제주지방법원 2023타경12618. 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치한 노형휴캐슬 3층 303호입니다. 건축물은 2018년 1월 19일 사용승인을 받은 8층 건물이며, 해당 호실은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
표면적인 낙찰가격만 보면 감정가 331,000,000원에서 1,100,000원까지 하락한 매우 이례적인 경매물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 건물의 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인의 보증금 반환채무가 매수인에게 넘어온다는 점입니다. 임차인 안은경의 전입신고일은 2021년 4월 13일로, 말소기준권리인 2023년 1월 10일 압류보다 앞섭니다.
더욱 중요한 사실은 임차권등기에 기재된 안은정이라는 이름이 2023년 10월 5일 안은경으로 경정되었다는 점입니다. 이를 별개의 임차인 두 명으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 판단되며, 보증금 250,000,000원도 한 번만 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경12618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 월광로 140, 3층 303호 (노형동, 노형휴캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 지상 8층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 경사슬래브 위 징크지붕 |
| 사용승인일 | 2018.01.19 |
| 소유자 | 주식회사청운건설 |
| 감정가 | 331,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,100,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안은경 / 255,939,765원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.10 제주특별자치도 압류 (갑구 6번) |
| 선순위 임차보증금 | 250,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 249,319,800원 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 10일 제주특별자치도의 압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 등기 자체의 말소와 보증금 반환채무의 소멸은 서로 다릅니다. 을구 1번 임차권등기는 말소기준권리 이후인 2023년 4월 17일에 이루어졌지만, 임차인의 전입신고와 점유개시가 그보다 앞서므로 이미 형성된 대항력을 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리관계 |
|---|---|---|---|
|
안은경
임차권등기 최초 안은정 → 안은경 경정
|
303호 · 주택전부 점유개시 2021.04.02 전입 2021.04.13 확정일자 2021.03.11 |
250,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권
임차권등기
보증기관 승계 아님 · 인수 잔액 발생
|
현황조사에 나타난 안은경과 임차권등기에 최초 기재된 안은정은 등기명의인 성명 경정 이력에 따라 같은 임차인으로 보는 것이 타당합니다. 실제 임차인은 1명이며, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 현황조사상 보증금은 확인되지 않았지만, 임차권등기에 금액이 기재되어 있습니다.
임대차계약일은 2021년 3월 11일, 점유개시일은 2021년 4월 2일, 전입신고일은 2021년 4월 13일입니다. 확정일자도 2021년 3월 11일로 기재되어 있고, 임차권등기와 배당요구 내역이 확인됩니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 같다
현재 매각 최저가는 1,100,000원입니다. 예상 집행비용 419,800원을 공제하면, 임차인에게 돌아가는 예상배당은 680,200원에 그칩니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하게 되는 금액은 낙찰대금과 임차보증금 잔액을 합쳐 250,419,800원으로 예상됩니다. 이 금액은 보증금 250,000,000원에 예상 집행비용 419,800원이 더해진 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비 등은 별도로 고려해야 합니다.
유찰 회차별 실질취득비용
| 회차 | 최저가 | 인수예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 16회 유찰(현재) | 1,100,000원 | 249,319,800원 | 250,419,800원 |
| 17회 유찰 시 | 770,000원 | 249,643,860원 | 250,413,860원 |
| 18회 유찰 시 | 539,000원 | 249,870,702원 | 250,409,702원 |
각 회차의 예상 인수액과 실질취득비용은 해당 회차의 배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 실제 배당순위·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 419,800원 |
| 1. 임차인 안은경 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 680,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 안은경 | 255,939,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계는 1,100,000원입니다. 임차보증금 부족분 249,319,800원은 매수인 인수 예상액입니다. 신청채권자 청구액 255,939,765원은 임차보증금과의 관계를 확인해야 하며, 별개의 인수액으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 매수 매력을 설명할 수 없다
감정가는 331,000,000원이고, 현재 최저매각가는 1,100,000원입니다. 최저매각가가 감정가의 약 0.33%에 불과하다는 점만 보면 엄청난 할인처럼 보입니다.
그러나 실제 매수비용은 250,419,800원으로 예상됩니다. 경제적 관점에서 비교해야 하는 금액은 1,100,000원이 아니라 이 실질취득비용입니다.
현재 확인되는 금액만으로는 해당 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가와 실질취득비용을 비교할 수 없습니다. 따라서 250,419,800원이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 소재 월랑초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 공동주택, 일반음식점과 중소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 정기버스노선이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2018년 1월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 보일러 난방설비와 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 북동측 약 25m, 남서측 및 남동측 약 8~10m 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공항소음 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 현재 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
- 환금성. 주변에 업무·주거·상업 기능이 혼재하지만, 해당 호실의 최근 거래가격이나 거래빈도에 대한 별도 확인 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 16회 유찰 이력과 인수형 임차권은 매수자 선택 폭을 제한할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 기준으로 판단. 현재 최저가 1,100,000원이 아니라 예상 실질취득비용 250,419,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 인수조건 재확인. 매각물건명세서의 을구 1번 임차권 인수 문구를 확인하고, 임차보증금 전액 변제 여부 및 매수인 인수 범위를 점검해야 합니다.
- 임차인 성명 경정 확인. 안은정에서 안은경으로 변경된 등기명의인 경정 이력을 확인하여 동일 임차인의 보증금을 이중 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 관계. 신청채권자 안은경과 임차권자 안은경의 동일성, 청구액 255,939,765원의 구성 및 임차보증금과의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 우선순위·배당 재검토. 제주특별자치도 압류 및 국민건강보험공단 압류와 관련된 채권의 우선순위, 당해세, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유와 명도. 선순위 대항력 임차인이 존재하므로, 보증금 반환채무 정리와 실제 점유 이전 가능성을 확인한 후 입찰해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 노형휴캐슬 내 유사 호실의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 가격 추세를 확보하여 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 부대비용 점검. 취득세, 등기비용, 관리비 체납, 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.10 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “110만원에 사는 것이 아니라, 2억 5천만원을 부담하는 경매”
이 물건은 감정가 331,000,000원에서 최저가 1,100,000원까지 내려온 16회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 극단적으로 낮은 최저가가 매력적인 매수가격을 의미하는 것은 아닙니다.
선순위 대항력 임차인의 보증금 250,000,000원이 존재하고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 249,319,800원, 실질취득비용은 250,419,800원입니다.
17회·18회 유찰 시나리오에서도 실질취득비용은 거의 동일합니다. 따라서 유찰을 더 기다리는 것만으로는 충분한 가격 이점을 확보하기 어렵습니다. 여기에 임차인·신청채권자 관계의 확인 필요성, 조세채권 배당순위, 실제 실거래가 비교의 불확실성까지 존재합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 16회 유찰이라는 표면적 할인폭에 비해 실질 인수부담이 지나치게 크고, 이를 정당화할 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 인수 후 실제 취득원가입니다. 인수금액과 시장가치가 명확하게 확인되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.
