 6회 유찰 시 1,457,259원입니다.
그러나 이 사건은 단독소유권 매각이 아니라 공유지분 매각이고, 지적도상 맹지, 현황 소재불명 건물, 공유자우선매수권이 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 하락률만을 근거로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 지분의 실제 활용 가능성과 향후 공유관계 정리 가능성을 함께 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 453,532원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 205,068,186원 | 2,520,468원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 신청채권자에게 2,520,468원이 배당되고, 202,547,718원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현황 리스크 — 맹지·소재불명 건물·노후주택
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 지적도상 맹지. 목록 1·3 지상 수목은 토지 가격에 포함됐고, 해당 토지는 지적도상 맹지로 기재돼 있습니다.
- 현황 소재불명. 목록 2 건물 중 목조 스레이트지붕 단층 농업생산시설 12.9㎡ 및 11.5㎡는 현황 소재불명 상태입니다.
- 노후 건물. 주택은 목조 스레이트지붕 단층 구조이고 사용승인일은 1960년입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입지·토지 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상촌마을회관 남서측 인근이며, 주위는 주택·전·답의 농경지·임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 기호 1·3 토지 인근까지 차량 접근이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지형상. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 부정형 토지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 하천구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분범위 확인. 전체 부동산이 아니라 조용수의 4분의 1 지분을 취득하는 구조임을 전제로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 결과 변수로 반영해야 합니다.
- 현장 진입 확인. 지적도상 맹지 기재와 실제 차량 접근 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 농업생산시설 12.9㎡ 및 11.5㎡의 실제 존재 여부와 현황을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 조사해야 합니다.
- 공유관계 정리 가능성. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 가능성과 지분 처분·사용 현실성을 사전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24%”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건은 감정가 12,382,200원에서 4회 유찰돼 최저가가 2,974,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 매각 대상은 조용수의 4분의 1 지분이고, 공유자우선매수권, 지적도상 맹지, 제시외 건물, 현황 소재불명 건물까지 동시에 확인해야 합니다.
등기상 인수금액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그것이 곧 단순한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건의 난도는 채권 인수보다 공유지분의 환금성·사용성·정리 가능성에 있습니다. 따라서 결론은 권리금액 인수는 없지만, 지분과 현황 리스크가 큰 저환금성 물건입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 접근하기보다 낙찰 후 공유관계를 실제로 어떻게 풀 것인지가 먼저 정리돼야 합니다.
