광주지방법원 2025타경292. 전라남도 목포시 옥암동 1152-2 301호 근린시설입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호이고, 이용상태는 “사무실 등”입니다. 소유자는 임남희이며 2008.07.16. 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2009.07.14. 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당입니다.
이후 2025.02.17. 한국양계축산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025.03.14. 서울보증보험주식회사의 157,000,000원 가압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 이광우 1명으로 301호 전체를 주거로 사용하며 보증금은 17,000,000원입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2024.12.17.이고 배당요구는 2025.03.04. 했습니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 매수인 승계도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경292 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1152-2 301호 · 도로명 전라남도 목포시 당가두로 18 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실 등 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 임남희 · 2008.07.16. 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,232,000원 / 42,029,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 101,102,909원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 비고 | 제시 외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
과거 2008.07.25. 삼학새마을금고의 채권최고액 130,000,000원 근저당은 2009.07.14. 해지로 말소됐고, 같은 날 한국양계축산업협동조합의 근저당이 새로 설정됐습니다. 현재 말소기준은 이 2009.07.14. 근저당입니다. 2025.02.17. 경매개시결정과 2025.03.14. 서울보증보험주식회사 가압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광우 301호 전체 · 주거 | 17,000,000원 | 전입 2024.12.17. 확정 2024.12.17. 배당요구 2025.03.04. | 대항력 없음 | 배당요구 있음 순위·배당액 별도 확인 | 승계 없음 |
③ 가격·유찰 흐름 — 감정가의 23% 회차
감정가 183,232,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 42,029,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 0.2294, 즉 23%입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 사무실 등으로 이용되는 물건이므로, 감정가 대비 하락폭만으로 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 23% | 42,029,000원 | 40,872,478원 | 246,127,522원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 18% | 33,623,200원 | 32,617,982원 | 254,382,018원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 15% | 26,898,560원 | 26,014,386원 | 260,985,614원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,522원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 130,000,000원 | 40,872,478원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 287,000,000원 중 채권자 예상배당은 40,872,478원, 미배당은 246,127,522원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 옥암동 ‘옥암코아루아파트’ 남측 인근. 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 시내버스승강장 인근이며 차량통행이 자유로운 도로변에 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호. 강화유리치장·화강석·몰탈페인트·인테리어 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 급·위생설비, 승강기설비, 소방설비, 시스템냉난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 306.6㎡, 평지·세로장방·상업용이며 노폭 약 20미터와 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 928,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 사용 확인. 감정평가는 “사무실 등”, 임차인은 “주거” 사용으로 조사돼 실제 내부 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 인도 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인이 301호 전체를 점유하므로 인도 과정과 점유상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 제시 외 건물. 매각 비고에 “제시 외 건물 매각포함”이 있으므로 매각 대상의 범위와 현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 183,232,000원에서 42,029,000원까지 내려온 만큼 근린시설의 임대·사용수요와 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2009.07.14. 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이광우의 전입은 2024.12.17.로 늦어 대항력이 없습니다. 이후 경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류도 매각으로 소멸하며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 6회 유찰된 근린시설의 환금성과 실제 사용현황입니다. 감정가 183,232,000원 대비 현재 최저가는 42,029,000원으로 23% 수준이지만, 감정평가상 사무실 등과 임차인의 주거 사용이 엇갈리고 있습니다. 여기에 제시 외 건물 매각포함 사항도 있으므로, 낮아진 최저가 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다 현황·점유·매각범위와 실제 수요를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적으로.
