제주지방법원 2024타경964. 서귀포시 안덕면 사계리 오션캐슬 101동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 전용면적은 84.5453㎡이며, 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 아파트로 가정하기보다 도시형생활주택·연립주택의 거래층과 환금성을 기준으로 접근해야 합니다.
말소기준은 2023.02.09. 설정된 서호새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 주식회사리안 가압류, 임의경매개시결정, 유성건설주식회사 가압류 및 김미성의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근저당권부채권에는 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있지만, 모두 말소기준 근저당권에 연결된 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계신항로17번길 14, 101동 2층 201호 (오션캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) · 전용 84.5453㎡ · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김정선 6분의 3 · 황애정 6분의 1 · 황용정 6분의 1 · 황재량 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 191,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서호새마을금고 / 517,723,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2023.02.09. 서호새마을금고 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2021.12.08. 코리아신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌고, 2023.02.09. 신탁재산 귀속을 원인으로 김정선과 황용석에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 서호새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 황용석 지분은 2023.08.08. 상속을 원인으로 황애정·황재량·황용정에게 각 6분의 1씩 이전됐습니다.
임차인·점유 조사 — 주소가 같은 사람과 다른 사람을 분리해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유빛나 | 101동 2층 203호 | 2023.01.16 / 미상 | 미상 | 전입 선순위 | 미상 | 승계 없음 |
| 문수정 | 104동 3층 303호 | 2023.02.02 / 미상 | 미상 | 전입 선순위 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태희 | 105동 3층 301호 | 2023.01.26 / 미상 | 미상 | 전입 선순위 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미성 | 전체 | 2023.02.09 / 2022.12.26 | 220,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 공사 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
유빛나·문수정·김태희의 전입일은 말소기준일보다 앞서지만, 기재된 점유 호수는 각각 101동 203호·104동 303호·105동 301호로 본건 101동 201호와 다릅니다. 따라서 이들의 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 되며, 매각 대상과 점유 호수의 대응관계를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
김미성은 전체를 대상으로 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 전입일이 말소기준권리 이후로 판정돼 대항력은 없습니다. 등기된 임차권 역시 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 ‘공사’는 전입일·확정일자·보증금·점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 보아야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금을 합산할 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 가격 여지는 있지만 시장은 하락 중
오션캐슬은 120세대이며 사용승인일은 2021.07.16.입니다. 대상 전용면적은 84.5453㎡이고, 확인된 실거래는 전용 79.31㎡와 84.55㎡ 거래입니다. 전체 평균 312,877,000원에는 400,000,000원과 423,770,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 282,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.31㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 79.31㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 79.31㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2025.10 | 79.31㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2025.02 | 79.31㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2024.12 | 79.31㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.07 | 79.31㎡ | 1 | 256,000,000원 |
| 2024.04 | 84.55㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2024.01 | 84.55㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2023.05 | 84.55㎡ | 1 | 423,770,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 282,000,000원 |
현재 최저가이자 문서상 실질취득액인 191,100,000원은 최근 12개월 평균의 67.8%이고, 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 표면적인 할인 여지가 있습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 15.4% 하락했고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 과거 고가 거래 수준의 가치가 유지된다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 1. 근저당 · 서호새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사리안 | 219,420,332원 | 43,624,600원 |
| 3. 가압류 · 유성건설주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,363,420,332원 중 예상 배당액은 187,624,600원이고, 미배당액은 3,175,795,732원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 안덕면 산방산 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 창호는 PVC샷시창입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 있고 북측 약 35m, 서측 약 10m, 동측과 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구 15m 이하, 제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 120세대 도시형생활주택으로, 최근 거래 추세가 -15.4%이고 경매 매각률이 0.0%인 점을 고려하면 일반 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 특정. 101동 201호에 실제 거주하거나 점유하는 사람이 김미성인지, ‘공사’인지, 소유자인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 다른 호수 전입자 분리. 유빛나·문수정·김태희의 기재 호수는 본건과 다릅니다. 각 전입자가 본건 매각 대상과 관계없는지 원문 문건으로 대조하세요.
- 전입세대 열람. ‘공사’는 전입일과 보증금이 미상입니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 구조·누수·마감·불법 변경 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 312,877,000원보다 최근 12개월 평균 282,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -15.4%를 입찰가에 반영하세요.
- 명도·관리비. 문서상 인수권리가 없더라도 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의가 필요할 수 있으며, 공용부분 체납 관리비도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 검토 가능, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다
현재 최저가 191,100,000원은 최근 12개월 평균 282,000,000원의 67.8%로 내려와 있습니다. 문서상 매수인 인수액도 0원이므로 숫자만 보면 검토 가능한 구간입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 101동 201호의 실제 점유자와 임대차관계를 특정하는 것입니다.
김미성의 보증금 220,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되지만, ‘공사’는 전입일·확정일자·보증금·점유부분이 모두 확인되지 않았습니다. 여기에 내부 미확인, 최근 가격 추세 -15.4%, 평균 유찰 2.0회와 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 가격은 관심, 입찰은 확인 후입니다. 명세서상 인수 0원만 믿고 들어갈 물건도 아니고, 미상 점유만으로 인수액을 임의 계산할 물건도 아닙니다.