광주지방법원 2025타경307. 목포시 용해동 954-39의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 2-가 건물은 1층과 2층이 각각 주택으로 이용되고, 2-나 건물은 광으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시 외 건물 및 수목 포함으로 기재돼 있습니다. 감정가 204,528,020원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,303,000원입니다.
등기만 보면 현재 말소기준권리는 2023.07.26 현대캐피탈 주식회사 가압류 8,792,637원이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 신은경·최진명·김경록·이재심의 전입일이 모두 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 우선변제 범위 및 낙찰자 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 954-39 · 전라남도 목포시 삼학로267번길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층·2층 각각 주택 · 별도 건물 광 |
| 토지 | 204.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 최경현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 204,528,020원 / 73,303,000원 (4회 유찰, 감정가 대비 35.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포농업협동조합 / 32,982,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자 4명
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.26 현대캐피탈 주식회사 가압류 8,792,637원입니다. 2025.02.24 목포농업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.07.07 국민건강보험공단 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2017년 류연남의 주택임차권 20,000,000원은 2017.08.17 해지로 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신은경 | 2017.07.24 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계액 미확정 |
| 최진명 | 2003.08.09 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계액 미확정 |
| 김경록 | 2018.04.13 | 미확인 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계액 미확정 |
| 이재심 | 2021.10.27 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계액 미확정 |
실제 임차·점유 관련 인원은 4명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 신은경·최진명·이재심은 배당요구가 확인되지만, 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없습니다. 김경록은 배당요구 여부도 확인되지 않아 보증금과 점유 형태를 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 35.8% 할인율보다 ‘실질취득’ 확인이 먼저
현재 최저매각가 73,303,000원은 감정가 204,528,020원의 35.8%입니다. 이후 시나리오는 5회 유찰 시 58,642,400원(28.67%), 6회 유찰 시 46,913,920원(22.94%)입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이를 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 확인된 실거래 비교값이 없고, 무엇보다 선순위 가능성이 있는 점유자 4명의 보증금이 미상입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 73,303,000원 | 보증금 미상 4명으로 실질취득 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 58,642,400원 | 낙찰가 하락과 별개로 승계액 확인 필요 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 46,913,920원 | 낙찰가만으로 총취득비용 판단 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 73,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,719,454원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,792,637원 | 8,792,637원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,790,909원 |
위 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자 4명이 있으므로 소유자 잔여액 62,790,909원과 매수인 인수 0원을 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포제일중학교 남서측 인근의 기존 주택지대로, 주변에 단독주택·학교·상가 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 2-가 건물 1층·2층은 각각 주택, 2-나 건물은 광으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비가 있으며 2-가에는 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 204.0㎡ 대지, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 231,300원/㎡입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 2-가는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 2-나는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주택 2개 층과 별도 광, 토지, 제시 외 건물 및 수목을 함께 보는 일괄매각 구조입니다. 일반적인 단일 공동주택보다 물건구성과 점유관계 확인 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 신은경·최진명·김경록·이재심의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유범위, 전입 유지 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 네 점유자 모두 확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제 순위와 배당가능액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 김경록 배당요구 확인. 다른 세 사람과 달리 배당요구 접수가 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 기한 준수 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 권리관계 대조. 사건이 건물과 토지를 함께 매각하는 구조인 만큼, 건물등기뿐 아니라 토지등기와 공동담보·우선순위를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 목포농업협동조합 청구액은 32,982,054원이지만 현재 배당 시나리오에서는 배당 0원으로 표시됩니다. 원본 배당순위 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물 및 수목이 포함되므로 현장 경계·현황·사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰률과 시세를 혼동하지 말 것. 감정가 대비 35.8%라는 숫자는 경매 회차의 결과이지, 확인된 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료·토지등기·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.8% 최저가”보다 네 명의 보증금이 먼저다
이 사건은 감정가 204,528,020원에서 네 번 유찰돼 73,303,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “많이 내려왔으니 싸다”가 아닙니다. 말소기준인 2023.07.26보다 앞선 전입자가 신은경·최진명·김경록·이재심 등 4명이고, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 대항력은 가능·미상, 승계할 보증금은 미확정입니다.
여기에 신청채권자 목포농업협동조합의 청구액 32,982,054원이 배당 시나리오에서는 0원으로 표시되고, 매각 대상도 토지·주택·광·제시 외 건물 및 수목을 함께 묶은 구조입니다. 최저가가 낮은 것과 총취득비용이 낮은 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 임차보증금과 토지 포함 전체 권리관계를 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰가 상한을 계산할 수 있습니다. 결론은 가격보다 권리확인이 우선입니다.
