감정가의 49%까지 내려왔지만, ‘미상 점유’와 하락 추세 확인이 먼저 — 제주 오션캐슬 203호

제주지방법원 2024타경964. 서귀포시 안덕면 사계리 오션캐슬 101동 2층 203호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다. 감정가 3.90억원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 1억9,110만원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 단지 내 거래 평균 2.82억원과 최신 거래 2.75억원보다 각각 9,090만원, 8,390만원 낮습니다.

다만 전체 거래 평균 3억1,287만7,000원에는 4억원 및 4억2,377만원의 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단의 주근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 최저가가 시세 아래인 것은 맞지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 15.4% 하락했고 최근 표본은 전용 79.31㎡가 중심이라는 점을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 미상 점유는 확인

말소기준권리는 2023.01.16. 서호새마을금고 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사리안 가압류, 선정당사자 김유화 외 가압류, 유성건설주식회사 가압류, 경매개시결정 및 유빛나의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다.

임차·점유 현황 — 본 호실과 타 호실을 구분해야 한다

조사상 임차·점유 관련 기재는 총 5건입니다. 이 중 본건 101동 203호로 직접 특정되는 사람은 임차권자 유빛나이며, 호실이 적히지 않은 주거 점유 기재 1건이 별도로 있습니다. 김미성·문수정·김태희는 각각 다른 동·호로 조사돼 본건 203호와 혼동하지 않아야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없습니다.

② 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 하락장 보정이 필요하다

오션캐슬의 단지 내 유사면적 실거래 10건입니다. 최근 12개월 평균은 4건 기준 282,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 275,000,000원입니다. 현재 최저가 191,100,000원은 최근 평균의 67.8%, 최신 거래의 69.5%입니다.

전체 10건 평균 312,877,000원만 보면 최저가가 61.1% 수준이지만, 이 수치에는 2023년 423,770,000원과 2024년 400,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균 282,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 그 기준에서도 가격 간격은 크지만, 최근 거래 추세가 과거보다 15.4% 하락했다는 점 때문에 과거 고가를 회복가치로 가정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)

총 채권 청구액 3,731,510,332원 중 채권자 예상배당은 187,624,600원, 미배당은 3,543,885,732원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 서귀포시 안덕면 산방산 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2021.07.16입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 있고 북측 약 35m, 서측 약 10m, 동측 및 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 고도지구 15m 이하, 제1종지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 건축계획심의대상구역에도 저촉됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 120세대 규모이며 2023.05~2026.04 사이 10건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 255,000,000원~423,770,000원으로 넓고 최근 추세는 하락입니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인이 없어 내부 확인을 하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 203호 실제 점유자 확인. 유빛나 외에 호실 미기재 주거 점유가 본건을 가리키는지, 실제 전입일과 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 유빛나의 임대차계약일 2022.12.29, 확정일자 2023.01.09, 주민등록일 2023.01.16, 점유개시일 2023.01.19와 기준근저당 접수 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 타 호실 자료 분리. 김미성의 101동 201호, 문수정의 104동 303호, 김태희의 105동 301호를 본건 101동 203호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
• 최신 채권자 확인. 기준근저당권 이전과 근질권 설정 이후 등기상 권리자 표시 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가에서 내부를 확인하지 못했으므로 구조·마감·누수·설비 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
• 시세 상한 보수화. 전체 평균 312,877,000원보다 최근 평균 282,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -15.4%를 추가로 반영해야 합니다.
• 면적 차이 반영. 본건 84.5453㎡와 최근 12개월 거래의 79.31㎡ 차이를 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 배당표 미반영 항목. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 및 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 매력, 권리는 ‘확인 후 합격’

현재 최저가 1억9,110만원은 최근 12개월 평균 2억8,200만원의 67.8%, 최신 거래 2억7,500만원의 69.5%입니다. 유빛나의 보증금 2억원이 최저가보다 많아 보이지만 대항력 없는 후순위 임차권이므로 보증금 2억원이 매수인의 실질취득가로 고정되는 인수형 사건은 아닙니다. 명세서와 배당 시뮬레이션 기준 인수액은 0원입니다.

반면 호실과 전입일이 특정되지 않은 주거 점유, 내부 미확인, 근저당권의 이전·근질권 설정, 최근 가격 하락 -15.4%는 반드시 확인해야 할 요소입니다. 두 차례 유찰돼 가격 구간은 낮아졌지만 단지 경매 낙찰률 0.0%와 유사면적 표본의 차이까지 감안하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 결론은 “가격은 검토할 만하지만, 점유와 원본 대조가 끝난 뒤에만 권리상 합격”입니다.