2,245,000원
제주지방법원 2023타경12618. 제주시 노형동 노형휴캐슬 3층 303호, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사청운건설이고, 2018년과 2019년 수협은행 신탁등기가 설정됐다가 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.10. 제주특별자치도 압류입니다.
표면상 가장 강한 숫자는 감정가 331,000,000원 대비 최저가 2,245,000원입니다. 하지만 이 사건의 본질은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 배당가정상 임차인에게 돌아가는 금액은 1,804,590원에 불과하고, 보증금 250,000,000원 중 248,195,410원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 224만원에 낙찰받는다고 224만원에 취득하는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경12618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 월광로 140, 3층303호 (노형동, 노형휴캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 8층 건 내 3층 303호 |
| 소유자 | 주식회사청운건설 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 2,245,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안은경 / 255,939,765원 |
| 말소기준 | 2023.01.10. 갑구 6번 압류 · 제주특별자치도 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차관계
말소기준은 2023.01.10. 제주특별자치도 압류입니다. 그런데 임차관계의 주민등록일자는 2021.04.13., 점유개시일자는 2021.04.02., 확정일자는 2021.03.11.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2023.04.17. 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 들어왔고, 등기 명의는 2023.10.05. 안은정에서 안은경으로 경정됐습니다.
② 임차인 — 명의정정 전후 기록을 중복 합산하면 안 된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안은경 | 303호 | 2021.04.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 안은정 2023.10.05. 안은경으로 성명 경정 | 주택전부 | 2021.04.13 | 250,000,000원 | 2021.03.11 | 대항력 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
현황조사의 안은경과 등기부 임차권자 안은정은 전입일자가 같고, 등기부에는 안은정의 성명을 안은경으로 경정한 내역이 있습니다. 따라서 보증금 250,000,000원을 서로 다른 두 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심 임대차는 250,000,000원 한 건으로 보되, 현황조사상 보증금·확정일자가 따로 확인되지 않은 안은경 점유기록 자체는 독립적으로 “대항력 가능·미상”으로 표시하는 것이 안전합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.50억이 유지된다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 잔액이 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분이 인수액 증가분으로 거의 그대로 이동해 총 취득부담이 보증금 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 2,245,000원 | 248,195,410원 | 250,440,410원 |
| 15회 유찰 시 | 1,571,500원 | 248,856,787원 | 250,428,287원 |
| 16회 유찰 시 | 1,100,050원 | 249,319,751원 | 250,419,801원 |
동일·유사 오피스텔의 최신 실거래 비교값이 없어, 이 250,440,410원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 확인되지 않습니다. 감정가 331,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 특히 이미 14회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 저항과 환금성 위험을 강하게 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 440,410원 |
| 1. 임차인 안은정 보증금 | 250,000,000원 | 1,804,590원 |
| 2. 경매신청채권자 안은경 | 255,939,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 440,410원과 임차인 배당 1,804,590원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 248,195,410원은 매수인 인수, 신청채권자 청구액 255,939,765원은 전액 미배당으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.01.19.이며 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 303호입니다.
- 입지. 제주시 노형동 월랑초등학교 남서측 인근으로, 업무시설·공동주택·일반음식점·중소규모 점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 정기버스 노선이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 일단지 기준 북서측 약 35m, 북동측 약 25m, 남서측·남동측 약 8~10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14회 유찰된 이력이 있어, 감정가 대비 최저가 하락폭만으로 수요가 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 2,245,000원이 아니라 250,440,410원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2021.03.11. 임대차계약·확정일자, 2021.04.02. 점유개시, 2021.04.13. 주민등록, 250,000,000원 보증금의 실제 존부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 명의정정 확인. 임차권자 안은정이 2023.10.05. 안은경으로 경정된 경위와 현황조사상 안은경이 동일인인지 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 강제경매 신청채권자 안은경과 임차인 안은경의 관계 및 채권 발생원인을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수 문구가 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 331,000,000원이 아니라 현재 노형휴캐슬 및 인근 주거용 오피스텔의 실제 매매가를 기준으로 250,440,410원의 경제성을 판단해야 합니다.
맺으며 — “224만원 낙찰”이 아니라 “약 2.50억 취득”
이 물건은 경매 화면만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 331,000,000원이 14회 유찰돼 2,245,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 한 단계만 더 들어가면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 있고, 현재 배당으로는 1,804,590원만 변제됩니다. 남는 248,195,410원은 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 250,440,410원입니다.
15회, 16회까지 더 내려가도 실질취득은 각각 250,428,287원, 250,419,801원으로 사실상 같은 수준입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “몇 백만 원에 낙찰받느냐”가 아니라, 약 2.50억 원의 실질취득가가 현재 시장에서 타당한가, 그리고 안은정→안은경 명의정정과 신청채권자·임차인 관계가 실제로 어떻게 연결되는가입니다. 14회 유찰이라는 사실까지 감안하면, 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 고난도 인수형 오피스텔입니다.
