창원지방법원 2025타경20775. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 43-17 소재 주택과 토지를 함께 보는 물건입니다. 감정가 157,315,110원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 37,772,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 낮은 가격이지만, 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 있습니다. 임차인 김점이(세대주:오정태-배우자)는 2001.08.16. 전입했고, 조사상 대항력이 인정되어 보증금 23,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 사건은 37,772,000원에 낙찰받는 것으로 끝나지 않습니다. 매수인이 부담하는 임차보증금 23,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 60,772,000원입니다. 특히 낙찰가가 더 낮아져도 인수보증금은 별도로 남기 때문에, 회차별 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 43-17 경상남도 창원시 마산합포구 산호남8길 35-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지 | 138.5㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이선경 |
| 이용상태 | 주택으로 이용 중 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
| 건물 구조 | 세멘블록조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1974.02.15 |
| 감정가 / 최저가 | 157,315,110원 / 37,772,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 회원신용협동조합 / 23,768,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심이다
임차인 1명 확인. 김점이(세대주:오정태-배우자)는 본건 2층 전부를 점유하고, 2001.08.16. 전입했으며 보증금은 23,000,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제권도 없는 것으로 정리되어 있어 경매대금에서 보증금을 먼저 배당받는 구조가 아니라 매수인이 보증금 전액을 인수하는 형태입니다.
② 임차인 — 인수보증금 2,300만원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김점이(세대주:오정태-배우자) | 본건 2층 전부 | 2001.08.16 | 23,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
매각물건명세서에는 “대항력있는 임차인 있을 수 있음”이 기재되어 있으나, 현황조사에서는 위 임차인의 전입과 점유가 확인되어 대항력이 인정되는 상태입니다. 보증금은 2,300만원이며 매수인이 인수하는 금액도 23,000,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,079,896원 |
| 인수 · 임차인 김점이(세대주:오정태-배우자) | 23,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 회원신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,703,310원 | 692,104원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,750,381원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 37,772,000원 중 집행비용 1,079,896원과 회원신용협동조합 36,000,000원이 먼저 충당되고, 롯데카드에 692,104원이 배당됩니다. 임차보증금 23,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 소상공인시장진흥공단 가압류는 미배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 ‘용마초등학교’ 서측 인근이며, 부근은 일반주택지대로서 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 592,800원/㎡입니다.
- 토지. 138.5㎡, 지목 대, 단독, 평지, 자루형 토지이며 현황 진입로로 이용되는 토지 일부는 그 불리한 정도를 감안하여 평가되었습니다.
- 환금성. 사용승인 1974.02.15. 건물이고 4회 유찰이 누적된 상태이므로, 권리의 안전성만큼이나 실제 인수부담과 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 현재 회차는 37,772,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 23,000,000원을 더해 60,772,000원으로 판단하세요.
- 임차인 인수확인. 김점이(세대주:오정태-배우자)의 점유 범위는 본건 2층 전부, 전입일은 2001.08.16, 보증금은 23,000,000원입니다. 명도와 보증금 인수 문제를 분리해서 보세요.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 26,440,400원, 6회 유찰 시 18,508,280원이 제시되어 있으나, 인수보증금 때문에 실질취득은 각각 49,440,400원과 41,508,280원입니다.
- 후순위 채권. 롯데카드 5,703,310원과 소상공인시장진흥공단 19,750,381원은 현재 회차에서 일부 또는 전부 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차인 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 실질취득은 따로 본다”
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 157,315,110원에서 최저가 37,772,000원까지 내려온 현재 가격과 23,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금 인수가 동시에 존재한다는 점입니다. 단순 최저가만 보면 감정가의 24.01% 수준이지만, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 60,772,000원입니다. 또한 4회 유찰이 이미 진행되었고 5회·6회 유찰 시나리오도 존재하므로, 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가 자체가 아니라 인수보증금까지 반영한 실질취득가와 권리·명도 부담입니다. 권리상 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 매수인에게 남습니다. 낙찰가는 낮지만, 반드시 인수액을 더한 금액으로 판단해야 하는 물건입니다.
