광주지방법원 2025타경326. 목포시 남교동 114-8, 도로명 삼일로 6의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 점포·2층 주택이고, 시멘트콩크리트조 슬레이트지붕 2층 건물입니다. 현재 소유자는 김칠월이며 2021.10.18. 매매를 원인으로 2021.10.28. 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 근저당권이나 압류가 없고, 말소기준은 2025.03.26. 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2021.12.07. 임차인 김용욱의 전입입니다. 보증금은 2,000,000원이고 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제권은 없습니다. 그러나 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으므로, 현재 배당구조에서는 보증금 2,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 114-8 · 전라남도 목포시 삼일로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 점포 · 2층 주택 |
| 구조 | 시멘트콩크리트조 슬레이트지붕 2층 |
| 토지 | 대 44.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김칠월 (2021.10.18. 매매 · 2021.10.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 134,943,320원 / 38,690,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선학 / 46,505,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 김길자 명의의 전세권은 처음 80,000,000원으로 설정된 뒤 100,000,000원으로 변경되었으나, 2021.10.28. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 남는 핵심은 등기권리가 아니라 임차인 김용욱입니다. 김용욱은 2021.12.07. 전입했고 말소기준인 2025.03.26.보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용욱 | 본건 | 2021.12.07 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 2,000,000원 인수 |
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
감정가는 134,943,320원이고 현재 최저매각가는 38,690,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 약 29% 수준입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 최저가 자체가 실제 취득비용의 전부가 아니라는 것입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 2,000,000원을 인수하므로 실질취득액은 40,690,000원입니다. 6회 유찰 시에도 매수인 인수액은 2,000,000원, 7회 유찰 시에도 2,000,000원으로 계산돼, 입찰가는 반드시 이 인수액을 더한 기준으로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,420원 |
| 인수 · 임차인 김용욱 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김선학 | 46,505,753원 | 37,593,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 46,505,753원 중 37,593,580원이 배당되고 8,912,173원이 미배당으로 남습니다. 임차인 김용욱의 보증금 2,000,000원은 배당액 0원으로, 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 남교동 소재 남교트윈스타아파트 동측 인근이며, 주변은 상가와 아파트단지가 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용 중인 복합 용도 건물입니다.
- 토지. 토지면적 44.3㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 평지의 부정형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
- 설비. 난방설비와 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 38,690,000원에 대항력 임차보증금 2,000,000원을 더한 40,690,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 김용욱의 전입일 2021.12.07., 보증금 2,000,000원, 우선변제권 없음이라는 조건을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 복합 이용상태 확인. 1층 점포·2층 주택으로 이용 중이므로 실제 점유 범위와 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지 44.3㎡와 건물의 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 매각가 30,952,000원, 7회 유찰 시 24,761,600원이고 각 회차의 매수인 인수액은 2,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 29%”보다 먼저 볼 숫자는 2,000,000원
이 사건은 감정가 134,943,320원에서 5회 유찰돼 최저가가 38,690,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 대항력 임차인의 인수금액을 봐야 합니다. 김용욱의 전입은 말소기준보다 앞서고 우선변제권은 없어, 현재 계산상 보증금 2,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 40,690,000원입니다.
실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가의 29%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 5회 유찰과 1층 점포·2층 주택의 복합 이용상태까지 감안하면, 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차인 인수와 실제 이용상태를 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
